家人之间转让房产，看起来有爱又简单，但若处理不当，可能在税务上埋下隐患。这不，最近有位朋友就因为父母低价将房子转让给他，遇到了麻烦。一起来看看这个案例！
故事背景
话说，有一对父母，2012年花了60万买了房A，开心自住到2018年。这一年，他们觉得房子小了，不够住，于是升级买了房B，自己搬进B，顺手把房A改成出租房。此时，房A的市场价约为80万。
到了2021年，房价一飞冲天，房A涨到了120万。但父母心疼孩子，决定“低价处理”，以80万的价格卖给了成年儿子。问题来了，这样操作，税真的能省吗？
税务解析
父母篇：免税是有限的
- 2012到2018年：这段时间，房A是父母的“主要居所”（Principal Residence），20万的增值完全免税。报2018年税时，父母必须填报T2091，指定房A是家庭的“主要住房”，并提供市价80万作为转出租时的成本基准(Cost Base)
- 2018到2021年：房A从80万涨到120万，增值40万。虽然父母只以80万卖给了儿子，但税法视同按市价120万转让，所以这40万对应的增值税是躲不掉的。
儿子篇：低买不一定是福音
- 如果儿子买了房A后自己住，那恭喜，未来卖房时可以把它指定为“主要居所”，享受增值免税。
- 可如果儿子买了房A后出租，麻烦就来了。房子的成本基准是80万，以后再卖时，增值只能从80万算起，儿子得交更多的税。而父母那边却是按市价120万算增值，等于同一套房子被CRA“薅了两次羊毛”！
实操提醒：低价转让，隐患重重
家人间低价卖房，真不是“便宜你，便宜我”这么简单。如果处理不好，可能就变成“税局最开心，你我最糟心”。
这一篇你必须看！不看悔青肠子！！: 家人亲属之间赠与或转让, 有什么税务后果？
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇小文是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考CRA官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 小助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
