大卫以前在多伦多上班，后来长期去了美国发展，已是非税务居民了（non-resident of Canada）。
房子没卖，打算租出去，每月租金2,000，想着“空着也是空着，不如养房还能贴补点”。
结果第一笔租金就被浇了盆冷水，会计师告诉他，非居民赚加拿大租金，默认要按毛租金的 25% 上缴预扣税。也就是说，每月2,000的租金，得先交500给CRA，一年就是6,000。
大卫懵了：我还要付房贷、地税、保险、物业费呢，怎么税倒先收走了？
朋友提醒他，可以用NR6减少预缴啊！
CRA默认：25% 先扣着
先记住一条最原始的规则：
只要你是非税务居民，又从加拿大挣了租金，不管你人在美国、欧洲还是哪里，CRA认为你要预缴毛租金 × 25% 。这就是 withholding tax ，是税法要求的。
这笔钱是谁扣？
通常是你在加拿大的代理人 – agent / payer，比如你的物业经理、帮你收租的亲友、管理公司。代理人在加拿大有地址、是税务居民、跑掉的概率很小，CRA找TA比找你更方便，所以CRA会说，你帮他收钱，你就得替他扣税，扣不到我找你。
所以千万别小看这个角色，下面还要讲。
NR6是什么？
很多文章写成“NR6 是少交税的表”，这个说法有点糙，会误导。
NR6的本质是：申请让 CRA 同意你按“预计的净租金”来扣25%，而不是按毛租金扣。说白了，不是不计税，而是换了计税的基础。
- 毛租金（gross rent）：租客给你的全部租金
- 净租金（net rent）：毛租金减去合理的和出租相关的费用
比如你一年租金 24,000，合理支出包括贷款利息、地税、房屋保险、常规维修、管理费……加起来 18,000，那你的预计净租金 = 24,000 − 18,000 = 6,000；如果有了CRA批准的NR6，就只按这 6,000 的基数扣 25%，也就是一年扣 1,500，这和一口气对 24,000 扣 25%（=6,000）相比，现金流立刻轻松了 4,500。
强调三遍：
NR6 不是免税
NR6 只是先少预扣、暂时缓一下
真正算一年的税，要靠 Section 216 税表来结算
也就是说：前面少预扣了，后面还要补的 – 多退少补 – 最终交税还是没差别的。
NR6 为什么能少扣？
CRA认为“出租”是一个有成本的活动，所以允许扣除相关费用，比如：
- 房贷利息（注意：是利息，不是本金）
- 地税
- 保险
- 物业 / 管理费
- 日常维修维护、小修小补、割草除雪
- 房东付的水电气
但，大装修、添置大件、改善升级性质的支出，属于capital expense 是不让这么扣的。
NR6 不是自动生效，它要人签字、要有代理人
NR6必须要有一个在加拿大的、有税务居民身份的代理人 – Canadian agent – 配合签字。
为什么？
因为 CRA 要抓一个在境内的人，对这笔租金的预扣和申报负责。
这个代理人可以是：
- 住在加拿大的亲属朋友
- 专业的物业管理公司
但一定要讲清楚：这个人是要对 CRA 负责的，是有税务连带责任的（joint and several liability）。如果非居民跑了没报税、没预缴税，CRA可以直接去找代理人要钱和罚款。所以一般人不愿意做这个“代理人”，责任太大。
什么时候交 NR6？
最好的时机是：租出去之前就把 NR6 交了，这样从第一个月开始就能按净租金扣。
如果你已经开始收租了，但 NR6 还没批下来，那对不起，没批之前的月份必须按毛租金 25% 扣。等 NR6 批下来之后，后面的月份才能按净租金扣。有时CRA会同意追溯到年初，但这是 case by case，不是权利。
次年这两张表：NR4 + Section 216 税表
代理人要在次年 3 月 31 日前报 NR4 – 这是给 CRA 的“我这一年帮这个非居民收了多少租、扣了多少税”的报告，报晚了有罚金
非居民本人要在次年 6 月 30 日前报 Section 216 return – 这个才是真正算税的税表，把一年的实际租金收入和费用都列进去，算应该交多少税。注意了，有“代理人”的非居民报 216 return 的 deadline 是次年的 6 月 30 日。如果报完 216税表，算出应该交的税 < 之前预扣的，就能拿退税；反之就得补
这样一来，整条线就完整了：NR6（少扣） → NR4（报告扣了多少） → 216（真正算税）
例子
大卫是加拿大非税务居民，2015年3 月开始把多伦多的房子租出去，每月租金4,000。
他找住在密西沙加的朋友 George 当加拿大代理人。两个人在租客入住前就一起把 NR6 填好了，估算了一年租金 48,000，费用（贷款利息、地税、保险、管理、维修）一共是 42,000，所以预计净租金 6,000。
CRA 批了NR6后，George 只需要对这 6,000 × 25% = 1,500 扣税，一年就交 1,500，不是原来的 48,000 × 25% = 12,000。
到了 2016 年 3 月 31 日前，George 按规定给CRA提交了 NR4。
到了 2016 年 6 月 30 日前，大卫报Section 216 return，发现实际费用比当初估得多，税其实只有 1,200，之前George预扣了 1,500，CRA还得退他 300。
整个过程合规、省现金流、信息也闭环了。
写给代理人的一句重话
在 NR6 里签字的代理人，相当于对 CRA 说：我在加拿大，我会按CRA的规定扣税、上缴、报NR4；如果这个非居民不合规，你来找我。所以, 当代理人不是人情活，是有税务责任的。不要随意答应帮亲戚签名，好好想想，这些税务责任你是否都愿意承担。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
