什么是折旧？
一台机器刚买来价值5万，用了几年后，慢慢磨损变旧只值1万。折旧就是随着时间的流逝而损失的价值.
折旧是一个会计上的概念，英文是 depreciation 或 amortization, 目的是把你购买的资产的成本分摊到它的使用年限上，也就是将购买固定资产的成本定期地转化为费用，与实物的实际损耗没什么直接关系。
税务上的折旧, 英文为 capital cost allowance, 简称“CCA”， 和会计上的折旧不是一回事。CCA可理解为将购入的固定资产分摊到每年，并按减去折旧后的利润来计税。加拿大税法把固定资产都安排了不同的 CCA class，找到对应的class就可以知道它的折旧率了。
这篇只讲房子在税务上的折旧 – CCA。
买房，其实包括买土地(land)和房屋(building)两部分。土地不能折旧，原因是土地从40亿年前地壳诞生就有了，它不分新旧、没有寿命、没有年限，所以税法才规定了土地不能折旧；而房屋是有使用寿命的，building越用越旧，税务上可以进行折旧。所以，总共花了100万购入的房子，要先拆分多少价值在 land 上，多少价值在 building 上， 只有building 部分才能参与折旧。
房屋根据实际用途，税务上又分为两种，指定为自住的 principal residence 和出租的 rental property。
Principal residence 理论上可以折旧，但是千万不要折旧。一旦折旧了，它就失去了 principal residence exemption 的资格了，也就是增值不再免税。
出租房倒是可以考虑折旧。那到底应不应该使用折旧降低租金收入呢？
决定之前，先想想这个举动要达成的目的 – 折旧是为了降低房租收入，收入低了，税就少了。
如果通过折旧，最终可以少交税，那么折旧就是个好选择。
举个例子：
大卫有一出租房80万买入（房子60万，土地20万）他希望通过折旧降低租金收入。假设出租了十年，最终卖了100万。
Building 属于 CCA class 1, 对应的折旧率为 4%：
第一年，房子可折旧的最高值 60万 x 1/2 x 4% = $12,000 (第一年 half year rule，折旧算1/2)
- 第二年 ($600,000-$12,000) x 4% = $23,520， 以下类推
- 第三年 $22,579
- 第四年 $21,676
- 第五年 $20,809
以上是每年可折旧的最高值，大卫可从 0 到最高值之间任选一个数值报折旧。注意，折旧不能制造或增加亏损(rental loss) 所以选取的折旧值要小于或最多等于当年的净房租。
大卫有两个出租房，一个净房租为 $3,000，另一个房租为亏损 – $5,000; 俩房合计有亏损 – $2000。这种情况本身已经是亏的，不允许再通过折旧增加这个亏损了。
为计算简便，假设大卫有足够高的净租金允许每年提1万的CCA，所以他选择折旧，一共10年，提取了10万的折旧。此时，building 还有 60万-10万 = 50万未折旧（Undepreciated Capital Cost , 简称“UCC” ）。
若年薪9万
大卫年薪9万，边界税率43%。如不提折旧，这10年要为房租多付10万 x 43%= 4.3万的税; 也就是说，这些年折旧给大卫省了4.3万的税。
十年后卖房，增值为20万，记入收入10万；卖价100万，大于房子的UCC 50万，导致CCA被 clawback, 因此 recapture 10万（之前的折旧在卖房这年必须全部加回来，这叫 CCA recapture)；
最终，20万计入收入, 再加上9万的工资，已到个人最高税阶53%。也就是说，CCA clawback 的10万在最高税阶交税，10万 x 53%= 5.3万。
十年来通过折旧一共省下了4.3万的税， 但在卖房的那一年却为这10万交了5.3万的税。
可见， 如果大卫是高收入人群，提取折旧不划算。
若年薪2万
如果大卫年薪只有2万 (假设，接下来十年的工资一直为2万)，边界税率只有20.05%。10万 x 20.05% = 2万。十年折旧可省下2万的税。
十年后卖房，增值20 万，记入收入10万；CCA recapture 10万, 再加上工资2万，边界税率也达到了53%。那么 CCA clawback 导致大卫为此交10万 x 53% = 5.3万的税。
过去十年通过折旧一共省下了2万，最终却为此交了5万。
可见，如果大卫是低收入人群，提取折旧也不划算。
总结
无论收入是高还是低， 只要房子从长远看来处于一个增值状态 （FMV>UCC)，如果折旧，最终卖房时都是比不折旧要多交税的。原因是卖房这一年，仅增值已足够将房主的个人收入推到一个较高的税阶，之前的折旧再加回来，在高阶上计税，自然交税多。而平时的个人税阶没那么高，通过折旧而节省的税没多少，相比之下，平时省税一丢丢，最终卖房却多交了税，反而不如不折旧。
当然，如果平时就已经处于最高税阶了(53%)，折不折旧都在最高税阶上交税，若这样，则建议折旧，因为迟早都是交那么多税，能晚交自然比早交好。
加注
为了便于理解，例子里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化、房市走向、卖房以后是涨是跌等等都没提。具体情况要具体分析，建议请会计师规划计算一下。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式：电话 416-890-1596；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
