大卫有一套出租房，十几年下来，房价蹭蹭往上涨。现在到了退休年纪，他不想再为房子和租客操心了，开始琢磨：是直接卖了呢，还是转给儿子？税务上哪个更划算？
直接卖？交增值税！ 转给儿子？还是要交增值税！
大卫原本以为，作父母的把房子赠予给子女可以不交税，或者至少也能少交税。可事实不是这样的。
CRA认为，不管转给孩子按$0还是$2，税务上一律按市价计算增值，税少一分都不行。这套房当年买的时候花了20万，装修费8万，现在市价78万，贷款已经还清了。算下来，房子增值了50万。按规定50%的增值要计入收入，也就是说，25万计入大卫的收入再打税，就算他没有其他收入，光为了转给孩子这笔增值也得交上10万的税。请参考这一篇“ 家庭内部房产转让的税务后果”，
那就按市价卖给孩子吧。
但儿子收入不够，根本贷不到款。
所以，Vendor Takeback Mortgage (VTB)就来救场了。也就是卖家充当银行，给买家提供贷款。这不仅能帮儿子买套房，还能分摊增值税到几年。
什么是VTB？
VTB 在房产交易中并不少见，尤其是当买家贷款困难或信用不足时，卖家可以自己充当“银行”，给买家提供贷款。换句话说，让大卫贷款给儿子，儿子按月还贷，还的既有本金也有利息，跟向银行贷款没什么两样。
大卫如何报增值税？
通常情况下，卖房子的增值在当年就得报在税表上，该交税交税。但大卫利用了VTB，可以通过 capital gains reserve 将增值分摊到5年，每年只报 20%。
首先，计算增值：出售价格 – 调整成本(ACB) – 出售时的费用，这就得出卖房的总增值。大卫的总增值为50万，假设他没有其他收入：
- 卖房当年，申报增值的 20%（10万），其中一半计入收入，只需交 $8,000 税，剩余 40 万进入 reserve
- 次年，再报10万，交$8,000的税，reserve剩下30万
- 第三年，同样报 10 万，交 $8,000 税，reserve 还剩 20 万
- 第四年，再报 10 万，继续交 $8,000 税，reserve 剩下 10 万
- 第五年，最后报 10 万，交 $8,000 税，reserve 全部用完
五年内，大卫每年申报 10 万的增值，总共交税 4 万，相比直接出售或赠予省下了 6 万的税！ 另外，儿子每月还的利息也要计入大卫的收入，按当年税率报税。
VTB的好处
- 卖家：第一，合理分摊了增值税，省下不少税费；第二，每月收到儿子的房贷还款，现金流稳定
- 买家：第一，解决了银行贷款难的问题；第二，提前还贷没有罚金，灵活性更强，而传统银行贷款一般提前还清会有罚款
VTB的风险
- 卖家风险：如果不是亲戚朋友，分期收款会带来一定的风险，毕竟钱没一次性到账
- 报税期限：对于住宅房产，CRA 允许最多5年内分摊增值，每年最少报20%。即使实际协议的分期更长，卖家也必须在5年内报完全部增值。如果第一年收到40%的房款，第一年就要报40%的增值。只有私营公司股份或农渔业用地可以分摊到10年
- 文件正规：买卖合同和 VTB 协议必须找律师做正规文件，最好公证，清晰列出支付时间表，这对申报 capital gains reserve 至关重要，CRA 特别爱查这种文件
- 买家履约：买家每月按时支付本金和利息，卖家则需申报利息收入。如果买家不按时还款，卖家依旧要申报该报的增值，否则CRA会找麻烦
- 特殊情况：如果卖家当年或下一年成为加拿大非税务居民，就不能使用 capital gains reserve; 将房产卖给自己控制的公司或 partnership 也不能使用
总结来说，VTB 是一个灵活、实用的方案，尤其是在买家贷款难的情况下。大卫通过这种方式不仅把房子传承给了儿子，还給自己省下了不少税，一举两得！
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马云， Carol Ma， CPA, TEP, 加拿大会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian.
