加拿大非税务居民，房租收入如何报税？

人在海外、有房在加拿大，每年一提报税就头大：

这税到底谁扣、扣多少、啥时候能拿回来?

这事说穿了就一条线：先预缴 → 再报税 → 再退。

把这条线理顺了，剩下全是填表的活儿。下面我按顺序给你捋一遍，没学过税的也能看懂，照着步骤走就行。

第一步：先搞个税号

报税这事，税号是第一关。

• 有 SIN (工卡号)的，直接用
• 没 SIN、又不符合申请条件的，跟 CRA 申请一个 ITN
• 你可能还听过 TTN（Temporary Tax Number）这是 CRA 在某些情况下自己配给你的，不是自己申请的

如果你没税号但着急报税，可以把 T1261 连同 Section 216 return 一起寄，不必等税号下来才动手。能早申请就早申请，省得卡流程。

第二步：每月交一笔预缴税 (gross rent 的 25%)

非居民收租金不能全进自己口袋，必须预缴一笔给CRA，这叫 Part XIII 税，必须按时。

• 预扣/预缴：按每月毛租金的25%，下个月15号之前交上个月的
• 什么是”毛租金“？就是gross rent, 是租客每月实际付给你的租金总额。房贷利息、地税、物业费、保险、管理费、维修，一概不扣。比如月租 $3,000，那 gross rent 就是 $3,000，25%预扣就是$750。哪怕你扣完各种开销每月只剩 $800，甚至是负数，这 $750 照样要交
• 谁交？税法说是”付钱的人”，也就是租客。但现实里，租客多半不知道房东是非居民，更别提替你预缴税了。所以，实操中常见两条路：

• • 路线A： 房东委托一个加拿大代理人(agent)代扣代缴。选这条路，你才能用上下面说的 NR6
  • 路线B： 房东自己注册一个 NR 开头的账号，每月自己按租金的 25% 预缴;  别担心，报税还能退回一部分

嫌 25% 太狠? 

25% of gross rent 最大的痛是它以”毛租金”为基数，完全不看费用，等于先按你赚得最多的情况垫钱，现金流差；NR6 就是来解决这个问题的。CRA批准后，代理人就能改按”净租金”(扣完费用后剩的)的 25% 来预扣。但有个前提，NR6必须由一个加拿大居民当代理人出面签, 并保证按时报 Section 216 税表。 一句话，想用 NR6, 就得有 agent; 自己单干，用不了。

没按时预缴会怎样？

CRA对这种”代收代缴”的税向来不留情面。在它眼里，这钱是它本应按时收到的。

负责扣缴的人，比如租客或代理人，如果该扣没扣，罚未扣金额的10%；扣了但迟交，按迟交天数分档罚：

• 迟交 1–3 天：3%
• 迟交 4–5 天：5%
• 迟交 6–7 天：7%
• 超过 7 天或没交：10%

同一年内再犯，而且是明知故犯或重大过失的，罚金提高到20%。

对房东本人，如果没人替你扣，CRA通常直接向你追缴这25%的税，再加上利息。利率是CRA每季度公布的利率再加4%，按天复利，拖得越久雪球越大。所以就算罚款轮不到你，利息也躲不掉。

第三步：NR4 

NR4是一张汇总单，报税时要附上它。谁负责预缴税，谁就负责开NR4，并在次年3月31日前把NR4交给 CRA，同时给房主两份留着报税用。

• 走路线A的，代理人负责出NR4
• 走路线B、非居民房东自己预缴税的，提交 NR4 pro forma request 向CRA申请NR4，收到后存好，下一步报税要用到

第四步：报 Section 216 税表

这是最重要的环节，是你把多缴的税要回来的关键！

Section 216 税表就是让你按真正的”净租金”计税，房贷利息、地税、房屋保险、维修、管理费、广告费、会计师费……这些开支统统能抵。

算下来，你实际该交的税通常比之前预缴的 25% 少，多交的那部分就退回来了(绝大多数人是退税。不过，如果净租金特别高、开支特别少，理论上也可能要补一点，看具体数字)。

什么时候报？

• 一般情况，从收租那年年底起，两年内报都行
• 但，如果你提交了 NR6(走按净租金预扣那条路)，Section 216 税表就必须在次年6月30日前报。迟了的话，不光你自己麻烦，代理人还会被连带追缴。CRA 会把当初少预缴的那块全按 gross 补回来，落到 agent 头上

CRA目前对这类税表仍要求纸质邮寄，处理周期长，几个月至一年都不稀奇，所以，早报早拿退税。

第五步：清算（补或退）

税表交上去、CRA 评估完会给你一个最终数:

• 补税：说明平时预缴少了，欠税必须在次年4月30日前补齐，否则从5月1日起按天复利计利息
• 退税：大多数人属于这种，之前按25%的 gross rent 预付的税，实际”净税”比预付的少，所以会获得退税

想退得快? 设置 Direct Deposit 直接到账。 几个办法:

1. 登录加拿大网上银行，在账户内直接设置。但实操中，我发现如果税号是0开头的，很多银行设置不了
2. 进入 My Account 自己设置
3. 以上都不行，就填 T1-DD 邮寄
4. 无论咋地都设置不成的，CRA邮寄退税支票也行。我事务所有代收支票业务，收到后通知你来取

有个前提说清楚，这些办法基本都要你有一个加拿大银行账户。 没有加拿大账户的话，CRA支票你不一定能在外国银行存成功。所以一定要留着本地账户。

走完这五步，今年的非居民租金报税就妥妥搞定了。

说复杂也不复杂，就是环节多、deadline 多、一步卡住容易连锁出问题。哪一步拿不准，或已经拖了好几年没报想补救的，找下面头像这位会计师聊聊，能帮你少踩一堆坑。