加拿大非税务居民：房租收入如何报税？

在加拿大有出租房的非税居民小伙伴们，每年租金收入的申报总是一头雾水。

其实，只要理清了“预缴”和“结算”的关系 – 先预缴、再报税、再退税 – 这个流程一点都不复杂。

这篇我帮大家梳理成一步步的清单，从头带你走一遍，保证没税务背景的也能看明白。

第一步：税号

在加拿大报税，必须有“税号”。

• 如果你有 SIN (工卡号)，直接用它就行
• 如果没有，则要向CRA申请 ITN (Individual Tax Number)或 TTN（Temporary Tax Number）。

税号是报税必须填的，一定尽早申请。没有税号，后面的步骤都卡住。

第二步：预扣税（每月25% gross rent）

作为非居民，你收的租金不能全揣进兜里，得先预缴一部分给CRA，这叫 Part XIII 税，必须按时到位。

• 预扣规则：每月毛租金(gross rent，总租金不扣费用)的25%，在下个月15日前交给CRA
• 谁负责交？法律上是由支付租金的人扣缴。如果非居民有加拿大代理人，由代理人负责；没有的话，租客有义务代缴。但实际中，没有房东委托租客(两个阵营）；所以，实际上多数房东会选择自己来预缴
• 开户：为了预缴，要申请一个NR开头的账号 NR account number

给CRA上缴25%后，房东实际到手的租金是75%；但别担心，后续能退回多缴的部分。

第三步：NR4 

NR4 是一张总结你全年租金总额和已预缴了多少税的“凭单”，这是报税时的核心附件。

• 通常，NR4由你的加拿大代理人在次年的3月31日前开具，一份给CRA，一份给房主
• 没有代理人的，房主要自行递交 NR4 pro forma，请CRA出具NR4。收到后，保管好，后面报税必须附上

第四步：Section 216 税表

这是最重要的环节！申报 Section 216 税表可以抵扣地税、房屋保险、维修维护、贷款利息、管理费、广告费、会计师费等开支，按“净房租”交税。只要平时按25%预缴了，报税都能退一部分回来，这叫“退税”。

• 申报期限：

  • 通常情况下，section 216 税表可以在两年内报
  • 但，如果之前申请过NR6（即按净收入预缴），税表必须在次年的6月30日前递交，不能延误，否则代理人会连带被罚

CRA目前对这类税表仍然要求纸质邮寄，处理周期长，几个月至一年都常见，建议早报早退税。

第五步：清算（补或退）

申报后，CRA会评估税表，确认最终税款是多少：

• 补税：如果平时预缴不足，欠税在次年4月30日前补齐，否则会产生欠税利息
• 退税：多数情况，预扣是按25%的 gross rent 上缴，实际”净税”比预缴的少，所以税表审理完毕后，房主会获得退税

CRA Direct Deposit

为了缩短退税时间，强烈建议房主们跟CRA设置 direct deposit 让退税直接到账。有几个方式：

1. 登录网上银行，在个人 online banking 的账户内直接设置
2. 电话CRA（1-800-959-8281）提供税号、名字、地址、生日、税表上某一行的数字等信息，经过对方验证后，再绑定银行信息
3. 进入 My Account 直接设置

如果上面的办法都行不通，还可以填 T1-DD Direct Deposit Request 邮寄给CRA。

走完这些步，你就愉快地搞定今年的非居民租金报税了。如果卡在哪步，记住，找下面头像的这位会计师能避免很多麻烦。