听说首次购房有退税，请问是怎么一回事，能拿多少？
”首次购房“涉及的退税有两种：一种是土地转让税的退税，一种是收入所得税的 tax credit(税务抵免), 二者不是一回事。
一，土地转让税 – Land transfer tax
在安省，买房要交土地转让税，如果房子在多伦多市，除了给安省交土地转让税，还得给多伦多市政府交一份。
举个例子
我在安省 Markham 买了一套价值100万的房子，土地转让税为 $16,475， 交给安省政府；但同样一套100万的房如果在多伦多市，土地转让税交$32,950，其中安省$16,475， 多伦多 $16,475。
土地转让税的退税 – 全球首次
满足下面全部条件的，可申请”首次购房”的退税 (First-time Home Buyer Refund)：
- 18岁以上
- 是加国公民或永久居民，或在房子交接后的18个月内成为永久居民
- 在全球任何地方从未拥有过房子，是【绝对意义】上的第一次购房
- 买的是住宅房，新旧都行；但商业或工业用房不可
- 交接后在9个月内必须搬入自住，当作个人主要居所； 出租房不能申请退税
- 购房时已有配偶的，在有配偶期间，配偶不能持有房产
举个例子
大卫单身时持有一套房A住到结婚之前，卖了。婚后他和太太买了一处B，产权上只有太太一个人；太太在全球范围内是第一次购房。
由于大卫从前拥有过A房，所以这次购B房不是首次；但太太是首次，且婚后在二人互为配偶期间大卫名下并没有持有任何房产，因此太太满足土地转让税的退税。
能退多少？
土地转让税的退税，安省最高为 $4,000，多伦多最高为 $4,475。
交一份的只能退一份，交两份的就退两份。
交接时符合条件的，律师通常会直接退；如果条件不完全符合，当时退不了可等满足条件后再单独申请退。
二，First-Time Home Buyers’ Tax Credit (HBTC)
HBTC是 income tax 范畴的”首次购房“，是CRA眼里的第一次，和上面的【绝对首次】有本质区别。在这个概念下，“首次购房” 指要么从未持有过，要么曾经持有，但在本年以及过去的四年里从未居住在自己或配偶(包括同居伴侣)持有的居所里，这就是CRA眼里的 “first-time home buyer” 。
举个例子
莎莉在2023年7月15日交接了一套房，她只要从2019年1月1日到2023年7月15日这段时间内，没有住在自己持有、或和配偶共同持有的房子里，就可按 first time home buyer 申请”税务抵免“。
这段时间指购房当年(2023) 以及前面四年 2019、2020、2021、2022，在整个期间莎莉都没有住在自己或配偶拥有的房子里。所以无论莎莉持有过几套房，只要没正常居住(全出租)，她就满足了CRA的 first-time buyer的定义，可享受税务抵减; 或者，她之前买过自住房，后来卖了或租掉了，之后四年要么住在父母家，要么租房住，只要没住自己的房，那么再次买房也算是”首次“。
在2021年及以前，符合“首次购房”的人可申请最高 $750 的税务抵免，算法是用$5,000 乘以联邦税率 15% ; 从2022年开始及以后，政府将基数提高到 $10,000，这意味着满足条件的可申报 $1,500 的税务抵免。
税务抵免指的是 “tax credit”，直接减少交税。而 tax credit 又分为两种：可退的和不可退的。可退税的是把税减到零以下，多出来的能退；不可退的最多把税减到零，多出来的作废，不带来退税。
Home buyer amount 属于不可退的 tax credit，意思是买房这一年如果没用完就浪费了不能留到下一年。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，遗产信托规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
