出租房报税，哪些费用可抵扣？

为招租，在网站、报刊、杂志上刊登招租广告的费用。

房东支付的房屋保险，房东保险 （Landlord Insurance) 的保费可抵扣租金。

有的保险一次付两年的，报税时只能抵扣当年这部分，另一半放在第二年抵。

贷款利息的抵扣

房贷只有利息部分能用来抵减租金，而贷款的本金部分则不能。这不仅适用于传统的抵押贷款（mortgage），还包括其他形式的借款，如line of credit 或个人借款。关键在于这笔借款的直接用途 – direct use – 必须是用于购买或维修出租房的。简而言之，如果借款是为了投资目的，即为了赚取租金，那么这笔借款的利息就可以用来抵减租金收入。

租客支付的押金利息

通常，在起租时租客会一次性支付首末两个月的租金，末月租金作为押金（deposit）存放。如果房东为这笔押金支付了利息，利息支出也可以进行抵扣。

银行费用和提前还款罚金

如果房东提前还清了房贷，银行可能会收提前还款的罚金 – mortgage pre-payment charge。这笔罚金应按贷款剩余期限分摊到每年进行抵减。

例如，贷款原本是五年固定利率，房东在第三年年初付清了贷款并为此支付了罚金，那么这笔罚金应按剩余的三年分摊，每年报1/3。

贷款相关费用的抵扣

申请贷款时，银行收的评估费、mortgage insurance、finder’s fee 以及办理贷款过程中的律师费等，可按总金额的20%每年分摊抵减。

问：大卫 refinance了出租房A，借出来20万作为首付买了自住房B。他可以用A房贷出来的这20万的利息去冲抵A房的租金么？

答：不能。因为通过抵押A房借出来的钱用来买了B房，而B是自住，借钱没有用来投资，没有以赚钱为目的 – no business intent,   所以20万对应的利息不能抵A房的租金。

如果这20万用来重新装修A，那么借钱是为了赚更多的钱，这20万上的利息就可以抵减A的租金了。

房东为了出租房而消耗的办公用品，如签文件（Lease）用的笔、铅笔、打印纸、订书钉、邮票这些小件都可以用来抵减房租。

律师费和法务费的抵扣

房东为出租房子所支付的律师费和法务费，如撰写租约、追讨欠租、驱逐不良租客等，可以冲抵租金收入。

交接房子的律师费*

然而，需要注意的是，并不是所有律师费都适用于抵扣。与交接房子相关的律师费，购买或出售房产时产生的律师费，不能作为当前的税务抵扣项。这部分律师费应记作购房成本- adjusted cost base – 的一部分，不能报在T776表上。将来出售房子，这部分律师费用于计算 capital gain 时再被减掉。

会计师费

会计师为出租房所提供的服务，如记账、审计、财务报表以及报税服务等费用，属于专业人士费，可以抵扣。

房东需要确保所有费用的记录清晰、准确，且有相关的发票或收据。

公寓管理费（Condo Fee）：

公寓大楼的管理费包括了大楼的维护、清洁、安全以及其他公共设施的费用，是必要支出，可以抵扣租金；

物业管理和招租费

如果房东聘请了物业管理公司或地产经纪帮助招租或管理房产，支付给他们的管理费或托管费也是可以抵扣的。

雇员工资和相关费用

房子数量多的房东，如果雇佣了全职员工来管理出租房，为此支付给员工的工资、CPP 和 EI，以及任何相关的员工保险，都可以抵扣。

房东自行管理房产的费用*

然而，需要特别注意的是，房东自己管理房产所花费的时间和努力，不可抵扣。即使房东为出租房产的管理和维护投入了大量时间精力，这些劳动并不构成可抵扣的费用。

房东亲自进行维修维护的，材料费有凭证的可以抵，自己的人工不能抵。

修理和维护费

对于出租房的日常小修理和小维护，人工费和材料费都可以抵扣。这包括支付给专业维修人员的人工费以及购买材料的支出。

房东自行维修*

如果房东选择自行修理和维护，那么只有材料费可以抵扣。房东个人投入的时间和劳动力不能折算成费用。这意味着，尽管房东可能为维修付出了时间和精力，但这部分劳动成本在税务上不予承认。

维修 vs 装修
要特别注意区分 current expenses 和 capital expenses， 这两种在报税时的处理有着明显区别：

当前费用（Current Expenses）- 当前费用通常是指那些为保持出租房的日常运作而发生的费用，包括普通的维修和保养，如修理漏水的水管、重新粉刷房间、更换灯泡等。

• 税务处理 – 这些费用可以在T776上可以完全抵扣。它们是日常营运成本，用于保持出租房的当前状态而不是提高价值

资本费用（Capital Expenses）- 资本费用是指那些能够增加出租房价值或延长其使用寿命的支出，包括大规模的改善或升级，如房屋扩建、安装新的供暖系统、重做屋顶或大规模的装修。

• 税务处理： Capital expense 不能一次性完全抵扣,  而需要逐年折旧或计入成本。

举个例子

房东大卫有一处出租房，他自己动手修理了漏水的水管，并重新粉刷了房间。以下是他的费用处理方法：

• 材料费：大卫购买了修理水管和粉刷房间所需的材料，花费$500。这部分费用可以在T776表上完全抵扣
• 人工费：大卫自己动手修理和粉刷，虽然花费了时间和精力，但这部分劳动成本不能报

另外，大卫还为出租房安装一个新的中央空调，花费$5000。这笔费用是capital expense 要逐年折旧或计入成本。

地税（Property Tax）

地税是每年给市政府缴纳的“持有”期间的税费，属于当期费用，可以抵扣租金。

土地转让税（Land Transfer Tax）*

容易和上面说的地税混淆的是土地转让税。这是在购房时一次性支付的土地交易类的税，与购房直接相关，不是日常维护或运营的费用。因此它属于购房成本（adjusted cost base），类似于交接房子时的律师费，不能冲抵租金，而是在将来出售房产时用于计算资本增值。

问：如果一套出租房去年刚买，前半年装修，后半年开始出租，是否可以把全年的地税都抵扣租金？

答：不能。CRA对这个问题的答复是“You can only deduct property taxes that relate to the rental property for the period it was available for rent”. 

在进行装修期间，房子并不 available for rent, 处于不可出租的状态，因此那段时间的地税不能抵扣。

房东为租客支付的水电气、电视、上网、电话等费用，都可以抵扣租金。

房东为了出租房相关的事所产生的必要路费是可以抵扣的，但其中有一些限制和注意事项。

房东为了上门收租、或请人修理房子而亲自去监工发生的路费可以抵。但是，房东在前往出租房的路上的吃住等个人花销不能抵。实操中，很少见到房东们申报travel expense ，都怕引起CRA的稽查人员心理和生理上的各种不适。

合理、保守、有凭证，是报税的基本准则, 满足下面情况的，可申报：

1. 只有一处出租房：出租房和房东自家在同一地区，并且房东亲自做出租房维护，车费是为了运载维修工具和材料而发生的。这种情况下，允许扣减车费。但，房东为了上门收租而发生的车费不行；tax]
2. 有两套以上出租房：除了可以抵扣上面提到的运载维修工具和材料而发生的车费，拥有两套以上出租房的房东为了去收租而发生的车费以及去监工的差旅费也可抵（出租房和房东自家可以不在同一地区）；

注意：
① 车费的金额要合理、保守；有据可查；
② 保留行车记录备查。在 Motor vehicle log 上记录出行的日期、目的、和公里数。

房东为出租房的花草园艺而支付的费用，在支付的这一年进行抵扣 (in the year you paid the cost)。

大卫和租客签了两年的租约，月租金$2,000，从2018年1月1日租到2019年12月31日。结果大卫换了工作，新工作地点距离出租房非常方便，他着急收回自用。经协商，租客同意在2018年9月1日提前搬走，条件是大卫补偿他 $12,000。

大卫该如何抵扣这笔赔偿金呢？

CRA规定：

• 离租约结束还有486天, 距离本年年底还有121天
• $12,000*121/486 = $2,987.65
• $12,000*365/486 = $9,012.35

大卫可以在2018年从租金中抵减 $2,987.65， 在2019年抵减$9,012.35.

这个算法我也是没想到。

大卫投资了一块空地，租给别人种草坪。除了可以抵扣正常的为了出租而发生的费用之外，他还有正的净租金收入。现在，他可以抵扣这两项：

1. 贷款的利息
2. 地税

和出租房产不同的是，利用贷款利息和地税最多只能将净租金减到0，不能制造亏损，更不能用亏损冲抵其他收入。如果贷款的利息和地税经过冲抵租金后，还有剩余，这部分可计入购地成本。

如果空地上没产生租金，这两项就更不能参与抵扣了，也不能加入成本。

大卫出租了一个房间给他在附近上大学的亲侄子，由于是亲戚，不图挣钱只收了水电气上网的成本费$200每月。这样的一间房，当前的市价租金为$700每月。

Cost-Sharing

当房东出于非盈利目的，仅为了分摊成本而以低于市场价的租金出租时，这种情况叫做 “cost sharing”。

大卫不必将这笔租金报成收入；同时，他也不能抵扣与出租这个房间相关的任何费用。

有的出租房，就是年年亏损的。连年报亏，CRA会怎么看？请阅读《这位房东，你接到CRA来信了吗？》和《你的出租房，报亏几年了？》

折旧分为会计上的折旧，和税务上的折旧。税务上的折旧叫做 Capital Cost Allowance， 简称 CCA，是特别让人糊涂的一个话题。报不报出租房的折旧完全是个人选择，都有道理。请见另一篇出租房折旧，折好还是不折好？