新房HST退税：一句“我不知道”，欠税2万变3万

💡关键词：新房HST退税、炒房、地址更新、CRA追税、追溯时效

有点“冤”但也不全冤…

安省Oshawa有一位小姐姐，姑且叫她A姐吧。

2016年，A姐和朋友Paul(地产经纪)一起签约买下一套正在建的新房，两人各出一半钱，说好等房子建好后再卖出去赚个差价。这个操作，被称为”炒房”或 house flip，非常常见。

2018年7月，房子交房，开发商自动为买家申请了GST/HST新房退税，总共 $22,455。开发商把这笔钱抵扣在购房款中，等于买家少付了两万多的房价。几个月后，这套房成功卖出，两人一起分了利润，顺利收工。

五年后，到了2023年，A姐突然收到CRA的催款信，说她连本带利欠 HST $28,000多。她这才发现原来当年开发商申请退税时，Paul留的是她的名，而她根本没签过那份表！

于是，她把CRA告上了法庭，提出三个主张：

• 自己只拿了一半卖房利润，所以最多负责一半
• 退税不是她申请的，不应算她的责任
• CRA通知得太晚，已经过了四年法定的追溯时效，应作无效

听起来有点道理，看看法官怎么说。

⚖️ 判决（一）：退税是“实打实”拿了

法庭首先明确了一点：“你有没有签字不重要，只要你名字在申请上，退税也的确用来抵了你的房价，你就是受益人。”

而且，A姐为购房人，购房合同上有她名字，退税申请表上也写了她是申请人。她虽说是Paul偷偷填的，但也没提供出证据，比如叫Paul出庭作证或叫律师澄清。所以，法庭认定，她是“默许了整件事”的。

⚖️ 判决（二）：责任不能分一半

A姐提出，我们是50/50合伙，所以我只应负责一半。

但，法庭回绝了：无论几个人合资，税法规定，HST退税只能由一个人申请，一旦申请了，责任全落在这个人身上。如果她认为Paul该分担一半责任，那可以另起民事诉讼去追对方。CRA和法庭管不了私人之间的合伙协议。

⚖️ 判决（三）：尚在追诉时效内

A姐说她2023年才收到CRA的通知，根本不知道2020HST rebate 被disallow一事。如果早知道，就不会导致累计$6,000多的利息。

但，法官指出，CRA在2020年1月15日就完成了评估并寄出了通知。而地址是申请表上提供的地址。她没跟CRA更新地址，是她的责任。所以,  评估在4年时效内完成，完全有效。你没收到 ≠ CRA没寄；你不知道 ≠ CRA过期。

小结

A姐最后输了这场官司，被判全额还款，利息照付，无法豁免。

从表面看，她很无辜：退税不是她申请的，自己没收到通知，甚至只分了部分收益。但在法律和税务的视角里只认事实：谁名字在表上，谁从退税中受益，谁承担责任。

下面，我来拆解下这个退税到底怎么回事。很多人都以为“买新房就能拿退税”，其实这里的坑，比你想象的多太多了！

✅ 什么是新房退税（New Housing Rebate）？

加拿大政府为鼓励大家买新房自住，设置了GST/HST new housing rebate 退税制度。它适用于：

• 买新房
• 新房是你或你的亲属自住

🚫 误区一：买新房就一定能退税？

错！只有用于房主自住或亲属自住的新房才可以申请退税。用来炒房、空着等升值的，全不行。如果出租，那得申请出租房专门的退税，不叫 New Housing Rebate，而叫 New Residential Rental Property Rebate。A姐的问题在于：她买房是为了投资，从头到尾没人住直接就卖了, 这种情况很明显不符合退税条件。

🚫 误区二：开发商申请≠我不用负责？

开发商在交房时通常会代表买家申请退税，并直接从房价里扣掉这笔钱。哪怕你没见过申请表，甚至不是你签的，只要你名字在上面，钱被用来抵减了房价，你就算“受益人”，退税是你拿到了。

🚫 误区三：合伙买房，分摊责任？

无论几个人合资买房，HST rebate 只能一人申请，责任也只一个人承担。A姐以为自己只用负责50%，但法庭说，退税不是按‘合伙协议’来分的，而是按谁申请、谁受益来认定。你想别人分担，那是你和合伙人之间的事，和CRA无关。

🚫 误区四：CRA地址寄错了，可以赖？

A姐也提出，我一直没收到CRA的信，不知道被追税，导致利息累积。但CRA只看一件事：退税申请上写的地址是哪儿，我们就寄哪儿。你没更新地址，完全是你的责任。📌 CRA寄出即视为送达。你不知道≠你没被通知。

🚫 误区五：钱没进我账户，就不算我拿的？

还有人说：“我没拿到退税啊，是抵了房价的。” 退税抵了你该付的钱，那就是“你受益”。

这个故事教会了我们什么？

• 地址要及时更新，不然没收到CRA的通知，完全是你的责任
• 个人T1 税和HST不是一个系统，CRA在技术上是可以同时维护多个“地址记录”的，必须每个税种分别进行更新
• CRA的电话和来信要及时回复，现在骗局多，提高警惕是对的，打回CRA验证一下
• 别拿投资房冒充自住房申请退税，CRA查得出
• 表上是谁，CRA就追谁要。哪怕签名不是你亲签的也没法
• 朋友关系再铁，财务也要分清，能一个人的，就不要合伙
• 税务的事要问对口的专业会计师，不要听朋友的

税务问题上，没有真正的“无辜者”。你的一句“我不知道”或“我不清楚”，我相信是真心话，但在法律眼里却无法成为免责理由；等真到了法庭再强调“我没收到通知”，只会显得苍白无力。了解规则，才能保护自己。