在加拿大,房子的用途改变(change-in-use),在税务上是一件大事。
用途改变
税法45(1)规定,”change-in-use” 会引发 deemed disposition at fair market value(FMV)。
什么意思?
意思是,如果房子的用途发生了改变,比如从自住房(principal residence)变为出租房,或从出租房变为自住房,视同这房按此时市价被处置了(卖了),要按市价计算增值。
这种“视同处置”和真正出售在计税方式上是一模一样的。
先来个例子:
2000年,大卫以50万购入一套房并搬入自住。到2010年5月为了照顾父母,他搬走和父母住到了一起,这套房转为出租。 此时房子市价为100万。
在用途发生改变的这一年(2010),房子视同以100万处置,再立即以100万的价格重新购入,从此成为出租房。也就是说,出租房的成本为100万。
这次“视同处置”导致大卫有50万的增值; 好在从2000年到2010年他有资格指定房子为 principal residence,再利用 principal residence exemption(PRE),增值全部免税。
2015年房子卖了,售价140万。“出租房”增值40万,50%计入收入,如果个人税率为50%,得交10万的税。
房子用途转变带来的“视同处置”,让大卫平白交税10万。
问题是,大卫只有这一套房,把它从自住变成出租纯是为了方便照顾父母,否则他完全可以一直自住,直到最终出售。那样的话,全部增值都不用交税。
那,还有别的办法让大卫既可以搬出来照顾父母,又可以继续指定这套房为“自住”么?
救命稻草—45(2) election
有!
税法人性化地给了个甜枣:45(2) election, 用来 defer deemed disposition 的。
只要满足条件,45(2)可让本次“视同处置”不发生;不但如此,它还允许在45(2)的有效期间,最多额外指定四年时间为自住,此间增值都可利用PRE免税!
具体看一下:
- 2000到2010年大卫一共亲自住了11年,45(2)又追加4年
- 增值:140万-50万=90万
- 自住年数:11+4
- 持有年数:16
- PRE = 90万 ×(11+4+1)/16 = 90万
最终效果是,90万的增值全部免税。
所以,只要大卫在2010年 -自住变出租这一年 – 给CRA提交一份election letter,要求利用45(2)并指认这套房为principal residence四年,他就能做到在房子出租的情况下,也按自住房计算PRE,免交增值税。
大卫终于笑了。
使用 45(2) election 的条件
- 房子从 principal residence → 出租;必须发生用途改变
- 出租期的租金要老老实实报税,但不能申报 CCA(建筑折旧),否则 election 无效
- 一对夫妻在同一时间内只能指定一处principal residence,如果用45(2)指定了A房从2011到2014为自住,则不能在同一个时期再指认B房为principal residence,不能重合
- 想享受额外四年的增值免税,必须在这期间是加拿大税务居民
因工作原因搬家
如果因工作原因不得不搬家 – 这属于principal residence定义下的“ordinary absence” – 比如,被老板派驻到外地,并且老板和你无任何关联关系,新住所比旧住所距新工作地点近了至少40公里,工作结束后搬回到旧家继续住(或在雇佣期间去世),雇主还是同一雇主,满足这这些条件的,可不受“四年”的限制,理论上允许无限年(只要最终返回居住)。这种做45(2) election,堪称 PRE 的终极外挂。
部分转变用途
在2019年3月19日之前,CRA只允许完全改变用途的房产做45(2) election;但从这一天起,政策改了,部分改变用途的房子(如房子一部分转为出租)也可以适用45(2),但需按改变的部分的比例计算deemed disposition和PRE。
时效 & 提交
- 在用途变更那年报税时一起提交 election letter
- 如果当年忘了,可以补(late-filed election)。补交有代价,每月罚$100,上限$8,000。只要符合条件并认缴罚金,通常CRA都接受
什么时候 election 会失效?
- 出租期间,报税时提取了房屋的CCA
- 你主动取消45(2)
做了45(2)之后,在出租期间一旦开始提取房子的CCA或主动要求取消45(2) election,税法将视同房子在开始提取CCA或主动取消这一年的年初 – 1月1日 – 发生了用途转变,此时的市价将作为“deemed disposition”的价格,用来计算增值。
总结
- ITA 45(1):用途变更 = 视同处置
- ITA 45(2):写封信给 CRA 就能延迟处置 + 继续享受 PRE 最多 4 年、
- 2019年后:部分用途转变也能用,但要按比例算
一句话,45(2) election 就像给你房子的税务状态按下了暂停键,让你在现实生活中更灵活,不至于因为照顾父母、外派工作而被税法误割了韭菜。
请戳 什么样的房是 principal residence, 增值能免税?
感谢你花时间阅读我的文章,真心希望它对你有帮助!如果觉得有用,欢迎收藏、转发,但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的,主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样,所以这些内容仅供参考,不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定,还是建议大家咨询专业人士,或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快,我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云, Carol Ma,CPA, TEP,加拿大注册会计师,信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian,jktax-qing