最近，CRA又掀起一轮HST审计，目标直指那些翻建过房子的人。
CRA的来信开门见山：
“根据我们掌握的信息，你在 XX 年翻建并出售了 XX 房。”
然后，CRA引用 Excise Tax Act（简称ETA）第123(1)条，科普一顿“builder”定义，再附上一份长长的问卷和要求提供的文件清单，这就算正式拉开审计序幕了。
那，什么是“Builder”？
在CRA眼里，“builder”不只限于专门建房的人。
它指任何从事建造新房或大规模翻新的人或实体，前提是这项活动带有“商业性质”。
简单说，即使你是上班族，只要你的建房行为看起来”像是”有商业性质，你就有可能被CRA认定为“builder”。
触发点：
- 你自己建、雇人建、或旧房翻新，打算或已经出租或出售
- 或，你把现有商业地产改成民用住宅，然后出租或出售
- 或，你大幅翻新一套房，翻新的程度超过原结构的90%。注意，这里区分“小修小补”和“翻新”，只有超过90%的翻新才视同为“建新房”
CRA在判定“商业性质”时，看的是事实证据，而不是你嘴上怎么说。所以，即使你声称“自住”，但行为有商业迹象，也可能中招。
举个例子
大卫是牙医，有积蓄。听说雪场附近在开发新楼盘，地段火，转手能赚。他一口气签下五套，打算涨价就卖。 很明显，这个行为具有商业味道（谁自住要五套？）。大卫不是建筑师，但在CRA眼里，他却符合“builder” 的定义，因为他的行为让CRA嗅出了浓郁的赚钱意图。那么，等他卖这些房子时就得上缴 HST了。
另一个例子：
约翰早年学过建筑。他的模式：建一套，住进去，同时启动下一套。等下一套好了，就卖掉当前的自住房，搬过去。 尽管他“实实在在地住”过每一套，但这种重复的“建 ⇒卖”模式让CRA觉得有商业实质。所以，约翰被定性为“builder”，卖房时得交HST。
所以，CRA看的是动机与行为，而不是你有没有建筑公司。只要行为看起来带着“赚钱”的目的，哪怕本职是牙医、老师、艺术家，也会被CRA归入builder行列。
🚫 什么情况不算“builder”？
反之，如果你买房或建房纯粹为了自住，没体现出任何赚钱的念头，那就不是“builder”。
比如，大卫从父亲那继承了一块空地，建了套新房住。结果工作调动被派到外国五年，他很快卖掉了这套新建的房。这个交易就不涉及HST，因为从头到尾CRA都看不出任何商业企图。
⚠️ CRA如何判断你是不是builder？
CRA参考下面这些点，越多越可能中招：
- 和别人合伙买地建房，但没迹象表明你打算长住
- 建房目的就是快速出售，没长期持有的打算
- 贷款选高息、短期，带“提前还贷无罚款”条款，不像要住一辈子的样子
- 你的驾照、健康卡、银行账单、孩子的就学记录等，没把这个房子列为主要住址
- 虽“入住”，但只放了张床做样子
- 同时买或新建多个单元
- 没完工就挂广告，出售意图太明显
- 把商业地产改成民用住宅，目的是出租、出售
- 你或家人有房地产相关的职业背景，或多次房产交易记录（虽不是决定性因素，但很加分）
这些迹象一多，就构成CRA认定“你有商业企图”的证据链，一旦定性为 builder就必须上缴HST了。
💥 被认定为 builder 会怎样？
被认定成“builder”卖房自然是要收HST、交HST的；就算不卖，把新建房拿去出租或自用也有个“self-supply rule”在等着，一样当作“卖”了，得交HST。
📌 Self-Supply Rule
建商出租或自用新建房，为什么还要上缴HST？
你是建商，建了新房，打算出售。如果出售成功，你要跟买家收 13% 的HST；但市场低迷没卖掉，你改为出租！
你肯定觉得，这次我没卖，没发生交易，应该没有税。⚠️ 但，CRA不这么想。
在CRA眼里，你是建商，建房没卖而拿来出租，默认“你把新房卖给了自己。” 也就是说，CRA认为你此时已经完成了一次交易 – “自己卖新房给自己” – 这就是 self-supply rule。换句话说，建商既是卖家，又是买家，开始出租时视同发生一次 “deemed sale”，要按此时市价（Fair Market Value, FMV）计算并上缴 HST。
📌 Self-Supply 是怎么触发的？
根据ETA第191(1)条，这条规则只针对 builder，适用于新房或大幅翻新的房子首次被出租或自住时。
为什么有这规则？
为了公平。
设想一下，如果新房不是建的而是买的，买房你得额外付13%的 HST 吧；但现在你自建就没这笔税了。那就意味着如果不制定一个规则，建商就能比普通人省下 13% 的税。那，谁还买房呢，大家都去当 builder了！所以，为了防止建商占便宜，self-supply rule 就诞生了。
Self-supply rule 使得 builder 即便建好后出租或自住，也“视同”把房子自己卖给自己。有了“交易”就得上缴HST，这样 builder 和普通人才在 HST 上扯平了。
这条规则不仅体现了税收的公正，还巧妙地引导了市场。写税法的人可真有远见，不仅平衡了税收，还从宏观上控制了市场秩序，通过限制大规模翻建，让建筑行业维持在一个合理的范围内。
触发时机：
- 对于出租：第一个租客入住、或建房完工后，取较晚的时点。比如，大卫建好一套 FMV 100万的房子出租，开始出租那天，self-supply 即被触发，视同“大卫卖给自己一套新房”，他得主动给CRA上缴 13万的HST，不管有没有注册过GST/HST号；HST return 申报的截止日在开始出租这个月的次月底。如果是多单元公寓，从第一个单元开始出租就触发，整个大楼按那天的FMV算 HST 上缴；
- 对于自住：建商自己或家人搬入的那个月就触发。
所以，如果房产卖掉，那直接向买家收HST，没 self-supply 的事儿；但市场差没卖成，转出租，self-supply 规则就登场。
如何减轻 HST 负担？ITC、Rebate 和避免 Self-Supply 的 Tips
接下来讲点让人开心的：不是所有 HST 都得上缴。税法里有个机制帮你回收一部分，比如 Input Tax Credits (ITC)和 HST rebate。
📌 建房时的ITC：回收成本中的HST
Builder 建房人工和材料中包含HST，如材料、工人、设计费里面都有HST成分。但 builder 能 claim ITC，但注意前提：
- 注册了GST/HST号的 builder：在常规 HST return 上申报，必须在 self-supply 触发期内
- 没注册GST/HST号的 builder：不能申请ITC，因为ITC只给有HST号的人。但，可申请 GST/HST General Rebate(GST189) 代替ITC。由于没有HST号，要上缴卖房收取的HST时得用GST62在 Line 103上 申报该缴的 HST，在税款到期次月底前提交，同时把HST交了，记得附上一封信和SOA解释一下性质；申请退税用GST189，保留全部建房小票。这个 rebate的实质跟 ITC很像，但人家叫 general rebate （2年内提交）。
警告：申报 ITC 会强化你是 builder，还可能触发 self-supply。
📌 出租房的 HST Rebate：
建房出租 (一年租约)可申请出租房的 HST rebate, 退回一部分刚刚因为“自己卖给自己”时上缴的HST。资格：新房出租、一年租约、租客第一个入住。申请表必须在建好后的2年内提交。
📌 自住的 HST Rebate 和避免 Self-Supply
自建+自住的 builder 可申请 New Housing Rebate，最多能退回 $16,080。前提是，房产自建并且自用，申请在建好后的2年内提交。
如何避免 self-supply？
如果你是builder 建房+自住，满足这些条件可豁免：
- 真正长期居住、不是小住几天做样子
- 建房目的就是自住，从头到尾无商业意图，有“量身定制”的确凿证据；比如给家里的新生儿建了专门的婴儿房、造了老人上下楼方便的小型电梯和滑轨
- 没有申报 ITC。因为申报 ITC等于承认了自己从事商业活动，必然触发“视同出售”
比如，大卫建新房，越建越爱，决定自住。拿到 occupancy permit 后全家搬入，没申报 ITC。这就不触发self-supply，还能申请自住房的 HST rebate。
加拿大的税务系统就像一张无形的网，不管走哪条路，CRA总会在终点等着。所以，请时刻做好跟他们打交道的准备。与其在未来措手不及，不如提前规划、主动申报，省心省钱还睡得香。毕竟，在税这件事上，看得见的坑不可怕，不知道自己已经进坑才要命。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
