新房的HST退税是CRA非常喜欢查的项目，原因很简单，它容易查，金额还大，客户容易掉坑里，查起来性价比很高。
买新房是要交HST的，安省的HST是13%。买了新房，满足条件的情况下可以申请HST的退税。退税只是从你交上去的 13%中退一部分，不是退整个儿的 13%。买二手房就不交HST，旧房属于HST exempt supply。
新房用途，要么是自住，要么是出租。 自住房退税叫做 GST/HST new housing rebate, 简称 ”NHR“；出租房退税叫做 GST/HST new residential rental property rebate， 简称 ”NRRPR“。
HST rebate 有多少？
HST rebate 由2部分组成 – 联邦部分+安省部分。先看交接时的 Statement of Adjustments, 找到 net sales price, 这个数就是”净房价“，是下面计算的基础：
联邦退税 （GST x 36%）：
- 净房价在35万或以下的，联邦退税 = 净房价*5%*36%，最多到$6,300封顶
- 净房价在35万- 45万之间的，（45万–净房价 ）/100,000 * 6,300；
- 净房价超过45万的，联邦退税为0
安省退税（PST x 75%）：
- 净房价低于45万时，安省退税 = 净房价*8%*75%， 最高到$24,000封顶
- 净房价超过45万，直接拿最高额 $24,000
【举例】大卫购入一套净房价为35万的新房，目的自住 （合同价为 $368,200 = 净房价$350,000 x 1.13 -$27,300, 合同价里已把 HST rebate 减掉了，大卫不用再申请）
- Federal rebate ＝ $350,000*5% x 36％ = $6,300; Ontario rebate ＝ $350,000*8% x 75％ = $21,000；
- 合计 HST rebate = $27,300， 大卫不用单独申请 new housing rebate, 开发商已经在房价里给了。
New Housing Rebate
打算自住的新房子，HST rebate 通常由建筑商代为申请。建筑商先把 new housing rebate 做进房价，显得价格低才有竞争力；然后他再去跟CRA申请回来。 所以，我们见到的合同上的标价实际上是已经按照“自住” 的前提定的，包含了HST rebate。但如果新房用于出租，交接时得把这笔rebate交回去。
【举例】大卫购入一套净房价为45万的新房，打算出租 （合同价为$484,500；$450,000 x 1.13 -$24,000）
- Federal rebate = 0; Ontario rebate＝ $450,000 x 8% x 75％ = $24,000;
- 合计HST rebate = $24,000; 交接时大卫需额外交$24,000, 相当于先退还 new housing rebate, 然后自己按照出租房申请 NRRPR，几个月后还能将这笔钱拿回来。
“自住” 怎么理解？
- 自：指自己，或通过血缘、婚姻、同居、和收养而形成的关系, 包括父母、子女、兄弟姐妹，还包括前夫、前妻、前同居伴侣，这都属于“qualifying relation”，可见CRA也是讲人情的. 这些人住新房都符合 HST new housing rebate;
- 住：要求上面符合条件这些人第一个入住，并把新房当作他们的主要居住地 (primary residence)。居住是一个长期的状态，短期住几天或几个月就走人不行，这种住法没诚意，CRA抓的就是这样的。
自住证据
CRA审计看证据，看证据，看证据！有的人买了新房后，人是搬进去了，但账单、银行、保险、驾照、各种证件的地址没及时更新，CRA问他要自住的证据时什么都拿不出来；还有的人地址倒是更新了，但原先的住房还留着，两边儿跑，很难证明这套新买的房子是 ”主、要、居、所“。 再一看信用卡账单的消费记录比如加油站、超市、餐馆、娱乐等都在老房子周边，那只能推断出他的居住重心依旧保持在老房子，没有”主要地“住在新房。给CRA提交材料是门学问，上交之前要想想对方要看这份文件的目的是什么。一旦说错了话或提供了对自己不利的文件，想更改就难了，细节决定成败。
New Residential Rental Property Rebate
出租的 HST rebate 都得自己申请，必须拿到一年或更长的租约， 并且保证租客第一个入住。
自住变出租
有人买了新房，自己住几个月，然后出租，这就尴尬了。按自住申请NHR不符合条件，自住的时间太短；按出租房申请NRRPR也不符合条件，租客不是第一个入住的人。
如果买房时的目的 ”intention“ 是自住，并且交接也是按自住房交接的；但交接后由于各种原因没搬入，再改出租。只要能保证租客是第一个入住的，可以这么操作： 新房依旧按自住交接，房主和亲属不要搬入，不要改地址；由于不能满足自住，所以理论上此时需退回NHR，导致欠CRA金额A；拿到一年租约后可申请NRRPR，顺便要求CRA将之前欠的A和即将拿到的NRRPR互抵；由于A和B有时间差，CRA会收点利息，这个利息再用 taxpayer relief 条款申请减免。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；办公室邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
