什么是 Rent-to-Own?
“Rent to Own” 就是先租后买，租客和房主达成协议，在一段时间内由租客先租房子，几年之后再买断。这种方式让那些首付不足的、或首付够但信用差、贷款困难的人也有机会买上心仪的房子。
做 rent-to-own 得签两份合同，一份是租约，一份是买房合同。
1，租约 – 和普通的租约不同，这种安排下的租约不仅要写清房租是多少，还有一项特殊的叫”rent credit” 。比如约定每月付三千，其中房租两千，另一千是 rent credit，相当于预付的downpayment，是今后买房款的一部分。
2，买房合同分两种：
- Lease-Option Agreement – 租期结束时租客决定是否要执行这个option，想买则买，不买就直接走人，没有罚金。为这个选项租客需付一笔 option fee, 通常为房价的2% ~ 5%，不退；
- Lease-Purchase Agreement – 这种合同是确定了今后肯定买的，如果到时候反悔了，不管什么原因都得挨罚。
无论哪种合同，每月的租金中都有一部分得做为 rent credit 积累，最终用于房款。举个例子：
大卫平时不攒钱，存款很少，之前的 credit score 也不好。好在现在工作不错，收入稳定。他看中一个房，签了 rent-to-own(RTO)合同。房价80万，先交4万 (5% 的 option fee), 每月付三千，其中两千为房租，一千是 rent credit。大卫按月履行。
五年后，rent credit 合计付了6万，加上定金4万，一共付了10万，还需贷款70万。此时大卫的信用已经好很多了，收入也比较高，贷款不再难。
为什么 Rent-to-Own?
对大卫来说 RTO的好处是大大的：
- 试住 – 选房是人生大事。找工作还有试用期呢，买房也一样。先住进去试试，对房子、对周边环境都满意了再买
- 建立信用 – 有些人当前的信用不够，收入低，申请正常的贷款有难度，做 RTO 可提前就住上心仪的房子，同时积累信用，而不用等到几年以后
- 慢慢支付 – RTO要求的“首付”即 option fee 通常低于银行要求的首付比例。同时，每月的 rent credit 实质上是一种 forced saving, 强迫没有攒钱习惯的人每月储蓄
- 锁定房价 – 房价多数时候是往上涨的，谁知道以后会涨多高呢？以当前较低的价格锁定未来的房价，就是赚了
不好的地方也有：
- 租房期间支付的租金和 rent credit 的总额有可能比银行贷款的月供还高
- 几年后如果选择不买，之前的 option fee 和 rent credit 不能退
- 万一今后房市下跌，此时锁定的房价就亏了
买房子，有人愿意一笔付清，有人靠银行贷款，有人宁可借高利贷，有人还就要 RTO。都是个人选择，既然存在，就必然有它的合理之处。
税怎么报？
对于大卫（未来的房主）
- 租金支出: 在安省，中低收入的可申报租金支出, 有一些 tax credit
- 如果是新房，大卫可在最终拿到房子产权时申请 GST/HST rebate
- 将来卖房，申报增值，满足 principal residence的可免增值税
对于房东（即出售者）
- 租金: 照常申报租金收入
- 首付: 即 option fee 在收到钱的这一年(第一年)报成 capital gain
- Rent credit: 和 option fee 一样，在收到的这一年报 capital gain
- 如果租期结束，租客选择买断，则房东申报卖房的 capital gain （之前收到的 option fee 和 rent credit 也计入房价中); 同时修改过去的税表，将当年报的 capital gain 拿掉（因为转移到这一年统一报了）
- 如果租期结束，租客选择不买，房东就什么都不用做。因为之前收到的租金、option fee 和 rent credit 都已报过税了
有些房东是专做RTO的，出租和卖房对他们来说就是家常便饭，是平日里正常的“生意模式”。这类房东报税的时候，就要按 business income 报了，而不是上面说的 capital gain。为什么呢？因为能把一件事做成职业意味着有这方面的专业技能和经验，凭技能和经验赚来的钱，是不是就是收入了(source of income)？
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师、信托遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division) 特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话：905-940-1999；邮件：admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian。
