2023年底，针对“短租”市场，加拿大政府埋下一颗炸弹 – 要求短租必须“合规”， 否则一切费用都不许抵扣。这个政策适用于2023年及之后的短租。所以，赶紧看，不是闹着玩。
什么是“短租”？
不同的法律对短租的说法不同。Income Tax Act (ITA) 对短租的定义是”租期少于连续90天“；而 Excise Tax Act (ETA)则规定租期少于30天的是短租；如果租期连续一个月或以上，则为长租。更让人迷糊的是，每个省或市级政府对短租的定义也不一样。
什么叫“不合规“短租？
短租，按ITA的说法，指租期不超过90天，且满足以下两种情况之一，你就“不合规”了：
- 房子所在地的地方政府不许做短租，但你偏做
- 地方政府允许短租，但要求注册或申请许可证，但你没申请
一旦被贴上“不合规”的标签，短租产生的相关费用，通通不能抵扣！这是所得税税法ITA的规定。
举个例子
2023年暑假大卫回国探亲，顺便把自己的房子挂在Airbnb上短租四个月。第一个月他没申请许可，觉得登记太烦了，所以这个月发生的各种费用都不能抵扣；第二个月大卫老老实实办了许可，这个期间的出租费用就可以正常抵扣租金了。所以，合不合规，区别很大。
如何让短租“合规”？
到2024年底之前，做短租的房东们都有机会合规。只要在2024年12月31日之前把所有手续补齐，注册也好，申请许可证也好，在这个日子之前搞定手续就可以名正言顺地抵扣费用了。
多伦多市对短租的要求 – Toronto City
- 主要住宅：短租房必须是房东的“主要住宅”。也就是说，房东自己平时也得住在这，水电账单、银行卡，驾照、车保险、税单这些个人地址都在这。换句话说，房东不能把自己不住的第二套房或投资房拿来做短租
- 租期限制：短租的租期为28 天 或更短。也就是说，任何出租少于或等于 28 天的住宿都被视为短租
- 以收费为目的：通常短租会通过线上平台，像 Airbnb、Booking.com 这样的平台进行
所以，如果你的房子在多伦多，想搞短租先登记，拿到一个正规的注册号，格式这样的：STR-0000-XXXXXX。然后，把这个号贴在所有的广告和房源列表上，包括Airbnb页面、Booking.com页面，甚至发票、合同、收据这些文书上，全都得写上这个号。不贴？对不起，违规！
2024年多伦多的注册费是$55.35，2025年就涨到$375了。如果注册成功，许可证的有效期是一年，从注册被批准的那天开始算起。注意，付费时只接受信用卡。另外，如果你的注册申请在过去12个月内被拒过、被撤销或被驳回过，那不能马上重新申请，要等上一年。比如，你的短租申请在2024年1月5日被拒，要等到2025年1月6日之后才能重新申请。
除此之外，多伦多的短租还有额外6% 的市政住宿税 (Municipal Accommodation Tax，简称MAT)，这个税按季度交，每个季度结束后30天内必须交清，而且不管这个季度有没有租出去，都得在线提交一个MAT表，说明具体情况。像Airbnb这种大平台和多伦多市政府签有自愿收税协议，他们帮你代收代缴 MAT。你可以让平台代劳，但别忘了，还是得自己去网上提交MAT报表；如果你的短租平台没这个协议，那就得自己动手收税并交税，全流程亲力亲为，包括每季度的报表提交。
发布短租广告时，广告信息必须和注册信息一模一样。
房东常犯的错有：
- 用昵称代替真实姓名 – 不行，必须和驾照上的名字完全一致
- 邮政编码、门牌号不全 – 必须填全地址和单元号。像 basement、upper、lower 这些也得写清楚
- 如果搬家，要通知市政府注销之前的短租注册。如果新家还想做短租，那得重新提交申请，注册新地址
密西沙加市对短租的要求 – Mississauga
在密市做短租，也要申请营业执照！
- 主要住宅：和多伦多一样，密市做短租也必须是房东的“主要住宅”，要提供最近12个月的水电费账单或其他证明
- 租期：密市对短租的定位是30天，所以不超过30天的短租，必须申请执照
- 无犯罪记录：要最近60天内开具的无犯罪记录，强烈建议在线申请，因为可能要6周才能拿到
- 一般责任险：为短租买的保险，最低要200万加元的保额
- 公寓管理委员会授权：如果是公寓，还得有公寓管理处的许可
密市的短租执照费是$250, 以后每年续也是$250。拿到执照后，所有短租的广告都得标上执照号。
其他城市
除了多伦多，加拿大还有不少城市都允许短租，比如温哥华、蒙特利尔、卡尔加里、魁北克、渥太华等，但每个地方对租期要求、注册流程、税务规定、安全要求，都各不相同。这种 By-law 是地方性法规，市政只规定属于自己这片儿, 尽管效力较低，但在它的范围内同样具有法律约束力。
Law 是全国性的，适用范围广，对所有居民都有约束力，比如加拿大《所得税税法》- Income Tax Act – 需要在议会三读通过，并获得总督签署才能生效。
By-law 是小规则，law 是国家的大规则，无论大小，都要遵守。作为房东，一定要对大小政策了如指掌，合法合规最重要。
短租 – HST问题
你以为这就完了？不，联邦政府还有话说呢。CRA要求(ETA, 这是law了)如果短租在连续12个月的收入超过了3万还要加收HST。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
