买了房子要不要折旧？别让省下的税，最后反亏了！
你有没有做过这样的事？
为了省点钱，绕了几条街、换了两趟车、饿了一整天，最后发现，时间搭进去了，还不一定真省钱。
在税务上，也有类似的“省小钱吃大亏”的操作，最典型的，就是折旧（CCA）。
今天我们就来聊聊，加拿大的房产折旧，到底该不该用？
什么是“折旧”？
想象一下，你新买了一台商业咖啡机，刚开封时5万，用了三年，磨得吱呀作响，二手市场上也就值个1万出头。这个“从5万变1万”的过程，就是它慢慢变老，慢慢变旧了。
折旧，就是随着时间的流逝而损失的价值。
在税法和会计里，折旧不是字面意义上的“变旧”，而是一种成本分摊机制：
💼 在会计上，叫 depreciation（有形资产）或 amortization（无形资产）
💰 在税务上，叫 capital cost allowance，简称 CCA
房子可以折旧吗？
答案是：
🟡 土地不能折旧
🟢 房屋可以折旧（取决于用途）
为啥土地不能折旧？
因为土地所在的地球它太古老了，四十亿年前就有了，不管你住不住、翻不翻新，“土地”亿万年来都在。它没有“寿命”，所以税法明令：土地不能折旧。
但房子不一样。住着住着就漏水、裂墙、地板翘边。房屋有寿命，有年限，所以可以折旧。
怎么折旧？先拆分“地”和“房”的价值
比如，你买了个房子总共花了80万，税务上要先把这个80万拆成两部分：
- 土地（land）：占25%，就是20万
- 建筑（building）：占75%，就是60万
只有“building”这一部分，才可以参与折旧。
什么房子可以折旧？
📌 自住房（principal residence）- 理论上可以折旧，但千万别！！！一旦提了折旧，这房会失去 principal residence exemption，增值就不免税了！
📌 出租房（rental property）- 可以折旧，税法允许你每年从租金收入里减掉“建筑折旧”，用来降低租金收入，从而少交税。
举个例子：
大卫10年前买了一个出租房，总价花了80万，其中：
- 土地（land）占20万
- 建筑（building）占60万
根据税法，这房属于 Class 1，折旧率是4%，还得适用“half-year rule”的规定：第一年只算一半的折旧。如果通过折旧，最终可以少交税或延税，那么折旧就是个好选择。
折旧计算如下：
- 第一年，60万 x 1/2 x 4% = $12,000 (第一年可提取的最高折旧额)
- 第二年 (60万-1.2万) x 4% = $23,520
- 第三年 $22,579
- 第四年 $21,676
- 第五年 $20,809 。。。
一共10年，大卫提取了10万元的建筑上的折旧。
⚠️ 注意几点：
- 折旧额不能超过当年的净租金收入，最多把租金减到0，不能用折旧制造租金亏损
- 每年可选提0~最大值之间的任意金额 – 折旧是可以浮动的
- 一旦某年提过折旧，这套房就“记录在案”，将来卖房就要看售价是多少，是否触发 CCA recapture – 把所有提过的折旧“加回来”
房市大涨 – 补税惊吓 – 什么是 Recapture？
10年后，大卫把房卖了，售价100万。这100万也要按同一比例拆分 – land 占25万，building 占75万。
这么一来，land 上增值有5万， building 增值有15万， 合计增值20万；
再看recapture – 建筑部分原值60万，折旧10万，还剩残值50万（“UCC”- 残值）。显然 75万的售价 > 成本60万，因此税法说：你之前的折旧都要加回来！这就导致了 CCA 全回来了有 Recapture 10万(UCC 50万 – 成本 60万）。而且，“加回来”的这笔10万必须计入卖房那年的收入，按你当年的边际税率征税。
划不划算？得看收入水平
📍 如果你是高收入（年薪9万，边际税率43%）
- 折旧10年，省税约 10万 × 43% = 4.3万
- 工资9万 + 应税增值10万 + recapture 10万 → 落入53%最高税阶
- 要为这10万的recapture 交税 10万 × 53% = 5.3万
👉 过去十年省税4.3万，最后为此补税5.3万 → 血亏了1万
📍 如果你是低收入（年薪2万，平时边际税率20%）
- 折旧10年，省税约 10万 × 20% = 2万
- 工资2万 + 应税增值10万 + recapture 10万，同样会推你进53%的高税阶
- 要为recapture 交税 10万 × 53% = 5.3万
👉 过去十年省2万，最后交5.3万 → 亏更大
所以，房屋折旧到底该不该提？
✅ 房市好的年份，如果你知道卖房肯定有增值，且你是高收入，已接近最高税阶：
👉 那么折不折，都是交一样的税，不如此时提取折旧，降低当前交税，晚交总比早交好，这叫“税务上的时间价值”
❌ 但如果你收入是逐年变化的，比如年轻打工人、创业初期、预期收入会逐年上升，那真得慎重考虑要不要折旧这笔账了。因为你当前处在相对较低的税阶上，靠折旧省下来的税在未来很可能要以“更贵的价格”还回去。
写在最后
折旧这事，就像借钱享受，未来你得还，还得带利息（高税阶）。看起来每年节税小确幸，实际是为以后埋下伏笔。所以，与其说折旧是省税工具，不如说是税务时间的博弈术。你得算准自己的收入节奏，才知道这张牌该不该打。
如果你不确定该怎么做，别硬抠条文，找个靠谱的会计师，有些税，是“能省才省”；有些税，是“算明白再省”。
加注 – 为了便于理解，好多要考虑的因素都忽略了，比如卖房时个人收入的高低、房市走向、未来是涨是跌等都没再逐一分析。具体情况要具体分析，建议请会计师具体规划。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
