更新：从2019年3月19日开始，部分改变用途的房子也允许利用45(3)election了，条件和方法和完全改变用途是一样的。
上一篇讲了45(2) ，自住房转作出租房，45(2)的妙用 ，这一篇是它妹妹 – 45(3)。
先举例：
大卫未婚时一直住父母家。2012年，他花了40万买了个投资房，开始出租。2017年5月换了工作，新公司离出租房很近，他将出租房收回自用，此时房价约80万。2019年大卫结婚之前卖了这房，售价110万。
税法45(1): 房子的用途发生改变(change-in-use) 税务上造成一次 deemed disposition，即视同以市价出售。出租房在2017年收回自用，发生了用途转变, 视同按80万出售，产生40万的增值，所以如果什么都不做，大卫在报2017年税时将面临一大笔增值税。
大卫年薪8万，加上增值的一半20万计入收入, 合计28万，得交 11万的税；但房子并未真正出售，没钱交税。怎么办？
45(3) Election 【No change-in-use】
和45(2)很像，税法的45(3) 是用来碾压45(1)的，它的神奇力量是让 45(1) 规定的 deemed disposition 不发生。
如果做了45(3) election, 在2017因用途改变而造成的“视同出售”将不复存在。没有出售则没有增值，没有增值则没有增值税。因此 45(3) election 的最大作用是延税 – defer capital gain tax 直到真正出售的那一年。
房子在购入初期被出租期间大卫住父母家, 没有其他的 principal residence, 因此45(3)生效期间，大卫还可以指认出租期间的最多四年为”自住期“，可以享受增值免税：
- 出租年数：5年 （2012~2016）
- 自住年数：3年（2017~2019）
- 持有年数：8年 （2012~2019）
- 45(3) election 指定：4年 （2013~2016）
PRE = （3+4+1）/8 X（110-40）=70万，免税。这个”+1“ 是由 plus 1 rule 而来的。
从2012年到2019年，八年一共70万增值全部免税。
如果大卫在2012年到2016年期间还有另外的房，并且指定了另外的房为 principal residence, 那么他还是可以利用45(3) 推迟缴纳之前这套房的增值税直到真正出售的那一年，只是不能在同一时期申报四年的自住了。
45(3) 的使用条件
- 房子用途发生转变，从出租变为自用
- 一个家庭只能指定一处 principal residence，如果利用了45(3) 指定这套房从2013到2016为 principal residence，就不能在同一时段再指认另一套房为自住，时间不能重合；要想利用这四年的追加自住期增值免税，在election 期间大卫必须保持是加拿大税务居民
- 出租期间要正常报租金收入, 不能提房子(building)上的capital cost allowance
45(3) election 的提交时间最迟是在卖房这年和报税一起，有时会遇到CRA提前要求递交的情况，则提前做。根据经验，建议在用途发生转变的这一年就交上去，好事赶早不赶晚，趁着刚刚发生还热乎乎地记得，不然，等到多年后卖房时很容易忘。
关于principal residence 的有关规定，请参考阅读 什么样的房子是 principal residence, 增值免税？
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
