最近，CRA又掀起一轮HST审计，目标直指那些翻建房产的人。
很多人收到CRA的信，开门见山：
“根据我们掌握的信息，你在 XX 年翻建并出售了 XX 房产。”
然后，他们会引用Excise Tax Act（简称ETA）第123(1)条，给你科普一下税法里的“builder”定义，附上长长的问卷和文件清单。这就正式拉开审计序幕了。
什么是“Builder”？
在CRA眼里，“builder”不只限于建筑公司。
它指的是任何从事建造新房或大规模翻新的人或实体，前提是这项活动有“商业性质”。
简单说，即使你是上班族，只要你的建房行为看起来”像”在做生意，你就有可能被CRA认定为“builder”。
触发点：
- 你自己建、雇人建或旧房翻新，然后有意或已经出租或出售
- 或者，你把现有商业地产改成住宅，然后出租或出售
- 或者，你大幅翻新(substantial renovation)一套房，翻新程度已超过原结构的90%。注意区分“小修小补”和“实质翻新”，只有超过90%的翻新才视同为“新房”
CRA判定“商业性质”时，看的是事实证据，而不是你嘴上怎么说。所以，即使你声称“是自住”，但行为有商业迹象，也可能中招。
举个例子
大卫是个牙医，手头有积蓄。听说雪场附近在开发新楼盘，地段火热，转手能赚。他一激动，签下五套房，打算卖掉。 很明显，这有商业味道（谁自住需要五套？）。大卫虽不是建筑师，但在CRA眼里，他符合“builder” 定义，因为行为体现了赚钱意图。那么，他卖房时得缴HST。
另一个例子：
约翰早年学过建筑。他的模式：建好一套，住进去，同时启动下一套。等下一套好了，就卖掉当前的自住房，搬过去。 尽管他“实实在在住”过每套，但重复的建-卖模式让CRA觉得有商业实质。所以，约翰被认定为“builder”，卖房得交HST。
所以，CRA看的是动机与行为，不是你有没有建筑公司。只要行为看起来带着“赚钱”的目的，哪怕本职是牙医、老师、艺术家，也有可能被归入builder行列。
🚫 什么情况不算“builder”？
反之，如果你买房或建房纯粹自住，没让人看出赚钱念头，就不是“builder”。
比如，大卫从父亲那继承一块空地，建了新房住着。突然工作调动被派驻到外国五年，他卖掉了房子。这，就不涉及HST，因为从头到尾都看不出商业迹象。
⚠️ CRA如何判断你是不是builder？
CRA不会凭空猜，他们参考一堆迹象。有点像拼图，越多越可能中招：
- 和别人合伙买地建房，但没迹象你打算长期住
- 建房目的就是快速出售，没长期持有的打算
- 贷款选高息、短期型，还带“提前还贷无罚款”条款，不像要住一辈子
- 你的驾照、健康卡、银行账单、孩子学校记录等，都没把这房产列为主要住址
- 虽“入住”，但只放张床，住几天做样子
- 同时买或建多个单元
- 建好甚至没完工，就挂广告卖——意图太明显
- 把商业地产改住宅，目的是出租、出售
- 你或家人有房地产相关职业背景，或多次房产交易记录（虽不是决定性因素，但加分）
这些迹象一多，就是CRA认定“你在做生意”的证据链，然后定性为 builder，就必须上缴HST了。
税法讲究“以事实定性质”，不听你怎么解释，只看你怎么做的。所以，在开始翻建前问问自己：真是纯自住吗？如果我是CRA审计官，我信自己的故事吗？保持好记录，比如建房日记或自住证明，最后能帮上大忙。
💥 被认定为 builder 会怎样？
被认定成“builder”，如果直接卖房，自然是要交HST的；就算不买，出租或自用房产也有个“self-supply rule”在等着，也得交HST。
📌 Self-Supply Rule
建商出租或自用房产时，为什么CRA还要收HST？
你是建商，建了新房，打算出售。如果出售成功，你要跟买家收 13% 的HST；结果市场低迷没卖掉，你于是改为出租！
你肯定觉得，这次我没卖房，没发生交易，应该没有税。
⚠️ 但，CRA可不这么想。
在CRA眼里，你是建商，建房没卖而拿来出租，那默认“你把新房卖给了自己。” 也就是说，CRA认为你此时已经完成了一次交易 – “自己卖给自己” – 这就是 self-supply rule。
换句话说，建商既是卖家，又是买家，出租时视同发生 “deemed sale”，要按此时市场价（Fair Market Value, FMV）上缴 HST。
📌 Self-Supply 怎么触发？
根据ETA第191(1)条，这规则只针对 builder，适用于新房或实质翻新的房子首次被自住或出租时。
为什么有这规则？
为了公平。
设想一下，如果新房不是建的而是买的，买房你得额外付13%的 HST 吧；但现在你自建就没这笔税了。那就意味着如果不制定一个规则，建商能比普通人省 13% 的税。那谁还买房呢，大家都去当 builder！所以，为了防止建商占这个便宜，self-supply rule 就诞生了。
Self-supply rule 让 builder 即便建好后自住或出租，也“视同”把房子自己卖给自己。有了“交易”就得缴HST，这样 builder 和普通人才在 HST 上扯平了。
这条规则不仅体现了税收的公正，还巧妙地引导了市场。写税法的人可真有远见，不仅平衡了税收，还从宏观上控制了市场秩序，通过限制大规模翻建潮，让建筑行业维持在一个合理的范围内。
触发时机：
- 对于出租：第一个租客入住、或建房完工后，取较晚的时点。比如，大卫建好一套 FMV 100万的房产出租，开始出租那天，self-supply 被触发，他视同“卖给自己一套新房”，得主动给CRA上缴 13万的HST，不管有没有注册GST/HST号；HST return 申报的截止日在开始出租这个月的次月底。如果是多单元公寓，从第一个单元开始出租就触发，整个大楼按那天的FMV算 HST 上缴；
- 对于自住：建商自己或家人搬入的那个月就触发。
所以，如果房产卖掉，那直接向买家收HST，没 self-supply 的事儿；但市场差没卖成，转出租，self-supply 规则就登场。
如何减轻 HST 负担？ITC、Rebate 和避免 Self-Supply 的 Tips
上面讲了 builder 定义和 self-supply rule , 接下来，讲点让人开心的：不是所有 HST 都得上缴。税法里有个机制帮你回收一部分，比如 Input Tax Credits (ITC)和 HST rebate。
📌 建房时的ITC：回收成本中的HST
Builder 建房时，花销中包含HST，如材料、工人、设计费里面都有HST成分。作为 builder 能 claim ITC 退回这部分，但注意前提：
- 注册了GST/HST号的 builder：在常规 HST return 上申报，必须在 self-supply 触发期内
- 没注册GST/HST号的 builder：不能申请ITC，因为ITC只给注册了的人。但，如果卖掉新房可申请 GST/HST General Rebate(GST189)代替ITC。要上缴卖房收的HST，用GST62在Line 103上申报该缴的HST，在税款到期次月底前提交，同时把HST交了，记得附上一封信和SOA解释一下性质；申请退税呢？用GST189，保留全部建房成本小票。这个 rebate的实质跟ITC很像，但人家叫 general rebate （2年内提交）。
警告：claim ITC 会强化你是 builder 的证据，还可能触发self-supply。
📌 出租房的 HST Rebate：New Residential Rental Property Rebate (NRRPR)
如果建房后出租 (一年租约)可以申请出租房的HST rebate, 退回一部分刚刚因为“自己卖给自己”时上缴的HST。
资格：新房出租、一年租约、租客第一个入住。申请表必须在建好后的2年内提交。
📌 自住的 HST Rebate 和避免 Self-Supply
如果是自建+自住，builder 可申请 New Housing Rebate，最多能退$16,080。前提：房产自建自用，申请在建好后的2年内，保留全部建房成本小票。
如何避免 self-supply？
如果你是builder建房+自住，满足这些条件可豁免：
- 真正长期居住（不是几天做样子）
- 建房目的就是自住，从头到尾无商业意图，记录证明
- 不 claim ITC（因为claim ITC等于承认了商业活动，必然触发 deemed sale)
比如，大卫建新房，越建越爱，决定自住。拿到 occupancy permit 后全家搬入，没申报 ITC。这就不触发self-supply，还能申请自住的 HST rebate。
加拿大的税务系统就像一张无形的网，不管走哪条路，CRA总会在终点等你。所以，请时刻做好跟CRA打交道的准备。与其在未来措手不及，不如提前规划、主动申报，省心省钱还睡得香。毕竟，在税这件事上，看得见的坑不可怕，不知道自己已经进坑才要命。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
