很多人第一次买卖生意或商业物业时，都会被一句话绕晕：要交 GST/HST！
买一家餐馆？要交!
买一栋商业楼？也要交!
可问题是，常常又有人拍胸脯说：不用交！我会计师说了，只要给CRA递交个文件，买卖双方能互免 GST/HST！
但具体怎么操作？用哪个文件？所有情况都互免吗… 一较真儿却又说不清楚。
今天这一篇就聊下：买商业物业和买生意，怎么做才能免除双方的GST/HST？
第一，商业物业
ETA 221(2) Self-Assessment：
- 使用场合：买商业物业 – commercial real property，如写字楼、商铺、厂房、仓库
- 对应税法：ETA s.221(2)
- HST的处理方式：卖方不用收 HST → 由买方在自己当期的 HST return 上进行 self-assess，自我申报
- 买方条件：必须是 HST 注册人（有 HST 号）, 否则没资格
- 文件要求：在购买合同里写明 “适用 ETA 221(2)，由买方进行自我评估”字样，卖方注意保存买方的 HST 注册凭证
- 效果：卖方不用收 HST，买方在 HST return 上先申报再抵扣，最终效果是不交 HST，资金压力小；注意：HST并不是“消失”了，只是申报责任从卖方转移到买方，买方得在报表里走个流程
- 例子：买一个价格 $1,000,000 的商铺 → 正常情况下买方要额外掏 $130,000 的 HST → 而利用了ETA 221(2) → 买方只需付 $1,000,000，HST则在申报HST return 时直接处理掉
使用 221(2) 的注意事项
- 1️⃣ 卖方确认买家有HST号，这是第一关。如果买方没注册，卖方也没收，将来CRA 查到，欠税+罚款+利息全算卖家的
- 2️⃣ 混合物业要分拆。像上居下铺这种物业，一半商铺，一半住宅，不能一刀切“全免 HST”，必须按比例分拆，CRA有指南 GI-099，教你怎么算
- 3️⃣ 合同写清楚。买卖合同里必须明确写上“此交易适用 ETA 221(2)，卖方不收 HST，由买方self-assess”，同时保留买家的 HST 注册证明
第二，生意
ETA 167 Election：
- 使用场合：买生意 – business as a going concern, 比如餐馆、便利店、车行
- 对应条款：ETA s.167
- HST的处理方式：卖方不收 HST → 双方联合提交 167 election 即 GST44
- 双方身份：卖方和买方都是HST注册人；或卖方和买方都不是注册人，比如牙医诊所的诊疗服务本身是免HST的， 卖诊所时则不涉及HST；或卖方不是注册人，但买家是
- 文件要求：双方联合提交 GST44 给 CRA
- 效果：交易整体免 HST，HST“消失”
- 例子1：买一个30万的咖啡馆 → 买方只付30万，不用额外交那 $39,000 的 HST
- 例子2：买一个30万的牙医诊所，由于诊疗服务本身是免HST的，交易这类生意则完全不涉及HST，买方也是牙医，也不用注册→ 买方只付30万→ 填好GST44不用寄给CRA，自己留一份，万一CRA问再拿出来
使用 167 Election的注意事项
- 1️⃣ 确认这是“整盘生意”转让。167 election 要求买方购入的不是几件零碎资产，而是一整个正在运营的生意 – 把客户、设备、租约、招牌和 goodwill 一起买，能立刻接手开门营业的，这才算“买了个生意” – CRA认为，买家必须拿到“全部或基本全部”（all or substantially all）的资产，通常为 90%以上；并且买入之后买家继续经营该业务，而不是关掉
- 2️⃣ 提交表格要准时。表格是GST44，买卖双方一起填, 但提交的时候，由买方负责申报，因为买方才是后面继续经营、继续报税的人。必须在买家第一个要报 GST/HST return 的日子递交，CRA偶尔会给宽限，可申请延后，但这是 discretionary（酌情），别赌运气。实操中，律师和会计师一般都会在交割当天就准备好表格，避免后面掉链子
⚠️ 风险：如果 CRA 后来认定 167 election 没做对，无效，那么卖方要被追溯 HST。
一句话：221(2) 是为“买物业”准备的，167 election 是为“买生意”准备的。
- 买商业物业 → 看 221(2)，靠 self-assessment
- 买整盘生意 → 看 167，靠 election
常见的误区
167 election 也能用在买物业吗？❌ 不行！167 election 针对的是“business as a going concern”，不是单一不动产
那 221(2) 能用在买生意吗？❌ 一般也不行。生意整体转让走 167 election更合适
是不是所有买卖都能免 HST？❌ 不是。关键是：买方要有 HST 号，合同要写清楚，还要满足税法规定的那些条件
买商业物业和买生意，尽管都有机会互免 HST，但一个用 ETA 221，一个用 ETA 167。懂的人，用法律省钱；不懂的人，用钱买教训。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
