你肯定听说过：
爸爸和开发商签了买楼花合同，等了几年，在交接前突然决定把转名给儿子，让儿子去收楼自住。
门道就在“转名”方式上，转名有三种;
- Amendment to APS
- Assignment
- Direction Re: Title
这三种都能“换个名”，但税务后果却很不一样。
方式一：Amendment to APS（合同修改）
这是一种直接修改原始合同的方式，由父亲、儿子、开发商三方同意，一起签个补充文件(addendum) 把买方从父亲改为儿子。修改后，儿子成为原始合同的买方，父亲被“移除”。之后交接，房子直接落在儿子名下。
- 优点：最干净，税务风险最低，儿子直接是买家
- 缺点：开发商可能不同意，尤其是合同里写死“禁止转让”的
- 税务：
- 不算父亲“处置”资产或权益，所以没有税
- 儿子作为买方还能申请新房自住退税 – HST New Housing Rebate
- 文件需精确，避免被 CRA 抓小辫子定性为”转让“
方式二：Assignment（合同转让）
父亲将整个合同权益转让给儿子，包括所有的权利和义务。儿子这边“接手”合同，成为新买方，开发商须书面同意 (consent to assignment) ，还要收一笔转让费。三方通过Assignment Agreement 完成。
- 优点：市场上常见，一般开发商会同意
- 缺点：涉及父亲把合同权益“卖”给儿子，税务后果最重
- 税务：
- 个人税：父亲“处置”了合同里的权益，构成交易。如果此时升值了，溢价部分要按 business income 计税。特别是当交易发生在“关联人”（non-arm’s length）之间，比如直系亲属、夫妻、收养关系的，那必须按市价(FMV) 来算。比如, 原始合同50万，四年后房子盖得差不多了市价80万，哪怕父亲一分钱没真拿, 象征性转让，CRA也视同父亲按市价处置了他在合同里的权益(此时值80万），要报生意收入30万
- GST/HST：根据CRA规定，assignment属于GST/HST 层面的“应税供应”，父亲要对溢价部分收取并上缴 GST/HST
所以，assignment就是卖，卖就要面临收入所得税，也面临GST/HST。而且，CRA对此还盯得特别紧，要求开发商把客户做了assignment 的名单直接上交，方便挨个捋，因为很多炒楼花的人就是用这个方法套现。
方式三：Direction Re: Title（产权变更指示）
父亲在交接日或提前通过律师递交一份 Direction Re: Title 文件, 告诉开发商： 产权直接写在儿子名下。
这操作有点像 bare trust，父亲从未实际拥有产权，仅是nominee, 是代理。 这种常用于家庭内部转移，避免了中间步骤。
- 优点：省事，房子直接落儿子名下，父亲没出现在产权链里
- 缺点：关键在于父亲是否真的从一开始就“代持“。一旦文件或事实证据撑不住，CRA会把这次转名定性为”转让“(有大量前车之鉴)
- 税务：
- Bare trustee： 如果父亲真是 bare trustee（裸信托），纯代持，那他没有资产，自然也没“处置”资产，不涉税；可是，如若证实不出来，仅靠“过户改名”很容易被当作”处置“，那就得按市价计税了
- GST/HST：CRA 在五月的一份 Ruling Letter (2 May 2024 GST/HST Interpretation 246050) 解释了：只要涉及在加拿大的房地产供应，原则上都要交 GST/HST，除非明确豁免。但新建楼花，一般没有豁免。 所以，direction re title 在CRA看来，本质上构成了对不动产或其权益的“供应”，而且属于”应税供应“，这意味着，会引发GST/HST
- 新房退税：风险很大，CRA最爱干的事就是质疑”签合同人、产权人、住的人”不一致以此为由不给退税
由于 Direction Re: Title 出问题导致上庭的案例太多了，你只能祈祷自己落在一个CRA糊涂蛋手里，才有希望通过。
总结
别折腾。
Bie四声。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
