“首次购房”的两种退税，轻松拿回$8,475，再省$1,500！

首次购房能退税，能拿多少？

“首次购房退税”其实有两种，别搞混了：

一种是土地转让税的退税（Land Transfer Tax Refund），另一种是首次购房的税务抵免（First-Time Home Buyers’ Tax Credit, 简称FTHBTC）。

这俩完全不是一回事儿。

一、土地转让税退税：真·全球首次

在安省，买房免不了交土地转让税。如果房子在多伦多市，那更扎心，除了给安省政府交，还得给多伦多市政府再交一份。

举个例子，我在Markham市买一套价值100万的房子，安省的土地转让税是 $16,475； 要是在多伦多市买同样100万的房子，那就得交$32,950！为什么呢？因为得交两份：安省$16,475 + 多伦多$16,475。

不过！如果满足全球首次购房(这个首次必须是绝对意义上的首次）可以申请退回，但有上限。

想拿退税，要同时满足以下条件：

1. 年满18岁
2. 是加拿大公民或永久居民，或在房子交接后的18个月内成为永久居民
3. 全球范围内从未拥有房产，是“绝对意义”上的首次购房！
4. 买的是住宅类房产（新房、二手都可以），但商业用房和工业用房不行
5. 房子交接后9个月内自住，必须作为房主的主要居所，出租房是退不了的
6. 如果婚后买房，你的配偶或同居伴侣，在你们成为夫妻/伴侣期间不能拥有过住宅房产（婚前有卖掉的不算）

举个例子

大卫单身时有一套房A，但结婚之前就卖掉了。婚后，他和太太合买了一套房B，产权上只写了太太的名字，太太在全球范围内从未买过房。由于大卫从前有过房子，所以这次购房不算他的首次；但太太是绝对意义上的全球第一次购房，且大卫在成为太太的配偶之后，没再有房产，所以不影响太太的退税资格。

记住，“房产”这里特指民用住宅，不是啥房产都算。

能退多少？

• 安省的土地转让税，最多能退回$4,000
• 多伦多的，最多能退$4,475
• 两笔加起来$8,475

符合退税条件的，律师在交接房子的时候就会直接帮忙退了；如果当时没能退，可等到条件都满足之后再自己申请。

二、First-Time Home Buyers’ Tax Credit (FTHBTC)：CRA眼里的“首次”！

HBTC是 income tax 范畴的”首次购房“，是CRA眼里的第一次，和上面说的【全球绝对意义上的首次】有本质区别。

CRA的逻辑是与众不同的，它认为的“首次购房” 指的是：

1. 房子必须在加拿大境内
2. 买房人在买房前的过去四年内，自己或配偶/同居伴侣不能拥有并居住过任何房子。这里的“拥有并居住”无论房子在加拿大境内还是境外，一视同仁
3. 买房后，要打算在一年内把这房子作为主要居所（principal place of residence）

换句话说，如果你在中国有一套北京二环的学区房，过去四年里自己就住在那里过，那么对CRA来说，你已经不是“首次购房者”了。即便你在加拿大买的房子是人生第一套“加拿大房”，这个抵税额你也拿不到。

🏠 那什么叫“主要居所”？

主要居所是指一个人日常、通常、习惯性居住的地方。包括：

• 你平时在哪睡觉
• 你的私人物品放哪
• 邮件寄到哪
• 配偶、孩子住哪

所以，不管你那房子是在温哥华、在纽约，还是在上海黄浦区，只要过去四年内你真的住过，它就算你曾经的“主要居所”。

举个例子

莎莉在2023年7月15日交接了一套房。只要从2019年1月1日到2023年7月15日(包括2023年买房之前的那几个月)这段时间内，她没住自己或配偶的房子，就符合“首次购房”的标准。

• 购房当年 – 2023 （只算到买房日前）
• 购房前四年 – 2019、2020、2021、2022 （完整年）

在这个期间，无论莎莉持有几套房子，只要她没有住任何一套(全出租了)，这次买房就满足CRA对“首次购房”的定义，可享受税务抵减。所以，即便莎莉曾经持有自住房，后来卖了或出租了，在那之后的四年她要么住父母家，要么租房子住，只要没住自己的房，那再买房时就算”首次“。

抵税金额：

注意，这个是税务抵免，叫 Non-Refundable Tax Credit，只能用来冲抵该交的税，不能直接退钱。

• 如果买房发生在2021年或以前，政府给的基数是$5,000, 最高能减少$750的联邦税（$5,000×15%）
• 如果买房发生在2022年或之后(直到现在），基数提高到$10,000，最高抵减 $1,500 的联邦税！（$10,000×15%）

如果当年该交的联邦税不多，没用完的部分就浪费了，不能返还，也不能留到下一年用。