地产经纪哪些费用可以抵扣？报税时要注意什么？怎么才能不被CRA“盯上”？
一、地产经纪如何记录收入？
普通人的收入通常就是工资，雇主给T4，报税不用动脑子；而地产经纪的收入除了佣金(T4A)，还有介绍费、礼物等。记录收入的一个大原则是：凡是和生意沾边的收入，无论是佣金、分成、奖金，还是贵重礼物，都必须入账。
如果涉及和其他地产经纪合作分佣：
- 你先收全款，再分给别人：得先把全额记为自己的收入，然后再把支付给别人的部分当作支出
- 如果是别人直接分给你一部分：那么你只需记下实际拿到的部分即可
二、地产经纪可以抵扣的费用有哪些？
- 广告费 – 广告对地产经纪来说是门面！必须得让大家知道你有多专业、多靠谱。广告费可以全额抵扣，比如线上广告、传单、广告牌、社交媒体推广、名片制作等费用。
- 商业保险 – 地产公司要求经纪自己买商业责任保险，这样能规避风险。保险费可以抵扣，因为它是确保生意业务顺利的必要支出。
- 办公用品 – 打印纸、笔记本、文件夹这类小件办公用品都能抵扣。打印机、电脑、平板、无人机等设备可以折旧，分成几年慢慢抵。
- 通讯费 – 现在若没手机，地产经纪基本无法工作。联系客户打电话、发短信、用网络的这些费用都可以抵，手机和耳机的钱也能算。不过，CRA会格外关注生意和个人使用的比例，不能把全部费用都算在生意上，必须合理分摊私人用途所占的比例。
- 车辆费 – 天天带客户看房，车是标配，油(电)费、保险、保养、维修费、407高速这些都能抵扣。此外，租车费、停车费、车贷的利息、车子的折旧都别忘了，抵扣要注意上限。要分摊生意和个人使用的比例，保留好行车记录，清楚地标记出和生意相关的头尾两地、公里数、日期、和目的。这个东西平时用不上，一旦被CRA审计是一定要拿得出来的。
- 差旅费 – 为生意目的而发生的差旅费，交通、住宿, 餐饮按50%。
- 教育培训 – 做地产经纪需要不断学习，课程、考试、会费等都是可以抵的，和行业相关的培训、书籍、杂志订阅也没问题。
- 餐饮娱乐 – 为维护客户关系，请客户吃饭、娱乐、讨论合作，这些花销可以抵扣50%。必须保留收据，写明消费目的和客户信息，这样才能证明这些支出与生意相关。
- 礼品和礼品卡 – 为了搞好客户关系，送点小礼物、礼品卡是很常见的。礼品可以抵扣，但金额必须合理，礼物不宜太私人，尽量符合生意来往的尺度。
- 专业费 – 支付给会计师、律师等专业人士的费用，以及行业协会的会员费，可全额抵扣。
- 佣金和介绍费 – 支付给其他经纪人或介绍人的佣金可以抵扣。
- 租金 – 租办公室或设备费，只要直接和地产业务相关，可以抵扣
- 返佣 – 向客户提供“返佣”是一种市场营销策略，通常是为吸引客户，提高竞争力，但要遵循合规程序，比如披露给所有相关方并签订协议。返佣的对象必须是交易中的一方，且金额应合理，避免利益冲突或违反职业道德。从税务角度，返佣是为了拉生意的付出，可以抵扣。
- 家庭办公室 – 如果在家里有个专门用来办公见客户的地方，那么对应的房租、水电、网络、清洁和物业费等都可以按比例抵扣。比例取决于办公区在整个家的面积占比，比如办公区占家庭面积的10%，那么这些费用也就按10%抵扣。
三、报税时要注意哪些事项？
- 保留凭证和记录
- 报税时，每笔支出都要有凭证支持，特别是和业务相关的开支。可考虑平时用手机App来记录各项开支, 比如QuickBooks或Wave，省得到了税季一头雾水。
- 合理分摊费用
- 家庭办公室、通讯、油费等费用必须按业务和个人使用的比例合理分摊。如果所有费用都完全归为生意，CRA会怀疑合理性，合理分摊比例有助于减少被审计的风险。
- 准时报税
- 自雇人士的报税截止日期是每年6月15日，但欠税必须在4月30日交齐。
- 除了个人税(T1), 自雇人士还涉及申报 HST return, 千万别忘了。
四、如何降低被CRA审计的风险？
CRA通常用“随机抽查”来安抚被查的客户，意思是都是系统随机抽选的，你没啥可抱怨的。但是，CRA的审计真的只是随机的吗？
当然不是了。
其实，CRA用的是“系统选择+人工筛选”的双重程序，大部分被选中的对象都符合以下标准之一或更多：
- 自雇行业
- 自雇人士是被审计的高危人群，尤其是现金交易集中的行业，比如装修、零售、餐饮，服务业被选中的概率远远高于上班拿T4的。另外，CRA还会有针对性的集中火力对某些行业进行全盘审计，比如地产、医疗、翻建等。如果你恰好是自雇，还是现金收入占比高的行业，那么某天收到CRA的拜访信也不足为奇。
- 超出行业标准
- CRA会通过大数据和行业标准来衡量你的报税是否合理。比如，你是地产经纪，收入20万，但你的礼品或返佣申报是10万，而别人只报了5,000，那CRA自然会多看你两眼。枪打出头鸟，这种情况下，“随大流”是更安全的选择。
- 连续亏损
- 新入行的前几年报亏损是正常的，但连续几年了还报亏就会让CRA起疑，这生意到底是为了赚钱，还是纯粹为了个人兴趣？如果是兴趣爱好，那所有的投入就不能再作为生意费用抵扣了。
- 给家人发工资
- 给家里人发工资是降低收入的常见手段，但CRA对这种情况非常敏感而谨慎，尤其是发钱给配偶和孩子。发工资金额必须合理，有合同、有工作职责说明，而且得按时定期支付，不能一年只发一次。如果给还在上学的孩子或有全职工作的配偶按全职支付工资，这显然说不过去。
- 频繁修改税表
- 如果报税后发现报错了或漏报了，可以用 T1-ADJ 来修改。CRA允许修改过去10年的税表，但每次修改必须有充分的理由和凭证。频繁的修改势必会引起CRA的关注，引发CRA对其他年份报税数据的质疑，导致更多审查。
小贴士：预留税金 – 地产经纪每次收到佣金时，先预留一部分作为税金，这样报完了税，就不至于因为一时手头没钱而尴尬。
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian; jktax-qing
