大卫有套出租房，这些年房价飙升，已经翻了好几倍。到了退休的年纪，他不想再操心房子和租客那些事了，开始盘算：是直接卖掉，拿一笔钱养老呢；还是留给儿子，让下一代继续持有？作为一个精打细算的老爸，大卫想知道：哪个更划算？
直接卖 – 交增值税！转给儿子 – 还是要交增值税！
大卫本以为，父母给孩子资产天经地义，赠予应该不用交税吧，至少能少交点？结果打电话给CRA，直接被打击了。
CRA的逻辑是这样的：不管你转给孩子是象征性地按$0还是$2计算，税务上都得按房子的市场价来计算增值。这套房20万买的，装修花了8万，现在市值78万，贷款已付清。50万的增值按目前政策，得50%（25万）计入大卫的收入，再计税。
就算完全没有其他收入，单是这25万的增值也要交接近10万的税。转给孩子就要交这么多税，你说郁闷不？
家人之间资产转让的税务详解，请参考“ 家庭内部房产转让的税务后果”。
赠给孩子，税太高！那要是卖给他呢，孩子贷不到款！
大卫抓耳挠腮，直到有人给他支了个招：Vendor Takeback Mortgage (VTB)，中文就是“卖家给贷款”。这招一出，完美解决了儿子收入不足、贷不了款的问题，同时也让大卫的增值税分散到几年报，可谓一箭双雕。
什么是VTB？
VTB 在房产交易中很常见，尤其是当买家贷款困难或信用不足时，卖家可以充当“银行”，给买家提供贷款。换句话说，大卫把房子卖给儿子，再贷款给儿子，让儿子按月还贷，既还本金，也付利息，和向银行贷款没啥两样。
大卫如何报增值税？
通常情况下，房子的增值税在出售当年就得报税，该交交。但如果利用VTB，可通过 capital gains reserve 将增值分摊到5年，每年只报 20%。
什么又是 capital gains reserve?
这是税务界的“缓兵之计”，适合那些卖房、卖股票、或卖其他资本性资产，但没一次性收齐全款的情况。这招可以把增值部分的税分几年慢慢交，不用一次掏空钱包。
怎么操作？
首先，计算增值：售价 – 成本 – 出售时的各种费用。总增值为50万：
为计算简单，我们假设大卫这几年没有其他收入：
- 卖房当年，报20%的增值（10万），5万计入收入，只交 $8,000 的税，剩 40 万进入 reserve
- 次年，再报10万，还是交$8,000的税，reserve 30万
- 第三年，同样报 10 万，交 $8,000 的税，reserve 20 万
- 第四年，再报 10 万，交 $8,000 的税，reserve 10 万
- 第五年，最后报 10 万，交 $8,000 的税，reserve 为零
这五年，大卫每年申报 10 万的增值，总共才交税 4 万，相比直接出售或赠予足足省了 6 万的税！ 当然了，儿子每月还贷的利息部分构成大卫的利息收入，也要报。
VTB的好处
- 卖家：第一，合理分摊了增值，省税；第二，老爸每月收到儿子的房贷还款，现金流稳定
- 买家：第一，解决了银行贷款难的问题；第二，提前还贷没有罚金，灵活性强，而传统的银行贷款如果你提前还清会有罚款
VTB的风险
- 卖家风险：如果不是亲戚朋友，分期收款有很大的风险，毕竟钱拖着付，心里不踏实
- 报税期限：对于民用住宅，CRA 允许最多分5年分摊增值，每年最少得报20%。即使实际协议可以分期更长，卖家也必须在5年内报完全部增值。如果第一年收到了40%的房款，第一年就要报40%的增值。私营公司股份或农渔业用地可以分摊到10年
- 文件正规：买卖合同和 VTB 协议必须找律师做正规文件，最好公证，清晰列出支付时间表，这对申报 capital gains reserve 至关重要，CRA 特别喜欢核查这类文件
- 买家履约：买家每月按时支付本息，卖家报利息收入。即便买家没能按时还款，卖家也要报该报的增值，否则CRA找麻烦
大多数人都可以使用 capital gains reserve, 不过下面这几种情况不能用：
1，不是加拿大居民 – 如果你在卖资产的那年年底或下一年里的任何时间不再是加拿大税务居民，不能使用。CRA的意思很简单：你跑了，咱们就没法慢慢算账了，赶紧把税交齐；
2，你免税了？那就别想着递延了 – 如果你在当年年底或下一年任何时候属于免税身份，比如一些特殊的非营利机构，或其他被豁免的税务身份，那这笔增值税就得一次性交清；
3，你把资产卖给了你控制的公司或 partnership – 你把资产卖给了一家你有控制权的公司，比如你是大股东或老板，那也没法用 capital gains reserve。CRA的逻辑：这交易不过是你左手倒右手，交税必须痛快点。
通过VTB，大卫既守住了房子，又减轻了税负，还能靠儿子的“房贷利息”补贴退休后的生活，堪称税务规划的典范！
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
