最近，CRA又掀起一轮GST/HST审计，目标直指那些翻建过房子的人。
CRA的来信开门见山：
“根据我们掌握的信息，你在 XX 年 对 XX 房进行了翻建/大幅改建，并随后出售/出租。”
然后，CRA会引用 Excise Tax Act（简称”ETA”）第123(1)条，科普一下什么是GST/HST定义下的“builder”，再附上一份长长的问卷和文件清单，就算正式拉开GST/HST审计的序幕。
谁是builder？
很多人一听builder，第一反应是“我又不是开发商，我只是普通上班族啊。” 但，在CRA眼里，builder ≠ 职业建房人。ETA第 123(1)条原话很长，简单地理解，只要你建新房或做了大规模翻新，并且这事带有“商业性质 ”, 你就可能是builder。
哪些行为，最容易让CRA认定你是 builder?
- 自建、或雇人建房，不管你是自己盯工地，还是找 contractor 全包，只要是新建住宅，就在射程内
- 旧房“大翻新”，然后出租或出售。关键指标：翻新比例是否超过 90%， 如果超过，CRA视同你建了一套新房
- 把商业地产改成住宅，只要改成住宅后再出租或出售，CRA 也可能把你当成 builder
如何判断“商业性质”？
CRA 看的是“做了什么”不是“说了什么”。你可以说是自住、临时决定卖、没打算赚钱，但CRA更关心的是“硬证据”，比如：
- 翻新规模和专业程度
- 是否请了多名 contractor
- 是否有设计图、预算表、工程合同
- 翻新后多久就出售或出租
- 是否频繁做类似项目
一旦行为显示出任何商业迹象，就可能中招。
举两个例子
大卫是牙医，有积蓄。某天听说雪场旁边在开发新盘，地段好，转手就能赚。他一口气签下了五套，目标非常明确，等涨价就卖钱。站在CRA的角度，逻辑就非常简单了：谁自住要买五套？分明不是生活所需，而是投资，而且是带着明显商业目的行为。所以在CRA眼里，大卫符合“builder” 定义，他的行为具有浓郁的赚钱意图。那么，当他出售这些房子时，HST就跑不掉了。
约翰，早年学过建筑。他的人生模式是这样的 – – 建一套，搬进去住，同时开始建下一套；下一套建好后，卖掉当前这套，再搬进新房，周而复始。从表面看，每一套房都真实居住过，但CRA把时间线一拉，模式就出来了： 重复的“建 ⇒ 住 ⇒ 卖” , 明显的持续性，明显的系统性。所以， 约翰的翻建不是偶发行为，而是一种可以复制的赚钱模式，商业实质成立， 约翰被CRA定性为“builder”，卖房要交HST。
什么情况，不算“builder”？
如果买房或建房纯粹是为了自住，整个过程中看不出任何“赚钱动机“，那一般不会构成builder。
还是用大卫举例：
这一次，大卫从父亲那里继承了一块空地，在上面建了一套房，打算自己住。水电、格局、装修，都是围绕“自己生活方便”来设计的，没有任何“为出售而建”的痕迹。结果，人生总有意外。建好没多久，公司把他派到国外工作 5 年。房子没法一直空着，只能卖掉。
CRA 会不会收 HST？不会。
原因很简单：这块地是继承来的，建房目的明确是自住，出售是因为不可预期的工作调动，从时间线和行为上完全看不出任何商业企图。在这种情况下CRA很难、也通常不会把他定性为 builder。
判定 builder 的多个指标
下面这些点，不是法律条文，但都是CRA在审计中反复使用的判断指标。命中越多，风险越高：
- 合伙买地、合伙建房，但没任何迹象表明你打算长期居住，更像是“项目”，而不是“家”
- 建房目的就是快速出售，从一开始就没打算长期持有，只是等完工、等市场变好
- 贷款选高息、短期、甚至带“提前还贷无罚款”条款，这在 CRA 看来更像是为出售而设计的融资方案
- 你的驾照、健康卡、银行账单、孩子的就学记录等没把这个房子列为主要住址
- 人住进去了，但生活没进去。只放了一张床、没家具、没长期生活的痕迹…这种情况，一眼就能看出来
- 同时买或新建多个单元, 哪怕说“以后选一套住”，在CRA看来这已经带着明显的商业味道了
- 房子没完工就开始打广告，出售意图过于明显
- 把商业地产改成住宅，目的是出租、出售
- 你或家人从事房地产、建筑相关行业，或存在多次房产交易记录。尽管不是决定性因素，但在证据拼图里，职业背景会让CRA更加确信
迹象一多，就构成有“商业企图”的证据链，一旦被定性为 builder 就必须上缴 GST/HST了。
Builder = 触发 HST
后果一：卖房，一定要交 HST
一旦被认定为 builder，在卖房那一刻，不是多交一点点税的问题，而是整个税务性质都变了。
在CRA眼里，这不是普通人卖自住房，而是 builder 出售新建或视同新建的住宅。结果就是HST必须收、必须报、必须交。而且，不论你有没有收买家的HST，法律上你都“应该”收。如果没收，HST就要自己掏，再交上去。
后果二：不卖？那“视同卖了”
我不卖，我自己住，或拿去出租，总行吧？
CRA说，不行。
轮到“Self-Supply Rule ”登场了。
在ETA里，有一条专门针对 builder 的规则叫 Self-Supply Rule。这条规则说，只要你是 builder，当把新建或大规模翻新的住宅用于自住或出租时，CRA就当你“卖给了自己”。
“卖给自己”是什么意思？
你没真卖、也没现金交易、只是因为你是builder, 把新建的房子出租或自住了，税法上视同发生了一次出售。“出售”意味着 HST 登场。
所以，如果你是 builder：
- 新房直接卖 – 真实出售 → 交 HST
- 新房拿去出租：视同出售（self-supply）→ 交 HST
- 新房自己住：视同出售（self-supply）→ 交 HST
所以，builder 是一个“只进不退”的状态，一旦被贴上这个标签，卖房，要交；不卖，也要交。结局都一样。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
