不少父母反复咨询我同一个问题：
孩子要结婚了，我们想帮他买房或出首付。可现在婚姻不稳定，万一分了，我们的钱会不会被分走？
我也是当妈的人，这种担忧完全理解。
今天就用最通俗的人话，讲讲：父母在帮孩子买房时，怎样保护好家庭资产。
什么叫“婚房”，为何这么危险？
安省家庭法里，婚房(matrimonial home)是个极为特殊的存在, 它指的是夫妻在分居前“通常共同居住”的家庭住所。
重点是：
- 不看谁的名字
- 不看谁付的钱
- 不看买房时间（婚前还是婚后）
- 只要是夫妻共同居住的 family residence, 就有特殊地位
关键词：
- 共同居住：必须是分居日夫妻一起住的地方
- 主要居所：婚姻期间的“主场”，如果夫妻拥有多处房，只有”主要”居所会被视为婚房
- 法律规定：婚房的婚前价值不能从净家庭财产(net family properties)中扣除
举个例子：
孩子婚前买一套 100 万的房，离婚时价值涨到 140 万，如果这套是婚房，那么孩子不能扣除婚前那 100 万，相当于要把整套房的价值“平分” – 做 equalization – 这就是为什么婚房会让父母的贡献面临风险。
婚房不一定只有一套。
夫妻可以拥有多处被认定为婚房的房产，前提是这些房产在分居日都是夫妻共同居住的主要住所。婚房的认定标准是以居住用途为主，而不是数量限制。
比如，一对夫妻在城里有一处主要住所，同时在郊区有一处周末度假屋。如果两处房产在分居日时都被夫妻共同使用，它们都可以被认定为婚房。反过来，如果某处房产只是夫妻一方用，或用于投资、出租等非居住用途，就不太会沾上婚房标签。
父母给孩子买房，最重要的四个字：别、当、婚、房
如果父母真想帮孩子买房，请优先考虑：房子不落孩子名下 + 不作为婚房
最稳做法是，以父母名义买房，租给孩子
- 有正式租约
- 租金按市场价（实际收，别太低，否则像赠予）
- 父母负责还房贷、地税、保险等“房东费”；孩子只付水电气网等“租客费”
为什么要这样？
为了确保这套房：
- 不属于孩子
- 不具有孩子的“家庭使用属性”
- 不被视为孩子的家庭财产
注意：只是“挂父母名字”还远远不够，必须做到角色分明，用银行记录证明。注意别让孩子付大笔维修或装修，不然法庭可能视作他们有部分权益。
想把房子直接送给孩子？
如果父母铁了心想给孩子一套房，最好等到婚后再给，这样才能利用法律的排除规则。
安省家庭法下，“赠予”可排除在NFP外，不参与平分。但有个大前提：别让它成为婚房！否则，分居日的价值就必须全额纳入，无法排除。
- 婚前赠予：本金可排除，但婚后增值部分要算入NFP，可能要平分
- 婚后赠予：本金和增值都能排除，只要证明源自赠予
孩子收到房后，记住两招：
- 孩子必须单独持有，别拿来当婚房，否则本金 + 增值统统失去排除地位
- 保持财产隔离：单独账户，别混入夫妻联名；不要用家庭共同资金还贷
总之，远离婚房，就能让赠予安全。这比婚前给更稳，因为婚后排除更彻底。
父母当银行，正式借钱
家庭成员之间的“借钱”，只要证据不足，法庭通常会认定为 gift，不是 loan。
保护办法如下：
必须有书面借款协议：借多少、利息多少、怎么还、多久还，写清楚！尤其要注意的是，借款金额要跟孩子的还款能力相匹配。银行放贷都得看收入、资产、负债和报税记录呢，为什么看？因为要评估借款人的还款能力。父母借出这么一大笔钱，不审核还款能力怎么行？你要证明你们双方确实打算让这是一笔“要还的借款”。为什么？因为如果借给明显还不起的人，法官会想这哪是借，分明是给！
必须真的还钱：孩子也得按合同每月按时还贷、还息，父母要申报利息收入；这都是关键证据。平时不起眼，你肯定觉得麻烦，一旦打起来特别有用
- 能做 mortgage 更稳：卖房时，先还父母债，跟结清银行贷款一样。是麻烦，但能保护双方权益，避免扯皮！
签婚前协议/婚后协议
以上办法都行不通？那就签协议，把财产事宜写明白。无论婚前婚后都能签协议 – domestic contract。
核心要素：
- 双方必须各找律师，获得独立法律意见 (ILA) – 这条是强制，不然协议无效
- 必须完整披露各自资产和负债
- 条款必须合理、没有胁迫
- 建议由律师起草，不要用网上模板
签协议不是为了离婚，而是为了将来万一发生时，双方能和平体面地分手。签协议不是因为不信任，而是因为更信任。没人在结婚时就想离，但真的走到这一步，谁都希望能和平分手。与其到时候在法庭上争得头破血流，还不如现在好好签个协议，把话说在前面，各自放心。
协议就像是保险，谁都不想用，但用上的那一天，你会庆幸自己有。毕竟，感情这事儿就像过山车，谁都不知道下一秒是上坡还是急转弯。签协议是为了能体面下车，微笑着挥手：“感谢陪伴，下次再见！”
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
