上一篇简单讲了土地转让税，上上一篇讲了 家人之间的房产赠予、买卖、税上有什么后果？上上上一篇讲了 投资房用个人持有还是公司持，哪个省税？
这一篇打算把这三件事结合起来，讲把个人的房子转入公司，要不要交土地转让税。
大概率来说，交易产生税。一个交易可引发不同类别的税。比如，大卫要把个人持有的店面转入公司经营，原来这个店面用来做餐馆，现在还是做餐馆，依旧是大卫经营。但，这么一个交易，明明就是从左手转到右手，就能引发 income tax 和 land transfer tax。
Income tax (所得税）
按税法，把原本个人的资产转到公司，视同按市场价交易。有增值的，个人得交增值税。
大卫个人持有餐馆物业，50万购入，当前市值估价150万。他打算以后用公司经营，把店面转入公司。如果什么都不做，这个转让视同按市价，会给大卫个人制造出100万的增值，50万计入收入，大卫个人本来就高，税阶也高，结果交税25万。
但，税法 section 85(1) 允许以个人选择以成本价到市场价之间的任意一个值将个人资产转到公司，这就能做到降低或不交增值税。
会计师建议大卫利用 s.85 把转让价(elected amount) 定在50万，按50万的价格转入公司，没发生增值；而公司却得到了实际价值为150万的物业，根据等价交换原则，公司必须给大卫等值的东西，s.85规定这“等价交换”必须包括至少一个 share，和/或 share 以外的资产(“Boot”）。【Share + Boot 】的合计价值等于150万，完成交换。这样一操作，大卫在转让这一年不交税，公司的接手成本为50万，十年二十年后如果大卫决定卖出店面，增值税由公司交。这就巧妙地推迟了增值税直到十年二十年之后。
Land transfer tax 土地转让税
大卫把店铺转入公司，还是要交土地转让税地。怎样才能不交呢？
四个条件必须全部满足：
第一，在把个人资产转入公司之前，资产必须用于积极营业 – active business；
第二，转入公司的目的是为了继续经营相同的生意；
第三，转入之后，公司必须是CCPC并有“积极小生意抵扣资格” – small business deduction；
第四，转入之后，公司收入至少有75%是源自加拿大境内的积极营业
概括一下，房地产被个人持有期间如果用于积极生意，转到公司之后依然经营同一个生意，用途没变化。并且，转入后，公司收入的75%以上都是加拿大境内的积极营业收入，如果这些都满足，这笔交易可以不交土地转让税。
举个例子。这是个真人真事儿 Upper Valley Dodge Chrysler Ltd. v. Minister of Finance (2003)
大卫个人买了一块地，干修车。生意用公司经营，大卫是股东。 公司修车，修车的场地就在大卫的那块地上。既然都是自家生意，大卫很快就把这地从个人名下转到了公司。然而，变更产权时，政府却提出必须交土地转让税。
大卫觉得根本不应该交这个税，吵吵闹闹争执不下。最后打到法庭，法官把上面四个条件读了一遍，觉得大卫都满足，判大卫胜。但，安省政府提出上诉。结果，二审法官推翻了判决，认为该收土地转让税。为什么呢？
二审法官认为，第一条 “在转入公司之前，资产必须用于积极营业” – 这块地从一开始就是被公司经营车行使用，而非大卫个人在用。因此，他的解读是，这块地在大卫个人名下时没被大卫个人用于积极营业，第一条没能满足。
两个法官对法条的不同解读，造成了这个案子的两次判决截然相反。
那有人说，法律为啥就不能好好写，白纸黑字都写清楚、写明白了，说人话，让每个人都能看懂，每人理解到的都是同一个意思，就不再需要解读，多好。
其实有一句话，法无解释不得适用。法律能用明确的语言是好，但，为了覆盖面广，法律语言的用词一般都很抽象，不能过分地追求具体，否则就会造成海量重复。立法的人希望通过法律语言传递立场，而要准确理解法律语言背后的立场，就需要对它的语言进行解读，把抽象的法条运用到具体个案上。法律问题并不是“非对即错”的唯一选择，很多时候都存在极大的争议，
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式：电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
