房产收益再用来投资新房产,可以免税吗?

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任Tax Manager, JKtax 税务咨询公司创建人。


一地产经纪问:听说在美国地产投资所得利润,如果在一定时间内再投资其他物业就不用收(增值)税。请问在加拿大有这样类似的条例吗?

 

马云答:

美国税法 ”like-kind exchange” rules(RC Code Section 1031)这一款规定,在美国,房主卖了投资房A后,只要在一定时间内再买进一个类似的投资房B,则卖A房所得的收益不用交增值税(实际上为延迟交)。所以在美国的房东可以利用这一延税条款不断买卖,不涉及capital gains tax,直到卖掉最后一个投资房的时候再交增值税。

在加拿大,也有一条款(section 44), 叫作 ” replacement property rule“,在某些条件下,在规定时间内用卖掉某资产的收益去投资类似的资产,增值税可以延后。但是,民用出租房是被明文排除在外的,不适用于广大的出租房房东。可见加拿大税法的这一条比美国税法更窄更严更贵,条条框框更不容易满足。

美加税法在这一条上的差别造成了一个”双重交税“ 的问题:加拿大人在美国持有出租房,只要在卖房后的6个月之内购入一类似房产,使用section 1031报美国税的时候不涉及到增值税。但是在报加拿大税的时候,卖房的增值和先前提取过的房屋折旧(CCA recapture)仍然是要加入当年收入纳税的。也就是说,卖房这一年,房主不需要在美国交税而要在加拿大交税。问题浮出水面 ”双重交税”的伏笔就此打下了 – 为什么这么说呢?为了避免双重交税,加拿大税法126款规定,如果纳税人已经在外国缴了税,同年在外国所缴的税款可以当作foreign tax credit用来抵减加拿大的应交税款。然而,由于美国的1031条款,卖房这一年房主不需要在美国缴纳增值税(延迟交)而需要在加拿大交,使得这一年没有foreign tax credit用来抵减加拿大税。而在美国的增值税仅是延迟交而已,当有一年房主不再继续买入下一套类似投资房的时候,所有的增值和CCA recapture都要计入收入交美国税。 在那时,由于这些增值和recapture已经在早年在加拿大交过税了,当年已经没有相应的foreign tax credit可供抵减美国税。 相当于同一套房子,先在加拿大交增值税,后在美国交增值税,由于年份的mismatch, 美加双方都无法使用foreign tax credit, 从而造成同一套房子的“double taxation”。