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买卖一块空地是否交HST?

(Last Updated On: 2020-07-06)

从小我一直浸润在北方的风土人情里,蒙古壮汉、黑土牧场、羊群、风沙、手把肉,我以为长大后自己会是一个人高马大、挂着两个红脸蛋儿的蒙古姑姑,或进城上了大学成一名时尚的农业博主。没想到现在面对一大片黑土地,大家最关心的不是能养多少只羊或种多少战略储备粮,而是揪着我问要不要交HST!

个人名下持有的土地(vacant land)按用途大致可分为3类:

  • 自用地 – Personal use land
  • 农场用地 – Farmland
  • 商业用地 – Land in a business

买卖一块地是否要交 HST 取决于 land 本身的性质和卖家持有这块地时的用途

自用地

  1. 大多情况下,一个人卖一块留着自用的 vacant land 是不涉及HST的;
  2. 将一块地分成两块,其中一块卖给亲属,也是不收HST的;
  3. 若买家不是亲属,卖家将一块地分成多块卖出去,这就必须收HST了。

我们蒙古族人自古对土地有着深深的执念:

乌云(这是蒙古姑娘的常用名,汉意“智慧”。去掉上面的一撇儿就是我的名字了,难怪我时常觉得智慧总是欠了那么一点儿)从爷爷手里继承了一块地, 此地非常的纯粹,从未用作任何商业用途。继承后, 乌云姑姑刨了几次,地下并无宝藏很是失望,所以决定卖给一家开发商。马上到了交接日,有人提醒说要找律师确认一下这个交易是否涉及HST, 乌云找到律师,律师却说HST这事儿还得由会计师最终确认。于是乌云姑姑急吼吼地来问我。

这块地属于(1)里面说的一个人卖一块留着自用的地,并非商业用地的买卖,因此不用交HST。

如果这块地已经屯了一段时间,趁着市场好,姑姑打算跟政府申请许可将它分成几小块再卖。这种情况要收HST么?

若这块地从未被分过,也不是从其他土地中分出来的一块,现在第一次分割分成两块再卖,任何一块都无需收取HST;

但若分成两块以上,则卖每一块都必须收HST

如果卖其中的一块给亲人,亲人留着自用,那这块则不用收HST

如果这块地是出于投机目的买的,买后一直想卖(整个儿卖或分成小块卖),卖之前可以用 Form GST 22 做 election 使得每笔卖出都收HST。这样做的好处是对于没有申请HST号的同学,卖地的时候如果付出了HST,可就势申请GST/HST rebate. 这笔HST如果用其他方式是申请不回来的。

农场用地

Farmland 的买卖大多情况下涉及HST, 但若农场主卖个 farmland 给自己孩子,孩子拿来自用,这个交易则不收HST。

商业用地

个人卖一块曾经用来做生意的或正在用来做生意的土地十之八九要收HST。下面具体讲讲商业地产的买卖中可能会涉及到的HST问题。

个人购买一块空地,自己建房,交不交 HST呢?

商业行为大多情况涉及HST。开发商 “买地-建房-出售” 是一种商业行为,所以买地这一步是要交HST的。

既然是商业行为,那么和其他生意一样,开发商为买地而支付的HST可作为 input tax credit (ITC)申请回来。这样就导致了下面的这种情形:

举个例子:

老李是个 builder,大卫卖给老李一块空地,100万。大卫收了老李 100万+HST (13%) =113万 ,这多出来的13万是大卫代收的,由大卫交给CRA;

老李建好了房子,开始上市出售,购入空地时付的 13万属于成本,可通过 HST return 作为 ITC 从CRA拿回来;这13万转了一圈儿,还是回到了老李手中。

所以,为了免除兜兜转转回到起点的麻烦,CRA规定如果买家在交接日已注册了HST号的,就不必支付HST了。买家只需 self-assess, 在HST税表的 Line 205 上填写应交的HST金额 ,同时申请相等的 ITC,最后的 Net Tax 等于零。

既然买家的最终交税为零,能不能简单地理解成,“若买家有HST号,买地就不涉及HST了”呢?

也不是。上面说了商业交易中的大多数情况还是要付HST的。只是根据 Excise Tax Act subsection 221(2) 这一条CRA免除了卖方收HST的责任,但交易本身依旧属于 HST taxable。单读这一条很容易让人误以为这笔交易没有HST;所以 221(2) 一定要搭配着 228(4) 来理解。如果购入的土地有50%以上的商业用途,买家必须在购入时 self-assess,再在同一张HST return上申请 ITC。

直接买一大块空地建房的不常见,多数小开发商采取的是 “买旧房-推倒-重建” 的模式。这种模式和 “买空地-建房” 在税务上有什么不同么?

有的。首先,买卖旧的民用住宅(二手房)不涉及HST。正是因为这个原因,不少小型建筑商忽视了在买旧房时注册HST号,等到动工后各种建筑费用纷纷产生,如果没有注册HST号,费用的13%将无法作为ITC申请回来,加起来是相当大的一笔。所以,做旧房-推到-重建的小建筑商们一定要尽早申请HST号,从买入旧房这一刻申请,这样,连买旧房时支付的律师费中的HST也可以申请回来呢。


马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager,2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。办公室电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca; 运营经理微信 jkre-danny