Builder把新房建好后出租或自住，为什么让交 HST？
这事，很多人第一次听都会炸毛。
事实是，不少人就是在这件事上，被CRA狠狠教育了一次。
因为在加拿大，尤其是GST/HST 体系里有一条非常反人类的规则 – Self-Supply Rule – 建好新房没卖掉，但只要被“第一次使用”了，税法就视同你已经卖过一次。
是不是很离谱？
谁会被税法当成 “builder”？
很多人一听 builder，就以为是专业开发商、建筑商，其实这是一大误区。
在税法里，builder 的定义非常宽泛：只要你参与了新建，或大规模翻新，而且显示出商业意图，就可能被定性成 builder。换句话说，不是只有从事翻建才是 builder，任何个人、公司、实体都可能是 builder，关键不看你是谁，而是看你当初“想干嘛”。一旦 CRA 认为你建房的时候，是奔着卖钱去的，那你，就进了 builder 的世界。
而 Self-Supply Rule 只针对 builder。
Self-Supply Rule 到底在“视同”什么？
Self-Supply Rule 的核心写在 ETA 的第 191(1) 条。译成人话就是，如果你是 builder，没把新房卖给别人，却把房子第一次用于自住或出租，税法就当作你把房子卖给了最终使用者。因为，CRA看到的是，这房现在被使用了，所以它要计算 HST。
好，再慢慢捋一遍整个逻辑：
- 你是建商，建了新房，原计划是出售。如果卖成了，你要跟买家收 13% HST，转头交给CRA，这合情合理，也好理解
- 但，市场冷清，没卖掉，你改为出租，同时观望市场
- 你肯定觉得，反正没卖，没交易，应该没税
- 但，CRA可不这么想
- 在CRA眼里，builder 建了新房， 没卖给别人却开始”使用“了，那就等于把新房“卖给了自己。” – 这就是 Self-Supply的精髓。
也就是说，一旦开始使用(出租或自住)，税法则”视同“此时发生了一次交易。注意这个词 – 视同(deemed) – 明知你没卖，但法律认为你卖了! 不服就去读十遍 ETA 191(1)。
这条 self-supply rule：
- 只针对 builder
- 只适用于新建或大幅翻新的住宅
- 在builder首次出租或自住时触发
既然法律上视同“卖房”，那得有一个价格，CRA用的是 Fair Market Value (FMV，市场公允价)。这个视同交易中，建商既是卖家，也是买家，成交价是开始出租或开始自住时的市价，那么HST则是 FMV x 13%。
为什么税法这么规定？
为了公平。
假设没有 Self-Supply Rule，普通人买新房, 要交 13% HST； 而 builder自建一套自住或出租，却一分钱 HST 不用交。那结果只有一个，所有人都会想办法“自己建房”，可以省 13%的税呢。所以，税法必须补上这个漏洞。
所以税法补漏洞的逻辑是，不管你是“买来的新房”，还是“自己建的新房”，只要你最终占用/使用了这套新房，HST成本必须一致。这样，当builder 的不占便宜，普通买家也不吃亏，这就规范了市场，防止大家一窝蜂地都跑去当 builder。写这条规则的人，想得真是周全。
什么时候会触发 Self-Supply？
新房第一次被使用的那一刻，HST就来了！
分两种情况：
- 新房被出租 – 触发self-supply 的时间是房子完工那天、或第一个租客入住那天，取较晚的时点。从这个时点开始，CRA视同你完成了一次”出售“。如果是公寓楼那样的多单元住宅，当第一个单元被出租时，整栋大楼一起触发 self-supply，HST得按整栋楼的 FMV 来算。记住，不是一个单元，是整栋。
- 新房被自住 – 只要builder本人、或配偶、或子女搬进去住了，当月就触发。
HST怎么算？
来个例子：
大卫建了一套新房，完工时市价是100万。结果市场不好，没卖掉决定出租，这就触发了 self-supply。
开始出租时，CRA视同大卫按100万的价格“卖”了这套房，HST = 100万 × 13% = 13万。但先别急，这是毛额(gross), 不是最终要上交的HST。
大卫既然是 builder, 可以申请建房成本中的HST，这叫 Input tax credits(ITC)。
怎样把 HST 压下来？
Input Tax Credits（ITC） – 建房过程中付的材料费、人工费、设计费、工程费…里面往往都含 HST, 只要支出是为了应税商业活动(建房出售就是)，就可以把这些 HST 按 ITC 抵回来。前提只有一个，builder注册了 GST/HST 号。
容易被误解的点：
- 申报 ITC 本身不会触发 Self-Supply。触发与否，要看房子被怎么用（ETA 191）
- 一旦房子进入自住或长租状态(HST exempt)，self-supply 之后的很多支出就不再能继续申报 ITC了
- 但在审计中，申报 ITC 常被 CRA 当作“商业意图”的证据之一，等于在证据链里添砖加瓦，让他们更加倾向于认定你是 builder
如果没注册 GST/HST， 不能申报 ITC。但可以申请 GST189 General Rebate。本质上它是ITC替代方案。操作逻辑是，在 self-supply 之后，用 GST62 把应交的 HST 报上去，卖房次月底之前提交，附上信和SOA进行解释；同时用 GST189 把成本里的 HST 退回来，注意保留全部建筑小票备查。
既然房子是出租用，大卫还有机会申请 New Residential Rental Property Rebate。 条件：租约 ≥ 1 年、第一个入住的是租客、申请在完工后2年内送达。
Builder自住完全没救吗？有，但门很窄
税法ETA 191(5)给了一个非常窄的自住豁免。必须四个条件全部满足：
- Builder 是个人, 不是公司
- 房子是你或家人的主要住所；真正长期居住、不是小住几个月做做样子
- 从完工到入住之前，完全没被用于出租或商业用途；有为自家“量身定制”的确凿证据，比如给新生儿建了婴儿房、为老人上下楼方便安装了小型电梯或滑轨、为宠物装专门的狗门、冲爪爪的专用水池等…能说明建房时就是打算”自家用“的，一切围绕”自用“进行，证据自己会说话。而毫无个人特色的新建往往会被CRA认为是带有”商业目的“，你装得豪华、流行的格局、漂亮石材都是为了”更好出手“，没法说理
- 从头到尾没申报过任何 ITC
所以，并不是说“没报 ITC 就一定没 self-supply”，而是“满足 191(5) 的整个四个条件时，self-supply 规则才不适用”。
总结 Builder 和 HST 的关系
- 新房卖掉 → 向买家收 HST
- 新房没卖 → 出租，self-supply 补一刀，自己交 HST
- 新房没卖 → 自住，self-supply 补一刀，还是自己交 HST
所以，在 builder 的世界里，卖，要交；不卖，也要交。这就是为什么我在上一篇反复强调，builder 的认定从来不是“要不要交一点税”，而是“整个房产交易规则被彻底改写”。
加拿大的税务系统就像一张无形的网，不管走哪条路，CRA总会在某个路口等着。所以，时刻做好跟他们打交道的准备。与其在未来措手不及，不如提前规划、主动申报，省心省钱还睡得香。毕竟，在税这件事上，看得见的坑不可怕，不知道已经进坑才要命。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。文章是基于我个人的理解写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托和遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
