更新：从2019年3月19日开始，部分改变用途的房子也可以做45(2)election了，条件和方法和完全改变用途是一样的。
房子的用途发生改变(change-in-use)在税务上是一件大事。
房子的用途改变
税法45(1) 规定，Change-in-use 会引发 deemed disposition at fair market value ，意思是如果房子的用途发生了改变，比如从自住房变为出租房，或从出租房变为自住房，税法视同这套房按此时的市价被出售，就会引发增值税。
“视同出售”和真正出售在计税方式上是一模一样的。
举个例子
2000年大卫以50万购入一房，搬入自住。直到2010年5月为了照顾父母，他搬走和父母住到了一起，自己的这套房则转为出租。
此时房子市价为100万。
在用途发生改变的这一年(2010)，房子被视同以100万出售，再立即以100万的价格重新购入，从此成为一套出租房。也就是说，这套出租房的成本为100万。
“视同出售”导致大卫有50万的增值，好在从2000年到2010年，大卫可指定这套房为 principal residence, 再利用 Principal Residence Exemption(PRE)增值能全部免税；
到了2015年，房子卖掉了，售价140万，那么这40万的增值为“出租房”上的增值，50%计入收入，大卫个人税率50%，交10万的税。
这种税法规定的“视同出售”对大卫却不那么合适。因为大卫只有这一套房，把它从自住变成出租纯是为了方便照顾父母，否则他完全可以一直自住，直到最终出售。那样的话，全部的增值都不用交税。
还有别的办法让大卫既可以搬出来照顾父母，又可以指定这套房继续为“自住房”么？
45(2) Election
有！
税法里，还有一个条款45(2)，就是用来规避 deemed disposition的。这意味着，只要满足条件，45(2)可让“视同出售”不发生；还允许在45(2)的有效期间，大卫可最多指定四年为自住期，此间增值都免税！
从2000到2010，大卫一共亲自自住了11年，45(2) 又追加4年，总共15年：
- 增值： 140万-50万= 90万
- 自住年数：11+4
- 持有年数：16
- PRE = 90万 ×（11+4+1）/16 = 90万。90万的增值全部免税。
所以， 只要大卫在2010年(自住变出租这年）给CRA提交一份 election letter, 要求利用45(2)并指认这套房为 principal residence 四年，他就能做到在房子出租的情况下，也按自住房，免交增值税。
条件
以下条件必须全部都满足：
- 房子的用途发生改变，从自住变为出租
- 出租期间的租金正常报，不能提取过房屋本身的折旧 – capital cost allowance(CCA)
- 一对夫妻在同一时间内只能指定一处 principal residence，如果用45(2) 指定了A房从2011到2014之间为自住，则不能在同一个时期再指认B房，不能重合
- 想享受这四年的增值免税，必须保持为加拿大的税务居民
因工作原因搬家
因工作原因不得不离开自己的家，比如被老板派驻到外地，并且老板和你无任何关联关系，新家比旧家距新工作地点近了40公里以上，结束后搬回到旧家继续住(或在雇佣期间去世)，雇主还是同一雇主，满足这种情况的，可不受指定四年自住的限制，理论上允许无限年。
时效
45(2) election 必须在自住变出租这年报税时和税表一起提交，截止日和个人税表的截止是同一天；
晚了可补报，有罚金：每个整月罚$100，罚到$8,000封顶；
CRA有权决定是否接受一份 late-filed 45(2)，但认缴罚金是接受必要条件。
部分转变用途
在2019年3月19日之前，CRA只允许完全改变用途的房做45(2)election；但这一条在3月19日被修改了，部分改变用途的房子也做45(2)。
取消或失效
只有两种情况会导致45(2) election 失效：
- 出租期间，报税时提取了房屋的折旧
- 主动要求取消45(2)
做了45(2)之后，在出租期间一旦开始提取房子的CCA或主动要求取消45(2)election, 税法将视同房子在提取CCA或主动取消这一年的1月1日发生了用途转变，此时的市价将作为”deemed sale“ 的价格用来计算增值。
请戳 什么样的房是 principal residence, 增值能免税？
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
