卖房增值分摊五年 – Vendor Takeback 和 Capital Gain Reserve

直接卖 – 交增值税！

转给儿子 – 还是要交增值税！

大卫本以为，父母给孩子天经地义，赠予想必不用交税吧，或少交点？结果，咨询了会计师，直接被打击了。

税法的逻辑是这样的：

不管转给孩子是象征性地按$0还是$2，税务上都必须按房子的市价来计算增值。

这套房成本20万，装修8万，现市值78万，贷款付清。算下来50万增值，按目前税法政策，50%（25万）计入大卫收入，再按个人税阶计税。

假设他没有其他任何收入，单这25万也要交10万的税！

你说郁闷不？

• 想了解家人之间资产转让的税务问题，请戳这 家庭内部房产转让的税务后果。

那要是卖给他呢？

问题来了，孩子收入不高，贷不到款！

会计师给他支了个招，做Vendor Takeback Mortgage (简称 VTB)，意思就是“卖家给贷款”。

这招一出，完美解决了儿子贷不了款的问题；同时，也让大卫的增值税大大降低了，可谓一箭双雕。

看看如何操作？

什么是VTB？

VTB 在房产交易中很常见，尤其是当买家信用不足、贷款困难的时候，这时让卖家充当“银行”给买家提供贷款。

换句话说，大卫有双重身份：既是卖家又是银行；儿子按月还贷，跟还银行贷款一样。

• 卖家风险：如果不是给亲戚朋友，分期收款意味着卖家不是一次收到全款，心里不踏实
• 报税期限：对于民用住宅，CRA最多允许按 5年 分摊，卖家每年最少要报20%的增值；即使协议中约定的还款期限更长，卖家也必须 在5年内报完全部增值。如果卖家在某一年实际收到的房款比例超过 20%，那卖家必须按实际收到的款项比例来申报。比如，第一年收到房款的 40%，则当年必须申报 40% 的增值。只有在出售私营公司的股份或农/渔业用地时，CRA 才允许将 Reserve 分摊至最长 10 年
• 文件正规：买卖合同和 VTB 协议，建议找律师做，文件必须清晰、详细地列出每次付款的具体日期和金额，这是向 CRA 证明该款在未来才到期的关键证据。强调一下，CRA要求交易必须具备真实的商业意图（bona fide）。如果双方只是名义上签了欠条，而没有真实的还款义务、利息计算、或实际的资金支付动作，CRA极有可能质疑交易的真实性。特别是亲属之间，如父母与子女，如果没有真实的资金流动，CRA 可能会将所谓的“出售”视为无偿赠与。一旦被认定为赠与，卖家(父母)将立即被要求在当年申报全部增值，从而失去申报 Capital Gains Reserve 的资格
• 买家履约：即使买家没能按时支付本金和利息，甚至完全赖账了，卖家仍有法定义务根据合同中约定的到期日期和 Reserve 在税表中申报应计入的增值和利息；如果最终确定赖账，卖家可在确认赖账这一年申报 capital loss ，但当年申报capital gains 的义务不能省

这几种情况不能用：

1，不是加拿大税务居民 – 如果卖方在出售那年年底或下一年的任何时间变成了非税务居民，就不能使用capital gains reserve 了。CRA的逻辑：你都非税了，赶紧把税交齐

2，你免税了？那就别想着递延了 – 如果卖方在当年年底或下一年的任何时间具有”免税身份“，比如，一些特殊的非营利机构，或其他被豁免交税的身份，那这笔增值税得一次性付清

3，资产卖给了你控制的公司或合伙 – 如果你把资产卖给了一家你有控制权的公司，那也不允许用 capital gains reserve。CRA的逻辑：这交易不过是你左手倒右手，交税必须痛快

通过VTB，大卫既守住了涨势良好的房子，又减轻了个人税负，还能靠儿子给的每月“房贷”补贴自己退休后的生活，堪称税务规划的典范！