GST/HST 是个奇妙的税。说奇妙，因为它飘忽不定，有的东西收，有的东西不收，有的省收5%，有的省收13%，还有的省收15%。
我刚来加拿大时，买件衣服收5%的GST和8%的PST，分开收。GST是联邦的，PST是安省的。后来从2010年7月1日开始，安省把两税合并成一个叫 HST，统一由联邦政府收。HST目前有五个省用，安省是其中一个，税率13%，另外四个省按15%。其他省目前还是保持单独收GST和PST。
在安省HST实际上有两个税率 – 13% 和 0%，还有一类是 HST exempt， 表示压根没有HST：
- HST taxable – 指一个交易涉及HST，比如买衣服、鞋子、可乐薯片、打车、剪发、短租，这些按 13%收；但 taxable 里还包括 zero-rated，意思是收还是收的，但按0%，比如牛奶、面包、蔬菜、鱼、处方药、助听器、假牙、出口商品等，都按0%
- HST exempt – Exempt 就是豁免、没这回事的意思，比如14岁以下的托儿服务、音乐课、保险金融服务、长租、卖二手房等
- 按0% 和 exempt，看起来都是不收，但这里面很有区别
绝大多数情况下, GST/HST由卖家代收代缴，缴税是卖家责任。但有时，这个责任也会转嫁到买家。
举个例子，大卫看中了一处商铺，交易商业物业涉及13%的HST。如果大卫注册了HST，则交接时候不必支付HST，而是通过报 HST return 进行 ”self-assess“将HST税款直接上缴给CRA。
再举个例子，前几年做翻建的特别多，建好的房子要么自住，要么出售或出租。那什么时候交HST，什么时候不用交呢？ 这里必须先搞明白“builder” 的含义。
什么是 Builder？
Builder 这个词在GST/HST范畴内有特殊的定义(ss 123(1))。简单地说，一个人在自己家地上建房或雇人建房，如果目的是为了出售或出租(有商业目的)则他就是GST/HST意义的“builder”；反之，如果建房纯为自住，完全没有商业目的，就不是builder。
是 builder 则涉及GST/HST，看几个例子：
- 大卫是个很有想法的设计师，给自家设计了一套新房，雇了一家建筑承包商，开始建房。建房是为了自住的，就不是GST/HST意义上的“builder”
- 大卫在多伦多买了一套房， 还没等搬入就被老板派驻温哥华做项目，签了五年合同。于是，他卖了多伦多的房，到温哥华重买了一处。这个情况下，大卫就不是“builder”。因为尽管他短期内就把房子卖了，但并不构成 “in the course of a business or an adventure or concern in the nature of trade”，卖房完全是因为工作地点变化导致的，没有商业目的
- 大卫是个建商，先建、再搬入，同时开始建下一套，再出售，再搬入下一套，如此循环。大卫是“builder”, 也叫 slow-flipper, 因为每次卖房都有着明显商业目的
- 大卫建房，目的是为了出售。结果刚建了一半没钱了，项目被另一个建商接手。大卫和另一个建商都属于”builder”，双方都有商业目的。如果改成大卫破产，建房的项目被抵押贷款的银行接手，银行雇人建，建好后出售用来还贷，那么银行也成为GST/HST意义下的 builder。
Self-assess
开发商买地、建房、出售，有直接的商业目的，所以开发商属于GST/HST意义上的“builder”。
是 builder的卖房就涉及GST/HST，所以你从builder手里买房得缴纳13%的HST，builder 一边代收代缴，一边把建筑成本中付出去的 13% HST作为 Input Tax Credit (ITC)要回来。
举个例子
大卫是 builder, 从另一个 builder 老李那买了一块空地用来建房, 地价100万。交接时大卫支付13%给老李；地到手后进行开发、建房、建好后上市出售，整个一套商业行为，有明确的生意目的。所以，卖新房时大卫必须收HST，同时建房成本中的 ITC 可申报退回。
这意味着买地时支付的13%先是由大卫付给了老李，再由老李上缴给CRA，大卫再通过申报ITC从CRA拿回，转了一圈又回来了。为避免三方转圈的麻烦，CRA规定对于商业意图的地产交易, 由买家进行 self-assess 直接上缴CRA，无需交给卖家。
当买家注册了GST/HST时
- 土地有超过50%将用于买家的商业行为 – 买家在 HST return 的 Line 205 填应交的 HST 同时在 Line 106 报 ITC，两两冲抵，省去了先交再退的麻烦
- 土地有50%或以下将用于买家的商业行为 – 用 form GST60
当买家没注册GST/HST时
- 用 form GST60
Self-assess 是买家责任，可惜很多买家不了解这个规则。大卫就没听说过 self-assess rule，买地时直接把 HST付给了老李(HST paid in error)。CRA认为，他作为买家购置的土地是100%用于商业行为，而且他注册了HST，理应进行 self-assess，因此CRA跟大卫追讨。至于大卫还能不能把错付的 HST 从老李手里再要回来，那是另外一码事了。
那能不能简单理解，“若买家有HST号，买地就不涉及HST了”呢?
严格地说，也不是。
商业地产交易绝大多数情况都是涉及HST的，只是根据 ETA subsection 221(2) 这一条，CRA免除了由卖方收 HST 的责任，但交易本身仍属于 taxable supply。“免除”这个词很容易让人误解，以为不涉及HST，所以 221(2) 一定要搭配着 228(4) 来理解。如果买来的土地有50%以上的商业用途，买家必须在购入那年的 HST return 上进行 self-assess。如果不到50% 的商业用途，则用form GST60，在交接日的下个月的最后一天之前报上。
买旧房、推倒重建、出售
很多builder喜欢用 “买旧 -推倒 -重建” 的模式进行翻建，那么买一个自带旧房的地和直接买一块空地，在HST上有没有不同呢？
有的。
之前被房主或租客居住过的房屋属于 HST exempt supply，买这样的一套旧房连带着下面的土地，不涉及HST;
而直接买一块空地(上面无房)则要看跟谁买，卖家是个人还是公司，这块地之前是什么用途的，是否被分割过，分成了几块… 根据这些因素再看是否涉及HST (taxable supply)，这里面就复杂了，请参阅另一篇 – 买卖一块 Vacant Land 交不交GST/HST？
正因为购置旧房时大多时候不涉及HST，经验不足的小 builder 在买旧房的时候没注册 HST号，后果就是开建之后的材料和人工费中的 HST 无法作为 ITC申请回来。所以, 建议builder 早做打算尽早申请HST号，这样连买旧房时支付的律师费中的 HST都能退回来。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，遗产信托规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
