这两年多伦多的房市，简直是一本行走的苦情剧。
前几天，大卫把持有六七年的出租房卖了，亏了整整20万。
郁闷之余，他问了一个很实际的问题：这20万，能不能全拿来抵我的工资？
能抵，但不是一整笔拿去抵。
因为，在CRA眼里，这20万不是一笔亏损，而是两笔；而且这两笔亏损的用法相差甚远。
一套房，在CRA眼里是两样东西
你觉得买的是一套房，CRA看到的是两样东西：
- 建筑
- 土地
房子就不用说了，建筑+下面的土地；即便是 condo 也有土地部分，虽然你连一棵草都没种过，但每个condo unit 都有整栋大楼所占土地面积的一个”份额“。
建筑和土地在税务上区别可大了：
- 建筑”可以折旧”，住宅建筑一般归 Class 1，每年最多能报4%的折旧
- 土地永远不能折旧，是 capital property
所以，购房时，成本要”拆分“成建筑和土地两部分；将来卖时，售价也要这么拆分。
拆的比例还必须”合理”。常用的依据有MPAC的评估、专业的房产估价报告、买卖合同里的信息等。一般来说，condo里土地占的比例很低。你想啊，一整栋楼占地面积有多大，那么多住户共同分摊这点土地， 摊到你家的“这份儿”能占多少？
这一拆分，20万的亏损就被分成两笔：
- 建筑上的亏损
- 土地上的亏损
建筑那份：terminal loss，可以全额抵
先说好消息。
大卫这些年来一分钱折旧(CCA)都没报过，建筑的未折旧余额(UCC)等于它的原始成本，原封不动地留着。这个价值不会消失，等到卖房那年才一次性体现出来。
关键：
- 每一处成本在5万以上的建筑，都要单开一个 Class 1 类别。所以就算你有好几套出租房，也是各算各的，互不影响
- 年底某个类别里如果已经没有资产，UCC却还有余额(折旧没折完），这个余额就是 terminal loss 可以冲抵当年任何其他收入
大卫卖掉condo，它那个建筑类别就被清空了。建筑对应的卖价减再去分摊到建筑里的佣金、律师费，低于UCC的差额就是 terminal loss。
Terminal loss 的厉害之处在于：100%可以抵工资、利息、生意收入等任何收入。当年收入不够抵的话，剩下部分变成 non-capital loss 可以往前3年、往后20年尽情使用。
所以, 没报折旧不吃亏，只是这份”礼物”晚到了几年，在卖房这年一次性清算。
土地那份：capital loss 只能抵 capital gain
再说不那么好的消息。
土地卖亏了，这个“亏”是 capital loss，其中 50% 算 allowable capital loss；这一半能抵 taxable capital gain，但不能抵工资。今年没有capital gain的话，可以往前3年或往后无限期，等以后卖了股票、卖了其他房产有了增值再去冲抵。
总之，terminal loss 今天就能帮你省税；capital loss 必须用在 capital gain 上。
举个例子
- 买房总成本80万，按土地占20%、建筑占80%分摊： 土地16万，建筑64万
- 卖价总共60万，扣掉佣金和律师费等卖房杂费，按56万，同样比例分摊：土地11.2万，建筑44.8万
结果：
- 建筑：44.8万 – 64万 = 19.2万 terminal loss
- 土地：11.2万 – 16万 = 4.8万 capital loss
这20万亏损里，19.2万是 terminal loss 可以直接抵其他收入；4.8万是 capital loss 要等有了 capital gain 才能用。
那我把土地比例写低，不就全变成 terminal loss了吗？
能想到这一层，说明你脑瓜够聪明。
可是，税法是比你更聪明的人写的，第68条要求”合理分摊”，不能随便调比例，否则CRA审计一来站不住。
建筑贬值、土地却升值了呢？
会有这种情况发生：卖时的评估报告确认土地价值16.8万、建筑价值39.2万。那么土地上就有了0.8万的 capital gain，而建筑上有24.8万的terminal loss。
那能不能土地的增值50%计入收入，建筑上的 terminal loss 全额用来抵扣呢？
不能。
税法也早想到了，人家设立了一条规定专门治这种情况的：
同一年出售建筑和土地时，如果建筑上有 terminal loss，土地的增值必须先挪去冲抵建筑上的 terminal loss。这么一来，土地上没任何 gain，建筑的 terminal loss 变成了24万。
注意，这条规定只允许把土地的增值拿去抵减 terminal loss，不把土地的亏损也挪到建筑上。
如果土地和建筑都是亏，就按原来的拆分各算各的。
最后
税表报亏，CRA是不开心了，所以亏损查的格外严。报税时但凡涉及亏损的，请把买卖合同、SOA、MPAC评估、估价报告，土地和建筑怎么拆分的，方法是否合理，这些文件务必都留着，一旦审计都用得着。
能看到这儿的，都是真爱。感谢 你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定，请务必咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新很快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)8年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。2014年加入 Tax Solutions 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话905-940-1999；邮件admin@jktax.ca; 微信jktax-vivian；jktax-qing
