退休警察
退休前，Mo哥是个安省警察，话不多，办事稳，是那种你一眼看上去就觉得这人贼拉靠谱的类型。
退了休，Mo哥也没想着就此颐养天年，反而心里盘算：人不能闲着，得折腾点事儿。于是，他考了个 mortgage broker 牌照，打算在地产界再闯一闯，搏个第二春。
搞房地产，当然要实操练手。Mo哥先后搞了三套投资房，而今天这个故事的主角，就是1996年购入的那一套，谁也没想到，这个房后来占据了安省法庭的C位。
猜猜看，这套房的第一个租客是谁？
嗯嗯，是Mo哥的爸妈。
对，亲爸亲妈。二老和Mo哥正式签了一份五年的租约，月租900刀，不包水电，条款板正得跟对外出租一模一样。
就这样，从1996年到2016年，整整20年间，老爸老妈一直按时付给Mo哥租金，几个兄弟姐妹也时常来蹭住。租金呢，二十年如一日，从来没涨。也就是说，整整二十年，独栋的 house, 月租维持在900块。Mo哥为人敞亮，大大方方承认：嗯，我每年都在报 rental loss。
讲到这儿，懂点税务的小伙伴就应该看出问题了。
继续说。
2016年，Mo哥的父亲过世，留下母亲独自居住。母亲年纪大，收入也不多，Mo哥心一软，从此连租金也不收了。2020年，母亲患上老年痴呆搬进了养老院，这套房终于可以重新出租了。Mo哥卷起袖子，刷墙换灯、搬家具，兴冲冲打算招租。
就在这时，剧情突然来了个大反转。
CRA没来，来的是兄弟姐妹。
房子是大家的
就在Mo哥撸起袖子准备挂牌出租时，多年没什么交集的兄弟姐妹突然集体上线，联合放话：“这房不是你一个人的！”
兄妹们提出：1996年买房那会儿是爸妈出的钱，因为贷款批不下来，才临时挂的你名。换句话说，你只是个“名义房主”，真正的房主是咱爸妈。所以，这套房是爸妈的遗产，以后大家都有份！
话音未落，一纸 Certificate of Pending Litigation (CPL) 就被利索地登记在房产名下了。
什么是 CPL 呢？
简单说，就是“诉讼预告”。意思是：这房子有纠纷，任何人想买、卖、抵押、请三思。这，就相当于在房子门口挂了一块“慎入，屋里正热火朝天掐架呢”的告示，谁还敢租？
能不能出租？
答案是：技术上可以，现实中很难！虽然从法律上讲，CPL 不等于房子被冻结，技术上可以出租，但现实是：
- 租客必须知情：你得明明白白告诉租客，这房子正在打官司呢
- 租金归属有争议：万一法庭最后认定房子不是你的，那你这几年收的租金，得原封奉还给主人
- 法庭可能限制：如果对方去法庭申请到了禁令，连租都不能租了
兄弟几个这么一闹，谁还敢租？结果就是：出租计划泡汤，房子生生空关了三年。
兄弟撕破脸，律师赚钵满
为了争夺房子的产权，几个兄弟反目成仇，律师笑开花。
别看不是什么豪宅，这事一闹上法庭，律师费就哗哗流出去了：起草一份律师函几千起步，开庭做份文件，轻松上万。
三年来，Mo哥为了打这场官司， 花出去10多万律师费。
Mo哥说：“我和我兄弟掐架，律师费总能抵税吧？这都是我出租失败的成本。”
2020年，他申报了$65,500 的律师费；2021年又报了$52,063 的律师费和 $12,715 的 rental loss。
不出所料，CRA等到这时终于出现了，冷冷一句：不好意思，这些都不能报。
Mo哥一口老血，连气带怒，把CRA告上了法庭。
开庭
开庭那天，Mo哥全副武装，举证、讲述、情绪到位。法官听完双方陈词，给出结论：
“这房不是为了赚钱盈利，而是Mo哥为了安置父母，不构成收入来源，费用不能抵。驳回上诉，各自安好吧。”
为啥这么判呢？
📚 税法知识点
1️⃣ 什么是“收入来源”？
根据 Income Tax Act 第9(1)条，如果想要扣除一笔费用，这笔费用必须是“为获取收入而发生”（for the purpose of gaining or producing income）。换句话说，你不能光说你要挣钱，还得能“证明出来“你在挣钱。
2️⃣ 法庭怎么判断你是不是“真在挣钱”？
要判断是不是有收入来源，不看嘴上怎么说，要看客观证据。法庭采用了经典的“收入来源测试”，问了两个问题：
- 有没有明确的、现实的盈利意图？
- 有没有持续和系统的商业行为？
说人话就是：
- 有没有盈利历史？
- 有没有市场定价？
- 有没有正式租客？
- 有没有经营的样子？
Mo哥呢？
- 20年租金没涨过
- 2016年后母亲免费住，还默许了兄弟姐妹蹭住
- 这么多年从头到尾都在亏钱，没有任何实际行动改善亏损状态
- 租约更像走形式
法官翻完证据，摇了摇头，指出：
- Mo哥虽一直嘴上说想出租赚钱，但从头到尾都没真行动：没挂牌出租、没市场宣传、也没收市价租金；即使在2016年以前收点租，也是象征性的，并非市场价
- 你不能说：“我心里一直是想挣钱的”，然后什么租金都没收、租客是你妈，连续亏损了20年也没想过止损—这显然不是做生意的样子
- 房产的实际控制权更像是母亲。也就是说，即便有收入，也该归母亲或她的遗产，而不是Mo哥
一切看下来，Mo哥以900块的租金把整套房子租给父母更像是“照顾家人”，而不是“出租谋利”，根本不构成“收入来源”。说得直白一点：他根本就没想靠租给父母赚钱！在这个层面上，Mo哥是个孝子，但绝不是“房东”。
3️⃣ 律师费，能不能抵扣？
Mo哥主张，他是为了维护自己对房子的所有权才打的官司，应该允许抵扣律师费。
法官指出，律师费如果是为了维持、保护一项正在赚钱的资产，是可以扣除的。但，Mo哥是为了打一场家族遗产争夺战，是为了确认产权、证明这房是自己的，并非为了让出租业务顺利运营。这种支出属于资本性支出(capital expense)和个人支出(personal expense)。
根据ITA第18(1)条：
- (a) 不是为赚取收入而产生的支出，不能抵扣租金
- (b) 属于资本性质的支出（比如买产权、打官司争夺所有权）也不能抵扣租金
- (h) 属于个人生活相关的支出，更不能抵扣租金
不能把解决家庭纠纷而请律师出战的钱，当成“生意费用”；更不能把照顾父母的行为叫做“出租生意”。Mo哥的律师费，妥妥地踩中了ITA 18(1)(a), (b), (h) 三个“雷”，当然不能扣。
📌 税法小Tips：
- 出租房亏损 – 是否能抵扣？前提是真正对外出租，租金合理；不能只“形式上”出租，比如租给爸妈象征性收一点钱
- 律师费 – 必须和出租业务相关，比如为了追讨租金、撰写出租合同、解决房东租客纠纷而发生；如果是家庭纷争或产权保卫战，那属于资本支出，应计入成本
- 家人住你的房子 – 租金不合理或干脆没收钱，则不构成出租业务，费用不能抵扣
- 为避免CRA事后质疑，务必保留租赁合同，收市价租金，每月有转账记录
结局
Mo哥的上诉被驳回，律师费和 rental loss 一分钱都不能抵扣，还赔上了大量的时间精力。
这一堂“房子与家”的课，值得我们好好记住：
在法律和税务的世界里，感情不能抵税，孝顺不能报账。产权关系不清、房产用途模糊，是很多纠纷的根源。尤其在父母与子女之间，如果没有明确的产权过户或租赁协议，很容易陷入“这是父母遗产”还是“这是赠予给孩子”的争议泥潭。
做税务筹划时，我们都希望“既为家人尽责，又能合理避税”。但这两者之间，常常不能兼得。你以为是在经营资产，CRA看到的却是你在照顾家人；你觉得是为了赚钱谋利，法庭却说你没能证明这是一门生意。房子，是家的象征；但在税务和法律的世界里，它首先是一份资产。说清楚、写清楚、做得清楚，才是守护家产的最佳方式。
本案源自：2025 TCC 54, Mohammed (Moe) Salehe v. His Majesty The King
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
