大卫有套出租房，房价飙升，已经翻了好几倍。
到了退休年纪，他不想再操心租客那些事了，开始盘算：
是直接卖掉，拿一笔钱养老呢；还是留给儿子，让下一代继续持有？
作为一个精打细算的老爸，大卫想知道：哪个更划算？
直接卖 – 交增值税！
转给儿子 – 还是要交增值税！
大卫本以为，父母给孩子天经地义，赠予想必不用交税吧，或少交点？结果，咨询了会计师，直接被打击了。
税法的逻辑是这样的：
不管转给孩子是象征性地按$0还是$2，税务上都必须按房子的市价来计算增值。
这套房成本20万，装修8万，现市值78万，贷款付清。算下来50万增值，按目前税法政策，50%（25万）计入大卫收入，再按个人税阶计税。
假设他没有其他任何收入，单这25万也要交10万的税！
你说郁闷不？
- 想了解家人之间资产转让的税务问题，请戳这 家庭内部房产转让的税务后果。
那要是卖给他呢？
问题来了，孩子收入不高，贷不到款！
会计师给他支了个招，做Vendor Takeback Mortgage (简称 VTB)，意思就是“卖家给贷款”。
这招一出，完美解决了儿子贷不了款的问题；同时，也让大卫的增值税大大降低了，可谓一箭双雕。
看看如何操作？
什么是VTB？
VTB 在房产交易中很常见，尤其是当买家信用不足、贷款困难的时候，这时让卖家充当“银行”给买家提供贷款。
换句话说，大卫有双重身份：既是卖家又是银行；儿子按月还贷，跟还银行贷款一样。
大卫如何报增值税？
通常情况下，增值税在出售当年必须申报，该交税交税。但，利用VTB，可利用 capital gains reserve 将增值分摊到5年，每年报 20%。
什么是 capital gains reserve?
这是税务的“缓兵之计”，适合那些卖房、卖股票、或卖其他资本性资产，但没有一次性收齐全款的情况。这招允许把增值税分几年交，避免了一次掏空钱包交高税。
怎么操作？
先算增值，总增值为50万；
为简单，假设大卫这些年没有其他收入：
- 卖房这年，税表报20%的增值(10万），其中5万计入收入，大卫只交 $8,000 的税，剩下40 万进入 reserve
- 次年，还是报20%的增值(10万），5万计入收入，还是交$8,000的税，还有 reserve 30万
- 第三年，同样交 $8,000 的税，还有reserve 20 万
- 第四年，还是交 $8,000 的税，还有reserve 10 万
- 第五年，最后的 10 万，交 $8,000 的税，reserve 为0
这五年期间，大卫每年申报 10 万增值，总共交税 4 万。这比直接出售或赠予孩子足足省了 6 万的税！ 当然除此之外，儿子每月还贷，其中利息部分也是大卫的收入，也要报。
做VTB的好处
- 对卖家来说：合理将增值分摊到五年申报，省税；每月收到儿子还贷，现金流稳定
- 对买家来说：解决了贷款问题；如果哪天有钱了，可以提前还贷，没有罚金。而传统的银行贷款如果提前付清往往会有罚款
风险
- 卖家的风险：如果不是给亲戚朋友，分期收款风险高，毕竟对方拖着付，卖家心里不踏实
- 报税期限：对于民用住宅，CRA最多允许按5年分摊，每年最少报20%；即使实际协议分期更长，卖家也必须在5年内报完全部增值。如果第一年收到40%的房款，那么第一年就要报40%的增值。如果交易的是私营公司股份或农渔业用地，可分摊10年
- 文件正规：买卖合同和 VTB 协议，建议找律师做，最好公证，清晰列出每次的支付日期，这对申报 capital gains reserve 至关重要，因为CRA特别喜欢查
- 买家履约：买家每月必须按时支付本息，即便买家没按时还款、或完全赖账了，卖家也要报该报的增值和利息收入，否则CRA必找麻烦
这几种情况不能用：
1，不是加拿大税务居民 – 如果卖方在出售那年年底或下一年的任何时间变成了非税务居民，就不能使用capital gains reserve 了。CRA的逻辑：你都非税了，赶紧把税交齐
2，你免税了？那就别想着递延了 – 如果卖方在当年年底或下一年的任何时间具有”免税身份“，比如，一些特殊的非营利机构，或其他被豁免交税的身份，那这笔增值税得一次性付清
3，资产卖给了你控制的公司或合伙 – 如果你把资产卖给了一家你有控制权的公司，那也不允许用 capital gains reserve。CRA的逻辑：这交易不过是你左手倒右手，交税必须痛快
通过VTB，大卫既守住了涨势良好的房子，又减轻了个人税负，还能靠儿子给的每月“房贷”补贴自己退休后的生活，堪称税务规划的典范！
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
