加拿大非税务居民，房租收入如何报税？

人在海外、房在加拿大，每年一到报租金就开始头大： 这税到底谁扣、扣多少、啥时候能拿回来?

这事说穿了就一条线：先预缴 → 再报税 → 再退税。

把这条线理顺了，剩下全是填表的活儿。下面我按顺序给你捋一遍，没学过税法也能看懂，照着步骤走就行。

第一步：先搞个税号

报税这事，CRA得先认得你是谁，所以税号是第一关。

• 有 SIN (工卡号)的，直接用
• 没 SIN、又不符合申请条件的，用 Form T1261 向 CRA 申请一个 ITN (Individual Tax Number)
• 你可能还听过 TTN（Temporary Tax Number）这个不用你操心，是 CRA 在某些情况下自己配给你的，不是你去申请的

就算你现在还没税号，可以把 T1261 连同后面的 Section 216 税表一起寄过去，不必干等税号下来才动手。当然能早申请就早申请，省得卡流程。

第二步：每月先交一笔预缴税 (gross rent 的 25%)

作为非居民，你收的租金不能全进自己口袋，得先按规矩预缴一笔给CRA，这叫 Part XIII 税，必须按时到位。

• 预扣/预缴：每月毛租金的25%，在收租下个月15号之前交给CRA
• 谁交？税法说是”付钱的人”，也就是租客。但现实里，租客多半压根不知道房东是非居民，更别提替你预缴税了。所以，实操中常见两条路：

• • 路线 A： 委托一个加拿大代理人(agent)替你扣、替你上缴。花点钱但省心，而且只有走这条路，你才能用上下面说的 NR6
  • 路线 B： 房东自己上。 注册一个 NR 开头的账号(NR account number)每月自己按 25% gross rent 上缴;  但别担心，后续报税还能退回多缴的部分

嫌 25% 太狠了? 这就轮到 NR6 登场

25% of gross 最大的痛是它按”毛租金”算，完全不看费用，等于先按你赚得最多的情况垫钱，现金流比较差；Form NR6 就是来解决这个问题的。CRA 批准后，代理人就能改成按”净租金”(扣完费用后剩的)的 25% 来预扣。但有个前提，NR6 必须由一个加拿大居民的代理人出面签(undertaking), 并保证按时报 Section 216 税表。 一句话，想用 NR6, 就得有 agent; 自己单干，用不了。

那要是该预缴的税没按时交呢?

CRA 对这种”代收代缴”的钱向来不留情面。在它眼里这本来就是替政府收的钱。罚款按天算：

• 迟交 1-3 天：罚 3%
• 迟交 4-5 天：罚 5%
• 迟交 6-7 天：罚 7%
• 超过 7 天或干脆没交：罚 10%

除了罚金，还要按 CRA 每季度公布的 prescribed rate 另算欠税利息，按天复利滚动，拖得越久，雪球越大。如果长期不交，CRA通常按最高档处理；如果CRA认为你在过去几年已有类似的违规记录，罚金可能提高到20%。

第三步：NR4 

NR4是一张汇总单，记着你这一年总共收了多少毛租、预缴了多少税，报税时要附上它。规矩是，谁负责预缴税，谁就负责开 NR4，并在次年3月31日前把 NR4 交给 CRA，同时给房主两份 slip 留着报税用。

• 走路线 A 的，这事归你的代理人办
• 走路线 B、非居民房东自己预缴税的，提交 NR4 pro forma request 向 CRA 申请，收到 slip 收好，下一步要用

第四步：Section 216 税表

这是最重要的环节，是你把多缴的税要回来的关键！

Section 216 税表就是让你按真正的”净租金”计税，房贷利息、地税、房屋保险、维修、管理费、广告费、会计师费……这些开支统统能抵。

算下来，你实际该交的税通常比之前预缴的 25% 少，多交的那部分就退回来了(绝大多数人是退税。不过，如果净租金特别高、开支特别少，理论上也可能要补一点，看具体数字)。

什么时候报？

• 一般情况，从收租那年年底起，两年内报都行
• 但，如果你提交了 NR6(走按净租金预扣那条路)，Section 216 税表就必须在次年6月30日前报。迟了的话，不光你自己麻烦，代理人还会被连带追缴。CRA 会把当初少预缴的那块全按 gross 补回来，落到 agent 头上

CRA目前对这类税表仍要求纸质邮寄，处理周期长，几个月至一年都不稀奇，所以，早报早拿退税。

第五步：清算（补或退）

税表交上去、CRA 评估完会给你一个最终数:

• 补税：说明平时预缴少了，欠税必须在次年4月30日前补齐，否则从5月1日起按天复利计利息
• 退税：大多数人属于这种，之前按25%的 gross rent 预付的税，实际”净税”比预付的少，所以会获得退税

想退得快? 设置 Direct Deposit 直接到账。 几个办法:

1. 登录加拿大网上银行，在账户内直接设置。但实操中，我发现如果税号是0开头的，很多银行设置不了
2. 进入 My Account 自己设置
3. 以上都不行，就填 T1-DD 邮寄
4. 无论咋地都设置不成的，CRA邮寄退税支票也行。我事务所有代收支票业务，收到后通知你来取

有个前提说清楚，这些办法基本都要你有一个加拿大银行账户。 没有加拿大账户的话，CRA支票你不一定能在外国银行存成功。所以一定要留着本地账户。

走完这五步，今年的非居民租金报税就妥妥搞定了。

说复杂也不复杂，就是环节多、deadline 多、一步卡住容易连锁出问题。哪一步拿不准，或已经拖了好几年没报想补救的，找下面头像这位会计师聊聊，能帮你少踩一堆坑。