在加拿大当房东，你肯定听过“折旧”这个词。
而且我打赌，你还想过要不要提折旧、提了折旧是否划算这件事儿。
这一篇，就聊聊这个经典话题 – 房子的折旧。
什么是折旧？
税务上的“折旧”有个官名：CCA – Capital Cost Allowance。
有些资产可以折旧，比如：
- 出租房的building部分 📍 注意：只有building可以折，下面的土地不能折旧
- 房东给租客买的小家电、比如冰箱、炉灶、油烟机、微波炉、和家具
这些资产有个共同特点：
- 你买它、给租客用，为的是能更好地赚钱
- 它不是易耗品，通常一年用不完，买一次能用上好几年
- 它会随着时间的流逝“贬值”、老化、磨损、过时
所以，CRA允许你把买这个物件的成本逐年、分批地在税表上慢慢抵扣，这，就是我们常说的“报CCA”、”提折旧“。
举个例子
大王在2020年买了一套投资房，总成本60万，地段好，租金稳定。
但，报税时，60万不能直接拿来用，因为税务上不能看“房子整体”价格，而是要拆开：
- 建筑部分 ≈ $450,000（占75%）
- 土地部分 ≈ $150,000（占25%)
大家可千万记住了嗷，土地不可折旧，只有建筑才可以！
加拿大住宅类房产建筑的折旧率是4%，第一年还有个“半年规则”（half-year rule）只能提一半。
所以，第一年报税，大王最多可申报折旧：
- $450,000 × 4% × 1/2 = $9,000
不折旧大王有租金一万，所以他选择按$9,000提取折旧，提取完“建筑成本”就从$450,000 变成了 $441,000，这叫 UCC – Undepreciated Capital Cost 即“尚未折旧的成本”。
大家可千万记住了嗷，房屋折旧最多能把租金降到零，不能把正租金降成负数；如果已经是负的，不能用折旧增加这个负数。
第二年，他在头一年的UCC基础上继续折旧：
- $441,000 × 4% = $17,640
- UCC 变成 $423,360…
如此年复一年，租金每年都被折旧拉低了不少，大王少交了很多税，是不是很开心？
十年过去了。
大王一共折旧 $150,000。直到有一天，房子卖了。
CRA拿着小本本来结账了
房子售价 $1,000,000，按惯例，拆分一下卖价：
- 建筑部分：$750,000（占75%）
- 土地部分：$250,000（占25%）
大家可千万记住了嗷，大王要申报两笔收入：
- 增值（capital gain）：房子从60万涨到100万，有增值40万，按目前税法 capital gains 的 50% taxable，即20万计入收入纳税
- 旧账来了：除了增值税，CRA还要把之前通过折旧省下税要回去，这就是 CCA Recapture
📌 什么是 CCA Recapture？
简单说就是：你当年利用折旧而少交的税，卖房时得还回来。
回顾一下：
- 建筑的原始成本：45万
- 折旧15万，UCC 还剩 30万
- 卖房时，建筑的卖价是75万
大家可千万记住了嗷，计算 CRA recapture 时不能直接用卖价，而是取“原始成本 vs 卖价”的较小值，45万；
那么，Recapture = UCC – 较小值
30万(UCC)- 45万(较小值) = – 15万(负数！！）
负数要加回去。
这15万在卖房这一年必须全额加到租金收入中报税，跟租金一样，全额计税！
总结
折旧能帮你降低租金，少交税；但这个“优惠”不是白送的，卖房时CRA还是要算总账的；
平时通过折旧省下的税，卖房时很可能在更高的税阶被“追回”；所以，要不要提折旧，还是得算一笔账。
折旧，就像皮筋，你拉得越长，回弹时越疼， CRA绝不会忘记你少交的每一分税。所以，别盯着眼前省税那点快感，合理考虑CCA，试着做个会看“长远账”的房东才是正途。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
