大卫长舒了一口气，终于把房贷付清了。这房子是他八年前花了50万买的，现在已经涨到120万。 他去银行做了个抵押贷款，用套出来的40万当首付在北边买一套更大的自己住，这套老房子也顺利的租了出去。
搬新家不久，有次跟邻居聊起来, 邻居说老房子上的贷款利息好像不能抵租金收入，说得大卫半信半疑，邻居自己也说不明白，建议他找个懂行的问问。
什么情况下，利息可抵扣？
看借款目的
借款必须用来 earn“income” from a business or property – “income from business” 泛指生意收入； “income from property” 指资产产生的收益，可以是利息、分红、租金或版权收入等。
也就是说， 借来的钱必须用来赚钱，利息才能冲抵赚来的钱。
有一句话值得注意， CRA认为 capital gains are not considered to be “income” for tax purposes, so interest resulting from borrowing to generate capital gains alone will not be deductible。
这意味着用借来的钱去投资，如果这笔投资带来的只有增值，那么这笔借款的利息是不能抵扣的。
大卫贷款两万块炒股，选股票的时就知道这一类的股票从来不分红，但将来的增值潜力很大。这种情况下，借这两万块的利息是禁止用来抵减增值的。
但，如果这类股票从前曾分过红，买入的时候大卫也是期待着能分红的(there is a reasonable expectation of income at the time the investment is made)那么就算后来没分红，借款的利息也可抵扣。
想抵扣贷款利息，必须同时满足下面全部条件：
- 看贷款的直接用途 – 你把借来的钱用哪儿了？CRA看借款的去向 – 借来的钱有没有用来 earn income? 是用来做生意了？还是用来买出租房了？
- 支付利息是必须的 – there is a legal obligation to pay interest；
- 完成支付 – 利息必须已付，只能在完成支付的当年抵扣当年收入；
- 利息的金额合理，利率符合市场公平利率;
例子
- 大卫跟银行申请了一笔10万的小生意贷款，开了家快餐，第一年开张就挣了20万。利息4%，第一年他付给银行4千块的利息，报税的时候这4千可用来冲抵20万的生意收入；
- 大卫首付20万，再贷款50万买了一套房，出租。贷款利息可冲抵租金收入；
- 大卫从个人的 line of credit 中借钱给父亲买了一份人寿保险。父亲过世后，大卫作为受益人得到赔偿金50万。人寿赔偿金不构成收入，是免税的，借款的利息当然也不能抵；
- 大卫借钱投资RRSP、TFSA、RESP， 这些账户都属于 tax shelter (账户内的收益免税)，因此，借钱的利息不能抵；
- 大卫的橱柜公司有两个账户：一个 line of credit，有10万额度；一个普通checking账户用于运营。大卫用 line of credit 其中的5万买了理财，当年得到利息和分红；另外5万他用来支付了公司的场地租金、电话上网等花销。 Line of credit 是借款，借款用到了投资和生意上，利息可以抵；
- 大卫个人也有一个 line of credit 额度也是10万。他用其中6万买了游艇，4万买了基金。游艇是个人玩，6万用在个人身上属私人用途，对应的利息不能抵；但另外4万用在了投资上，利息（40%）可以抵。去年过年，父亲还给了大卫包了一个2万的红包，大卫用这红包还了2万的 line of credit 但还欠8万，8万*40%= 32,000 的对应的利息可以抵基金收益；
- 大卫用同一张信用卡支付个人和公司花销，经常不按时还款，信用卡公司收很高的利息。这个月，卡上花了1000块, 其中600为公司花费，400是个人。为公司花的600对应的利息可以抵公司的营业收入，而个人这400消费对应的利息就没处抵了；
- 大卫买出租房，到交接时，才发现贷款做不下来，遂用自住房做了HELOC完成了交接，开始出租。HELOC的利息可以冲抵出租房的收入。几年之后，出租房上涨，他 refinance 了出租房，套了一笔钱出来还清了自住房上的HELOC，相当于用第二笔借款归还了第一笔借款，即借款的置换（borrowed money is used to repay existing borrowed money)。第二笔借款被“视同”和HELOC有同一个目的 – 买出租房，因此利息可以抵。
- 大卫借了5万，投资mutual fund, 借款利率为5%。当年投资回报只有3%。CRA允许大卫按5%的利率抵减收入，而不封顶在3%；
- 大卫借了5万，投资mutual fund, 借款利率为5%。第一年，大卫支付了利息$2,500，年底从基金公司拿回$15,000，其中 $5,000为收入，$10,000为还本。这年报税，大卫可用2500利息全部冲抵投资收入；第二年，借款还剩4万(因为第一年回本了$10,000）因此只有 $40,000对应的利息可以抵扣。如果大卫将回本的 $10,000重新投入基金，那这部分的利息就又可以抵扣了；
- 大卫借了5万，投资mutual fund, 两年后跌了一半。为了尽快止损，大卫全部卖了，只拿回2.5万。大卫归还了2.5万，还欠2.5万。这2.5万的利息依旧可以继续抵扣（carrying charge), 原因是，原始借款是全部用在了投资上的（non-depreciable property, such as dividend-paying shares)；
- 大卫借了50万买投资房，10年后，房价暴跌，亏了一半。为了及时止损，大卫卖了投资房只拿回25万。大卫归还了25万，还欠25万。这25万的利息不能抵扣了因为这个例子和例11 不一样，房子是real property(depreciable), 例子11的法则不适用；
- 大卫借了5万, 投资mutual fund, 两年后决定将一半转入registered account 比如RRSP、DPSP、RESP、RDSP 或TFSA中继续持有。这部分对应的利息不能抵扣，原因见例4.
- 大卫报了税表，但忘了在4月30日之前交税，被CRA收了利息，这种利息不能抵。
法庭关于利息的几个案子，Sherle v. The Queen 2009 TCC 377; Singleton v. Canada, [2001] 2 S.C.R. 1046 和 Lipson v. Canada, [2009] 1 S.C.R. 3 除了direct use, 法官更看重借款的 current use, 要求举证 borrowed money 和 current use 之间的联系。
大卫由于没有规划好，用原自住房refinance出来的钱买了新的自住房，借款全花在了peronsonal enjoyment上，既没满足purpose test，也没满足 current use test，因此利息不能抵。
事已至此，大卫该怎么做呢？理论上，他可以这样：
- 成立一家公司，将学区房以市场价120万卖给公司。利用 principal residence exemption, 自住房的增值70万（120万-50万）不用交税；此处涉及土地转让税，约4万；
- 公司欠大卫120万， 写一张欠条；
- 大卫立即以个人名义跟银行贷款120万，从公司买回房子，买完出租；这样一来这笔120万的银行贷款的直接用途是购买出租房，利息可以抵了；这个操作第一要求大卫个人有足够强的贷款能力；第二，这次交易再次涉及土地转让税4万；
- 公司还给大卫120万，赎回欠条；
- 大卫拿120万卖下一套自住房。
为了抵扣贷款利息，大卫付出了总共8万的土地转让税，值不值得呢？
关于土地转让税如何计算，请戳姊妹篇：
交易是产生税的直接原因，交易不同，税也不同。甚至可以说，交易的时间、地点、和交易方式不同，税都可能不同。税务规划实际上就是对交易的规划，而交易一定要提前规划，因为交易一旦完成，税也就定下来了。大卫如果在换房之前咨询一下，这个利息造成的困扰说不定完全可以避免。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
