老套路，上来先讲故事，这是我亲手处理的真人真事。
如果说以前讲的故事多少都和 house flipper 沾点边儿，那今天的主角是人生第一次购房而且还是自住。这么好的条件，居然还被CRA定性为炒房，卖房收益直接给按生意收入计税了。
主人公是一对二十岁出头的韩裔兄弟。我从来没见过他们本人，所有的沟通都是由韩国老爸一手包办。老爸人很显年轻，礼貌儒雅。故事发生前，兄弟二人一直租房子。哥哥在 downtown 一家韩式小店里当寿司师傅，手艺好，加上为人谦逊有礼，很得店主欣赏。一日闲聊，老店主提到再过几年就想把小店卖掉，哥哥心下一动，表示愿意接盘和弟弟一起经营。老店主痛快地答应了。
2006年兄弟在寿司小店附近的一栋公寓大楼各自签订了一个condo uint，合同价18万。到了2009年6月，建筑商给了钥匙两兄弟分别入住。同年9月，正式交接完毕。
兄弟这时开始和寿司店主正式讨论买店的事。谈着谈着，双方在价格上开始扯皮，偏巧，此时有人出了高出十万的价，店主接受了对方的offer。生意一下子没了着落，两兄弟郁闷之余，在2009年底把各自的condo unit 卖了，售价约26万。这一年报税时兄弟按 condo 是自己唯一的自住房，符合 principal residence, 增值不交税。
然而，三年后，CRA立了个专项查处 condo quick-flip , 俩兄弟的这笔交易被选中。韩裔会计师也是个谦和的性子，接到审计信后劝二人多一事不如少一事，既然CRA不认可 principal residence, 那就按 capital gains 报吧。 兄弟也是老实人，听劝，请会计师跟 auditor 沟通，表示接受CRA将卖房的收益按 capital gains 计税。但没想到的是，CRA回复说从final closing算起到正式卖出这一天，兄弟俩一个在condo unit 里住了6天，另一个住了40天，按 capital gains 那是万万不行的，必须该按生意收入。除此之外， CRA 还加罚了 gross negligence penalty , 还要求二人退回两套新房拿到的 HST new housing rebate。
Business income 还是 capital gain？
审计中， CRA officer 延用了法庭案例 Happy Valley Farms Ltd. v. Minister of National Revenue, [1986] 2 C.T.C. 259 中的评判标准，从下面几个方面一一进行了详细分析:
- 购房目的
- 房子性质
- 居住时长
- 过往房产交易的频率
- 有无改造
- 卖房的原因
- 贷款的方式
- 二人职业
老爸尽管也是个老实人，心里终究不服气，后来经人介绍找到了我当时工作的犹太事务所，提出申诉。
没什么新鲜的，申诉文案主要方面也是围绕这几点说事儿：
- 买房的目的 – 自住，两套 condo unit 在一栋大楼里，离要盘下来的那家寿司店很近, 上班方便；
- 居住时长 – 从occupancy closing 拿到钥匙搬入, 到搬出一共四五个月的时间，虽然是短了点但绝不是CRA说的只有几天；
- 贷款方式 – 是五大银行之一做的普通贷款25年，利率就是当前正常市场的利率，一看就是本着居家过日子的模式跟银行谈的；
- 卖房的原因 – 很明显，买店的原计划落空，店被外人加价买走了，兄弟二人现在连工作都没了着落，自然要卖房；
- 交易历史 – 兄弟俩均为首次购房，没任何交易历史，更别提炒房了；
- 职业 – 二人的职业是厨师，和地产完全不搭边，没任何有关背景，不存在靠炒房投机的先见之明。
这是一个简单的小 case, 最后结果成功，但是也花了将近一年的时间。韩国老爸为这个事来回跑了事务所很多次，每次都带上一大圆盘色彩斑斓的寿司。尽管一见到老爸，我们都集体欢呼雀跃，但终究心有不忍，要是事先能了解到 CRA的思维方式，这个费用和这一年多的麻烦完全可以避免。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公室电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
