接上一篇：离婚前，为什么一定要见会计师(一)？
这是第二篇。
离婚，如何处理婚房？
一提到“婚房”，大多数人条件反射觉得就是婚后买的房。但在安省法律里，没那么简单。
婚房 ≠ 婚后买的房
在安省家庭法里，婚房 – matrimonial home – 指任何一方配偶所持的房产，并且在目前或在分居时仍被当作家庭住所而居住着的房产。
所以，一个家庭可以有不止一处婚房，家庭日常的居所、周末使用的度假屋都可以是“婚房”。无论几套房，无论产权上是夫妻哪一方的名字，无论谁出的钱，一旦满足了“婚房”，离婚时都得平分。
⚠️ 注意，同居伴侣不受安省家庭法的保护，没有婚房平分的权利。
婚房 vs 主要住宅（Principal Residence）
大家很容易混淆的是：婚房是家庭法下的概念，而“主要居所”是税法的概念。
- 婚房（matrimonial home） → 离婚分财产时怎么算，受家庭法管
- 主要居所（principal residence） → 卖房时增值要不要交税，受税法管
一个家庭每年只能指定一处 principal residence，用来享受增值免税。
更复杂的是：如果夫妻分居，有书面分居协议或法庭判决的，双方可各自指定一套房为 principal residence。这意味着，分居协议绝不是可有可无的，它在税务上的价值巨大。
请参考 什么样的房是principal residence, 增值能免税?
案例一：单人持有
大卫有两套房：
- 房A：主居所，2010年40万购入
- 房B：度假屋，2015年20万购入
2017年1月，大卫和太太莎莉要离婚。
分居协议中约定：房A给莎莉，房B和股票给大卫。
2017年6月，大卫把房A过户给莎莉。当时两人还没正式离，根据税法第73条，夫妻之间的财产转移默认按“成本”，不触发增值税。于是：
- 莎莉接手房A的成本是40万
- 她继续住A，大卫则搬去B
2018年9月，两人正式离婚。
2020年7月，莎莉以100万卖掉房A，并指定A为 principal residence(从2010到2020年)因此60万增值完全免税。
2021年9月，大卫卖掉房B，售价60万。B在2017-2021年之间是他自住，但2015-2016年，他和莎莉还是夫妻，莎莉已指定了A为 principal residence，所以那两年B不能算。结果，大卫要为部分增值交税。
案例二：联名持有
如果两人联名持有房A和房B，分居协议约定：A归莎莉，B归大卫。
于是：
- 大卫把自己50%的A转给莎莉；
- 莎莉把自己50%的B转给大卫；
- 协议签署时，两人必须决定2015-2017这几年，家庭的 principal residence 指定哪一套。
他们选择指定A。
结果：
- 2020年莎莉卖A，100万，2010-2020指定A，增值全免税；
- 2021年大卫卖B，2015-2017不能指定B，只能指定2018-2020，部分增值需交税。
其他关键点
土地转让税（LTT）：由于夫妻分居或法院判决下的产权转移，不交土地转让税
分居协议的税务条款：一定要写清楚！别留模糊空间，否则将来吵翻天。
协议中的税务条款
撰写分居协议时，关于税的条款一定要写得清清楚楚：
每一项财产因分割可能引发的税，具体由谁负责，尤其是在夫妻关系存续期间共同指定哪一个房为家庭的主要住所？离婚后再发生的税务由谁来承担？如何商定？所有这些都要明确地写在协议里，落在纸面上，避免完全不提或文字上摸棱两可，将来扯皮说不清楚。
关于房产、婚姻和税务，最重要的一点就是：再美的爱情故事，也会有“结账买单”的时刻。感情再好，账目也得算清。与其等到感情变质时捶胸顿足，不如在还愿意坐下来一起喝杯咖啡的时候，把所有细节都安顿好。婚姻可以是甜蜜的，但把财务理顺，是一种务实的智慧，也是对未来的负责。分手可以是温柔的挥手，而不是拔剑相向的争斗。财产可以共享，但责任必须明确，让彼此都有安全感，这才是对过去感情最深情的告别。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
