大卫移居美国后，决定将他在加拿大的房子租出去，每月的2000元租金看着也算小赚一笔了。然而，刚开始没多久，他就被泼了一盆冷水—原来，非税务居民出租房产需按租金的25%缴纳预扣税！也就是说，每月500块都要交给CRA！一年下来，足足6000的预扣税！
一个朋友提醒他，“可以用NR6减少预缴税啊！”
什么是NR6？
NR6其实是CRA专门给非税务居民的一个减税“利器”。
通常情况下，非税务居民的租金收入要按“毛收入”的25%进行预扣，也就是说，每月的2000块租金得先交500。可若提交了NR6，情况就不一样了！NR6允许房主按照扣除费用后的“净收入”来预扣，简单理解就是把物业费、贷款利息、地税、保险等费用扣掉后按25%预缴。这样一来，大卫的现金流就宽裕多了。
NR6里都填啥？
其实，NR6的内容很简单，主要包括房东和代理人的基本信息，房子的位置，每月租金、预计费用等等，目的是估算一下“净房租”是多少。
NR6怎么申请？
大卫决定试试看！具体步骤如下：
- 找到靠谱代理人
NR6申请要求非税务居民得指定一个加拿大的代理人。这个代理人可不是摆设，他负责每月预扣预缴，还得每年帮忙提交税务申报。所以，代理人最好是加拿大的亲友，或者口碑好的物业管理公司。
- 估算租金收入和开支
大卫估算下来，每月2000元租金，扣除房贷利息、物业费、水电费等，净收入其实就剩几百块。这一步的预估很关键，因为后续的“预扣税”都是根据这个预估值的25%来计算的。
- 提交表格，等CRA批复
大卫填好NR6后，和代理人签字，提交给CRA。等到批复下来后，每月的预扣税就可以按“净收入”而不是“毛收入”来算啦。
代理人的责任
代理人不仅是帮非税务居民代扣税，还肩负着不少责任。每年3月底前，代理人必须提交NR4报表，向CRA报告上一年实际租金收入和已扣税款，确保和CRA收到的款项一致。
申请NR6的最佳时机
NR6建议在租期开始前或刚开始时进行，这样从头就可以按“净收入”来预扣税款。但如果租金已经开始产生而NR6还未批复，那么未获批的那些月份还是得按“毛收入”的25%缴税。
举个例子
大卫是中国税收居民，在多伦多买了一套投资房。今年3月，他把房子以4000元的月租租了出去。他找了本地朋友乔治当代理，递交了NR6并顺利获批。这样，每个月乔治就可以按“净房租”的25%缴纳预扣税。如果，预估的净租金为负数，那实际上全年都不需要进行“预缴”了。
作为代理人，乔治在次年的3月31日之前要提交NR4给CRA，并确保大卫在6月30日之前递交 section 216 税表。如果有欠税，4月30日前必须缴清。万一大卫拖欠不交，CRA可是会直接找上代理人，所以代理人的”连带责任“可不轻。
总结
非税务居民在加拿大买房出租，一定要按规定按时预缴、按时报税。代理人作为税务合规的“关键人”，不仅协助完成预扣税的任务，还承担相当的税务连带责任。代理人既然向CRA承诺了保证非税务居民将遵守加拿大的税务规定，就要履行职责，与非税务居民保持良好沟通，确保所有税务事宜都能得到及时处理，避免出了问题被无辜连带。
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马云，Carol Ma，CPA，TEP 加拿大专业会计师，信托和遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
