你有没有干过这种事：为省几块钱，绕三条街、换两趟车、排一小时队，结果回家一算，油钱车票花了十几块，还搭进去半天时间？
税务上也常有“省小钱、吃大亏”的操作。排第一位的，就是出租房的“折旧”（Capital Cost Allowance，简称 CCA）。
出租房到底要不要提折旧呢？
很多人问：出租房到底应不应该提折旧？
简单说，得看两件事： 你的收入水平和房价走势。房价涨和房价跌，答案完全相反。
什么是“折旧”？
想象你开咖啡店，买了台商用咖啡机，花了五万块。用了三年，机器吱呀作响，现在只值一万块。那中间四万块的差价，就是“被时间磨掉的价值”。
折旧，就是把这笔“被时间吃掉的钱”，分摊到每年去抵租金收入。会计上叫depreciation，税务上叫CCA。
地不折，房才折
买房子的钱，在税法眼里要“拆成两半”：
- 土地不折旧。地球已经存在四十多亿年了，一块地住了几年不会“变旧”。没有使用寿命，就不能提折旧
- 房屋(建筑部分)可以折旧。房子有寿命，所以税法允许你每年扣一点
比如，80万买的一套出租房，土地可能占20万，建筑占60万 — 只有那60万能参与折旧。
顺便提醒：土地和建筑怎么拆分，不是你想拆多少就多少。常见做法是用市政MPAC的评估比例、买卖合同里写明的分配，或找专业评估师出报告。比例太离谱，CRA会找你掰扯。
什么房子能提折旧？
- 自住房： 别提。 自住房没租金收入，提CCA没意义。更重要的是，一旦提了，principal residence exemption（自住房增值免税）会受影响；以后想把房子从自住转出租（或反过来），s.45(2)和s.45(3)那两个关键 election 也可能做不了。 小部分出租，比如租一个房间，技术上可以提建筑部分的折旧，但实务上我几乎都建议别碰。想保住自住房的免税待遇和灵活性，就别给自己找麻烦。
- 出租房：可以提，而且是正经的节税工具。每年从租金里扣掉折旧，租金收入变低，税就少交。但有几条硬规矩：1. 折旧最多只能把“净租金”降到零，不能用它制造亏损。如果你有多套出租房，要把所有房子的净租金先合计起来，再决定能提多少折旧； 2. 每年提多少由你决定。从0到上限，随便选，不必满额。没提的会留在UCC里，留给以后用。
举个例子
大卫2016年买了套出租房, 总花费80万； 先拆分成本：土地占20万，建筑占60万。建筑属 Class 1，折旧率4%，第一年还有 half year rule:
- 第一年: 60万 × 4% × ½ = $12,000
- 第二年: (60万 − 1.2万) × 4% = $23,520
- 之后逐年继续折……
十年下来，大卫一共提了10万折旧，建筑的”残值”(UCC)剩下50 万。
十年后，房价涨了，卖了100万（土地25万，建筑75万）。
CRA开始算账：
第一笔 – CCA recapture
建筑原来成本60万，折旧后的残值(UCC)还剩50万，现在卖到了75万。75万比60万高，说明房子根本没”旧”，大卫这十年抵了10万折旧占了便宜。所以，这10万要 recap 回去，计入卖房这年的收入, 100%参与计税。
第二笔 – 增值
土地成本20万，售价25万，有增值5万；建筑增值15万；总计增值20万。按当前税法，增值只一半计入收入，所以应税部分是10万。
看出问题没有?
增值可以打五折，recapture 完全不打折。同样是”赚”，税上差一倍，这就是CCA最“阴”的一面，你现在省的税，将来很可能要连本带利还回去。
到底划不划算？
得看你的收入曲线。
如果大卫是高收入，年薪16万，边际税率约45%：
- 十年折旧给他省税： 10万 × 45% = 4.5万
- 卖房那年：工资16万 + 应税增值10万 + CCA recapture 10万，合计36万，recapture全落在53%的最高税阶上
- 补税：大卫要为这10万的 CCA recapture 交税 5.3万
净结果：省了4.5万，最后补了 5.3万 → 倒贴了8千， 还白忙活十年。
如果大卫是低收入，年薪3万，平时边际税率约20%：
- 十年省税： 10万 × 20% = 2万
- 卖房那年：工资2万 + 应税增值10万 + recapture 10万，照样被推上48%-50%的税阶
- 补税：要为 recapture 交税5万
亏得更惨。平时税率越低的人，提取CCA越亏。
所以，在过去二十年房价大涨的年代，行规是：除非你常年稳稳站在最高税阶（怎么折旧将来都是最高税率，那还不如现在先省， 这叫税务上的时间价值），否则提得越欢，将来哭得越惨。
但如果赶上房价跌呢？
逻辑整个反过来。
还是大卫的例子，十年提了10万折旧，UCC剩50万。这次房子只卖60万（土地15万，建筑45万）。
CRA算账：
第一笔： 建筑成本60万，折旧后的残值(UCC)50万，现在只卖到了45万。哎? 房子是真的“旧”了，而且折损得比你扣掉的还多。这时，不但一分钱 recapture 都没有，税法反过来还要给你5万的 terminal loss。这 5 万有多香? 可以100%抵减大卫当年的任何收入(工资、其他租金、甚至 business income)。
对比一下，土地上亏的那 5 万属于capital loss, 只能按一半算、还只能抵 capital gain；
terminal loss 在亏损界属于“人见人爱”的类型，全额抵扣、立即、用途广。
换句话说，如果你判断这套房将来大概率平本或亏本出手，平时就该提折旧！省的税落袋为安，将来真跌了还能拿 terminal loss。
但！税法早埋了个暗器：ITA s.13(21.1)
多伦多老城区常见这种情况：房子越来越旧，地价却纹丝不动甚至上涨。结果“土地大赚、建筑小亏”。
比如，大卫的房卖了85万，土地估40万(赚20万)，建筑估45万(低于UCC 50万，眼看有5万terminal loss)。大卫正开心呢，s.13(21.1)就来了。这条反避税规则会强行把土地卖价的一部分“拨”给建筑，让建筑视同卖了50万，terminal loss 直接清零； 作为交换，土地增值降到15万。这么一来，大卫想要的 “5万terminal loss” 就没了。
只有真正的全盘下跌（地和建筑一起跌），折旧的好处才能完全实现。所以卖房前，这笔账一定要让会计师好好算清楚。
写在最后
折旧不是“一定好”，也不是“一定不好”。
它取决于：
- 你现在的税率 vs 将来卖房那年的税率（recapture可能推高税阶）
- 你对房价走势的判断
- 你打算持有多久、是赚是亏卖
- 你有没有其他出租房影响class计算
- 时间价值（现在省税 vs 以后全额还）
过去二十年房价涨得猛，很多高收入人士选择不提或少提折旧，就是怕将来 CCA recapture。但，如果你收入稳定一直高、或判断房子将来可能会跌，提折旧反而是聪明操作。
每套房、每个人情况都不一样。上面这些只是简化后的原理(我已忽略了交易成本、不同省份税率差异、加速折旧新规等细节)。具体到你自己，一定要找你的会计师把你的收入、物业组合、持有计划一起算一遍，再做决定。想省税可以，但别省了小钱、最后吃了大亏。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
