”土地转让税“是买房交接时一笔不小的支出。尤其当房子在多伦多，要面临安省和多伦多两级政府的“双重暴击” – 两份土地转让税，每个政府都雁过拔毛。
1. 什么是土地转让税？
所谓土地转让税，简单来说，就是当你买房子的时候，需要给政府交一笔“过户费”。这个税，在安省是由省政府收的。如果你买的房子在多伦多市内，那不好意思，还得再交一笔给多伦多市政府。没错，交双份！
所以，买房如果选在多伦多市，你就要面对两笔土地转让税：一个是安省的土地转让税（Ontario Land Transfer Tax），一个是多伦多市的土地转让税（Toronto Municipal Land Transfer Tax）。
2. 安省的土地转让税
安省的土地转让税是按房价，分段累进收取的，听起来有点复杂，我给你捋一下：
- 房价在$55,000以下的部分，税率是 0.5%
- 接下来是$55,000.01到$250,000的部分，税率是 1%
- 如果房价在$250,000.01到$400,000之间，这部分就按 1.5%来算
- 最后，超过$400,000的部分，税率是 2%
举个例子，假设你买了一套四百万的房子，安省的土地转让税怎么算呢？
- $55,000的0.5%，是$275
- $250,000减去$55,000，剩下的$195,000，按1%算，就是$1,950
- 接下来是$400,000减去$250,000，这部分按1.5%来算，是$2,250
- 最后是$4,000,000减去$400,000，这部分按2%，是$72,000
加起来，一共是$275 + $1,950 + $2,250 + $72,000 = $76,475。是不是感觉数学又回到了小学二年级？
3. 多伦多市土地转让税
多伦多市的土地转让税，套路基本和省里的差不多，但它是叠加在省税上的。也就是说，所有你在省税里交的，这里再来一遍。想象一下，刚才算的那一堆加法，再乘个2，心疼吗？而且，之前，多伦多土地转让税的税率在房价超过两百万时就达到了2.5%的顶点；从2024年1月1日开始，新政策针对三百万以上的房产引入了新的更高的税率：
- 房价在 $55,000 以下的部分，税率是 0.5%
- 从$55,000.01 到 $250,000的部分，税率是 1%
- 从$250,000.01 到 $400,000之间的部分，税率 1.5%
- 从 $400,000.01到 $2,000,000 之间的部分，税率 2%
- 从 $2,000,000.01 到 $3,000,000之间的部分，税率 2.5%
- 从 $3,000,000.01 到 $4,000,000之间，税率 3.5%
- $4,000,000.01 到 $5,000,000之间，税率 4.5%
- $5,000,000.01 到 $6,000,000之间，税率 5.5%
- $10,000,000 至$20,000,000之间，税率 6.5%
- 超过$20,000,000的部分，税率达到 7.5%
所以，买一套四百万的房子，多伦多的土地转让税为：
- $55,000的0.5%，是$275
- $250,000减去$55,000，剩下的$195,000，按1%算，就是$1,950
- $400,000减去$250,000，这部分按1.5%算，是$2,250
- $2,000,000减去$400,000，这部分按2%算，是$32,000
- $3,000,000减去$2,000,000，这部分按2.5%算，是$25,000
- $4,000,000减去$3,000,000，这部分按3.5%算，是$35,000
加起来，一共是$275 + $1,950 + $2,250 + $32,000 + $25,000 + $35,000 = $96,475。是不是感觉头有点大？没关系，多伦多市政府贴心地給大家准备了MLTT计算器，戳这里：MLTT Calculator
所以，多伦多市的税是$96,475，加上省级的$76,475，合起来就是$172,950。没错，买个房光是这一项税就能把你心态卷崩。
4. 两者的区别？
区别，简单说就是征收范围不同，安省的土地转让税是针对整个省的，而多伦多市的土地转让税只针对多伦多市内的房产。如果你在多伦多买房，就得给省政府和市政府各交一遍，双倍的快乐，当然也是双倍的支出。
5. 首次购房者的福利
不过，政府也不是没有心。为了鼓励首次购房，安省和多伦多市都有一些税款减免政策。比如，全球首次购房者可以在省级土地转让税里最高减免$4,000，而在多伦多市的土地转让税中还能再减免最高$4,475。这样一来，对于首次买房的朋友们来说，压力也算会减轻一点点。
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
