房子还没捂热，就被CRA盯上了
2016年，魁省一位小姐姐，叫“T姐”吧，和老公闹分居。 她一咬牙买下一套房，说“想有个自己的落脚点”。
没多久，连地址都没来得及改呢，T姐就跟老公和好了。然后，她很快把房子卖了，赚了一大笔。
CRA一看，这不对劲啊，怎么这么快就卖了？
税务上，CRA不听你怎么说，只看你怎么做。关键是看你的“意图”：买房是为了住，还是为了快速转手赚钱？如果像生意一样操作，就得按商业收入，全额上税；如果是自住，那免税。
CRA让她按生意收入交税。
T姐当然不干了，明明”意图“是自住嘛。
一路打到税务法庭。
结果败诉，全额补税。
今天，我们就借T姐这事，看看法官是怎么判断“自住”还是“炒房”的。
看看为什么法官认定她是“炒房”？
下面，我们就一项一项拆解法官的理由：
第一锤：买得低，翻新快，卖得狠，看着像职业操作
- 这房子是遗产房，T姐低价买入，成本低，潜在的利润高
- 房子没任何保修，她照样下手。这显出她有高风险承受力，不像普通人买自住房那么谨慎
- 刚买就动手装修，6个月内高价卖出。时间短，动作快
- 买保险时填的是“空屋保险”，而且她从没把驾照或邮寄地址改到这
这些加起来，怎么看都不像打算长期住, 反而像 flipper 的标准套路：低买、高卖、赚差价。法官说，这不是“安家”，是“投资”。
第二锤：买房策略和广告语
- 她选的贷款允许“提前还款无罚金”，这通常是为短期持有准备的，不会因为早卖而罚钱
- 买房时，广告上写着“非常适合翻新转卖”。T姐明明看到了，还买了
法官点评：从一开始，T姐的举动就和“自住”不符。她的策略更像在计划快速盈利，而不是找个稳定的住处。
第三锤：不是新手，有模式可循
更狠的是，T姐不是第一次干这事。2018年和2019年，她又做了两笔几乎一样的交易：
- 买房 + 快速翻新 + 高价卖出
- 每套房都没住一天
法官认为，这已经不是“偶尔为之”，而是形成了“生意模式”，有规律、有系统，目的是盈利。税务上，如果你的行为像在经营生意(比如经常买卖)，CRA就会这么定性。
最后一锤：感情说辞站不住脚
T姐辩解：买房是因为婚姻问题，想有个“退路”。但事实打脸了：卖掉这套房不久，她老公又买了一套，同样低买高卖，一天没住。
法官说，这看起来像“夫妻搭档炒房”，用感情危机当幌子，而不是真正的生活需要。
我学到了什么？
我看到CRA的判断标准：看证据链，包括买房时机、持有时长、翻新目的、保险类型、贷款方式、广告内容、历史记录和个人故事的一致性。
🚨划重点：现在卖房，税更严
T姐的故事发生在2016年，现在的税务规则更严格了，尤其是2023年后。
自2023年1月1日起，加拿大引入了“anti-flipping rules”，门槛更低：
- 如果你持有房产不满12个月就卖，盈利一律视为“生意收入”，全额纳税
- 例外情况：只有特定“生活事件”才能豁免，比如家人死亡、离婚、分居、严重疾病、残疾、工作调动、破产或安全威胁。这些得有证据证明是“被迫”卖房
为什么这么严？
CRA想打击投机炒房，鼓励长期持有。以前像T姐那样，短期炒作还能掰扯，一路打到法庭上去辩解“意图是自住”；现在，除非例外，直接默认是商业收入，连打的机会都没。
我的建议：想按增值报税？准备这些证据
如果你卖房赚了钱，想争取更优惠的 capital gain待遇（一半免税），就得努力证明这不是“生意”。CRA不信口头，看行动：
- 证明你真的住过或打算长期住：
- 搬家记录、驾照变更、银行、信用卡地址更新、车保险、和邮寄地址修改
- 水电气网费账单、网购记录…这些能显示房子是你的“日常住所”
- 翻新和升级的目的：
- 是为了自家舒适（如加个婴儿房），还是纯为卖高价（如高端厨房翻新）？保留发票和照片，解释为什么这些改动是为了自己生活而不是为了提高利润
- 财务策略支持长期持有：
- 贷款类型：首选五大银行长期正常贷款，而不是“提前还款无罚金”的短期、高息的私贷
- 首付比例和收入水平：高首付+稳定收入，显示你能扛住长期持有，而不是急于转手
- 避免“模式”嫌疑：
- 查查历史：有没有多次买卖记录？CRA最爱翻旧账，如果像T姐那样反复操作，就不大妙
- 如果有，解释每笔的独特原因，别让它看起来像生意
- 意图改变的合理性：
- 原本打算自住，后来卖掉？得证明原因合情合理（如突发的工作变动），而非市场涨价就卖。保留时间线证据。
有人买房是为“安身立命”，有人是为“安心致富”。但CRA只看事实：你做了什么、赚了多少、多久转手。建议提前咨询专业人士，帮你模拟CRA审计，避开雷区。如果你有具体情况，欢迎分享讨论！
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
