“首次购房”的两种退税，轻松拿回$8,475，再省$1,500！

首次购房能退税？能拿多少？

“首次购房退税”其实有两种，别搞混了：

一种是土地转让税的退税（Land Transfer Tax Refund），另一种是首次购房的税务抵免（First-Time Home Buyers’ Tax Credit, 简称HBTC。

这俩完全不是一回事儿。

一、土地转让税退税：真·全球首次购房！

在安省，买房免不了交土地转让税。如果房子在多伦多市，那更扎心，除了给安省政府交，还得给多伦多市政府再交一份。

举个例子，我在Markham市买一套价值100万的房子，安省土地转让税是 $16,475； 要是在多伦多市买同样100万的房子，那就得交$32,950！为什么呢？因为得交两份啊：安省$16,475 + 多伦多$16,475

不过！如果满足全球首次购房，可以申请退回一部分。

想拿退税，要同时满足以下条件：

1. 年满18岁
2. 是加拿大公民或永久居民，或在房子交接后的18个月内成为永久居民
3. 全球范围内从未拥有房产，是“绝对意义”上的首次购房！
4. 买的是住宅类房产（新房、二手都可以），但商业用房和工业用房不行
5. 房子交接后9个月内自住，必须作为房主的主要居所，出租房是退不了的
6. 如果婚后买房，配偶在婚姻存续期间也不能有房产记录

举个例子

大卫单身时有一套房A，但结婚前卖了。婚后，他和太太合买了一套房B，但产权上只写了太太一个人的名字，太太在全球范围内从未买过房。由于大卫从前拥有过房产，所以这次购房不是他的首次；但太太是第一次购房，且在二人成为配偶期间大卫名下没持有房产，因此她满足申请土地转让税的退税条件。

能退多少呢？

• 安省部分最多能退$4,000
• 多伦多部分最多能退$4,475
• 两笔加起来$8,475

符合退税条件的，律师在交接房子的时候就会直接帮忙退了；如果当时没能退，可等到条件都满足之后再自己申请。

二、First-Time Home Buyers’ Tax Credit (HBTC)：CRA眼里的“首次”！

HBTC是 income tax 范畴的”首次购房“，是CRA眼里的第一次，和上面说的【全球首次】有本质区别。

CRA的逻辑是与众不同的，它认为的“首次” 指的是：

1. 从未拥有过房产，或
2. 曾经拥有过房产，但在购房当年和过去的4年之内，未住在自己或配偶持有的房产里

举个例子

莎莉在2023年7月15日交接了一套房。只要从2019年1月1日到2023年7月15日这段时间内，她没住自己或配偶的房子，就符合“首次购房”的标准。

• 购房当年 – 2023
• 购房前四年 – 2019、2020、2021、2022

在这个期间，无论莎莉持有几套房子，只要她没有住任何一套(比如全出租了)，这次买房就满足CRA对“首次购房”的定义，可享受税务抵减了。所以，即便莎莉曾经持有自住房，后来卖了或出租了，在那之后的四年她要么住父母家，要么租房子住，只要没住自己的房，那再买房时就算”首次“。

抵税金额：

注意，这个是税务抵免，叫 Non-Refundable Tax Credit，只能用来冲抵该交的税，不能直接退钱。

• 2021年及以前，政府给的额度是$5,000, 最高能帮你减少$750的联邦税（$5,000×15%）
• 2022年起，政府加码把基数提高到了$10,000，也就是说，符合条件的人最高能抵减 $1,500 的联邦税！（$10,000×15%）

如果当年该交的联邦税不多，没用尽的部分就浪费了，不能退，也不能留到下一年。