当房东的你，这些税务新政都了解了吗？
最近这两年，加拿大和安省的房地产政策堪比坐过山车——加息、降息、打击不合规短租、增值计入收入比例上升、出售短租房还要缴HST…
变化一个接一个，房东的心情也被政策牵着走。这篇文章就来帮大家理一理这些让人头大的新规，给你捋个明明白白！
个人出租 vs 公司出租: 怎么选？
房东们看过来！租金收益虽诱人，但怎么选合适的税务架构才是省钱关键。
- 个人持有：如果只有一套房，个人名义最简单，文件少、成本低、操作方便
- 公司持有：房子多了？可以考虑公司架构，税务筹划空间更大，长期可能更划算
如果还在犹豫，建议看看这篇，没准就茅塞顿开了呢？出租房用个人还是用公司持有, 哪个省税？
不合规短租，罚得怀疑人生！
去年秋天，政府发话了：不合规短租相关的费用，统统不能抵扣！
想避免踩雷？必须满足以下要求：
- 所在地允许短租：比如市政或省级法规明确短租合法
- 符合短租定义：在安省，短租是指连续出租不超过28天
- 许可证齐全：需要注册、申请许可，按规矩来
注意：整改期限到 2024年12月31日，合规后才能继续抵扣费用！
举个例子： 假如你在多伦多Airbnb上短租了一套投资房，一年租金收入$25,000，各种费用$15,000，净租金$10,000。如果房子没在本地注册、没有短租许可，按新规，你要为$25,000全额交税，而不是只交净收入$10,000的税！所以，规矩不能不守，代价太高。想合规，请戳这一篇：短租不合规，代价居然这么高？
增值纳入收入比例上调，卖房税更多！
计划卖房的房东注意可：增值税率大调整，2024年6月25日已经生效。
- 增值低于$250,000的部分：仍按 50% 计入收入
- 增值超过$250,000的部分：按 2/3 纳入收入
但要命的是，公司和信托不分段计算，无论增值多少，统统按 2/3 来！更多细节，请看这一篇：增值税率大调整，你的投资该如何应对？
加建小套房，居然给退税？
自家加建一个带独立厨卫的小单元，方便父母同住，还能申请最高 $7,500 的退税！虽然金额不算多，但蚊子腿再小也是肉嘛。
更多细节请看：父母来住，不怕远香近臭！建 in-law suite 还能享受$7,500退税！
12个月内卖房 = 炒房？税收100%计入收入！
政府现在对炒房可一点都不手软：12个月内出售房产，利润按100%纳入生意收入征税！当然，也有例外，比如因特殊原因卖房。
更多定义和细则，请看这篇：12个月内卖房，都得按生意收入交税！
首次购房储蓄账户(FHSA): 存钱+减税
这个新政策不仅适用于首次购房者，时隔多年重回房地产市场的人也能用，只要过去4年没买过自住房。更多福利细节戳这里：FHSA：让你存钱又减税！
利息涨了十次，如今又降了。背后藏着啥玄机？
过去两年，加拿大的房贷利率像过山车一样，一路狂飙十次，涨得人心慌；如今终于开始松口了，迎来降息的曙光！但问题来了：为啥政府前脚猛加息，后脚又开始减息？这些操作的幕后推手到底是谁？关于降息的解读，请看：加拿大终迎降息曙光，降息对房贷有什么影响？
短租房 HST：绕不开的大坑！
短租和HST总有一种说不清道不明的关系，辛苦一回，交税时又说不清。看这几篇：HST税务揭秘：搞短租房必须知道的那些事！
“空置税” ：UHT 和 VHT，傻傻分不清？
- UHT：联邦税，与安省海外买家税不同
- VHT：多伦多空置税，是地方政府的税
两者都有“空置税”之名，但政策完全不一样！详细对比，请戳：如何申报联邦空置税 Underused Housing Tax (UHT)？
手把手教你 – 多伦多空置税(VHT)的申报和申诉 – 视频辅导
做房东这条路，看似躺赢，其实满地荆棘。政策变化快、法规门道多，不提前研究，真是分分钟踩坑。但反过来想，这不也提醒我们：生活中无论选哪条路，都得有点“进化精神”。房东如此，人生也是如此。与其一味埋怨，不如从容应对。未雨绸缪、主动学习，才是破解困局的利器。事不预则废，行不谋则殆；未雨绸缪者，方能从容于风雨之间。
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马云，Carol Ma，CPA，TEP, 加拿大专业会计师, 信托和遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian; jktax-qing
