前几天一个经纪朋友来问：我给我孩子买房，佣金我一分不留全返他，行吗？
我说行啊，行规上没问题。
他松了口气：那我这单不用交税了吧。
不是。
白干也得交税。
经纪这一方
很多人以为，佣金是跑腿谈来的，就是我的钱。
法律上不是。
在安省，佣金是经纪公司(brokerage)挣的、收的，你作为“挂靠经纪”只能从 brokerage 领取报酬，不能跟客户直接收。
所以，收入上没有回旋余地，T4A已经形成，必须全额计入 business income。“买家是不是自己孩子”、“房子是不是自住”，都不改变这一点，这也是”经纪替自己买卖房，佣金照样计税”的同一逻辑。
支出才是战场
“返佣”想要作为 business expenses 在报税时抵扣，必须同时过三关：
- 18(1)(a) – 为赚取生意收入而发生
- 18(1)(h) – 不是个人开支
- s.67 – 金额合理
返佣给毫无关联的普通客户(arm’s length)属于揽客成本，抵扣没问题；
但，返佣给家庭成员，CRA的现成观点是：这笔钱的真实目的是让家人受益、不是为了赚取生意收入，本质上是 gift，属于个人开支，正好被 18(1)(h)抓住。
实务上，还必须看转为地产经纪有没有一贯的、可举证的返佣政策：
- 如果对普通客户也长期按50%的比例返佣，给家人也按50%，一视同仁，这就有相当的可辩护性
- 若平时不返或只返30%，唯独给家人返100%，那么超出常规比例的那一截，被CRA审计的概率非常高，且属于”事实认定”，很难推翻
GST/HST是纯损失
有一条反常识的知识点：地产经纪个人的服务接受方(recipient)是 brokerage，不是客户。
- 地产经纪提供服务给 brokerage – 这是合同关系决定的，所以 brokerage 才支付佣金给经纪；
- Brokerage 向客户提供服务，所以客户付佣金给 brokerage;
- 而 brokerage 给客户的服务，当然是靠经纪来实现的。但，经纪跳不过brokerage这一环
所以，在GST/HST眼里，这笔服务的”接受方”是 brokerage 公司，不是客户。
还有一条，别动歪脑筋，别想着让公司把返佣直接付给孩子。
税法s.56(2)（indirect payments）管的就是这个：经你指示或同意，把一笔钱付给了别人，而这笔钱本来该算你的收入，那它照样算你的收入。你没拿到钱，但税却按你拿到了钱交，而且没有任何可以抵扣的支出，两头挨打。
孩子这一方
如果买的是自住房：返佣这笔对孩子来说，不是“挣”来的，这笔钱没有source，不构成收入，性质近似“赠与”或“折扣”，不需申报。若严格按成本论，可视为降低了购房成本，但自住房有 principal residence exemption，成本降低了，今后的增值提高了，但在实务上对税务毫无影响。
如果买的是出租房：按CRA的传统立场，返佣降低了购房成本，以后卖房计算增值的时候，一并收税。写到这里了，补充个案子：Zhang v. The Queen, 2020 TCC 49 — 张在多伦多买了四套公寓做投资，拿了返佣，对方给她开了T4A。CRA认为是当年收入，她上诉，输了。法院也认定返佣就是当年应税收入。
为什么败诉？
- 她选择走的是 Informal Procedure （非正式程序的门槛是每个纳税年度争议的税额不超过$25,000。这说明什么？说明这类案子标的本来就不大。而要打赢，你得转正式程序、请律师、传证人、做书面陈述。律师费很可能会超过税额本身。所以，值不值得打？通常是不值得。这也正是CRA敢于拿这类立场去查税的底气，赌你不会打）
- 她自己出庭、无律师代理
- 法官认为她的证词前后不一致、答非所问 （这是自己代理自己的通病）
- 她没有提交交易文件，也没有传唤那位经纪出庭作证 （那位经纪是唯一能说清”这笔钱在商业上到底是什么、为什么开 T4A”的人。他不出庭，法官面前就只剩一张T4A和一个讲不清楚的纳税人）
- 她无法推翻CRA的事实假定。税务诉讼里，举证责任在纳税人身上 （T4A不是法律定性，只是付款方的信息申报义务。 开了不等于是收入，不开也不等于不是。但在举证环节，T4A就是CRA事实假定的现成支柱，推翻它需要拿出更强的证据。她一样都没拿出来，于是这张纸就成了全场唯一的”证据”）
所以这个案子最后输在了”证据”，不是输在”法律”。同样的案情，换成正式程序+律师+完整文件，赢面很大。但真正的赢面，早在报税那一天就该拿下了，根本不该走到法庭。
应该怎么做？
1. 源头上就不挣(最干净)
在 offer 上就把经纪的报酬调低，房价同步往下压；TRESA(之前的REBBA)下这是有正规工具的：RECO 的 Bulletin 6.2 讲得很清楚，可以在买卖合同里写 remuneration clause，把当事人、目的、金额（含税）、支付时间、付款人和收款人五件事写全，而且它明确跟 “cash back” 区分开。
- 税务后果：这笔钱从来没变成经纪的收入，没有收入，也就没有HST。买家拿到的是实打实的低房价，连土地转让税都跟着少交
2. 佣金正常进 brokerage、正常分给地产经纪，然后经纪开张支票返出去。必须按平时对外一贯的比例返，超出部分认作赠与
给其他客户返多少，给自家人就返多少。多返的部分算赠与，自己认了。
- 税务后果：T4A收入照报，HST照缴
备查清单
要返佣，就把这些留好：
- 你的书面返佣政策（这是”为赚取收入”的第一证据）
- Buyer Representation Agreement 及佣金条款
- TRESA下的披露文件与确认
- 公司的返佣审批记录、支票与银行流水
- HST return 底稿
返佣是营销费，不是人情费。能证明它是营销，就能抵扣；证明不了，它就只是一笔你自己心甘情愿给对方的钱。
能看到这儿的，都是真爱。感谢你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定，请务必咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新很快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)八年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。2014年加入 Tax Solutions 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 微信 jktax-vivian；jktax-qing
