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非税务居民出售加拿大的房产,税务流程是怎样的?

(Last Updated On: 2020-02-22)

加拿大的非税务居民出售在加拿大的房产,无论自用的、出租的、还是转手楼花的,都必须及时办理“清税证明”,报税+交税。

非税务居民不享受自住房的“principal residence exemption”。

非税务居民卖房 – 税务手续:

  1. 有了卖房 firm offer后,立即着手开始申请“清税证明”(Certificate of Compliance)。注意时效,清税证明的申请必须在 final closing date 10天内送达CRA,以CRA收到的日期为准;申请若提交迟了,每迟一天的罚金为$25加币,从$100起罚,罚到$2500封顶;
  2. CRA审批时间现在是2-3个月,但是等上3-5个月也不奇怪,取决于有多少份申请排在你前面,所以尽早申请为好;
  3. 若在final closing date 之前就收到了清税证明,那么恭喜你,拿给律师看,律师不必扣款了,直接正常做交接手续就行;
  4. 大多情况下卖家在final close的这一天尚未收到清税证明, 律师必须扣25%的卖房款(售出价的25%)存入律师的 trust account;
  5. CRA核对清税的全套文件,发 payment request 要求律师从trust account 拿出 “收益的25%” 作为 section 116 withholding tax 预缴;待律师的支票到帐,CRA发放清税证明一式三份,一份给卖家,一份给买家,一份给会计师(报税用);
  6. 卖家持清税证明到律师处,律师须见到清税证明才能放款;
  7. 卖房第二年4月30日之前,非居民卖家找会计师申报卖房收益。这一步可以拿回不少退税。

有同学问:既然律师已经交了增值的25%了,为什么还会有退税?

这是因为在清税过程中,计算增值不允许计入卖房发生的地产经纪佣金和律师费。这些费用只有报税才能体现。非居民的最终税率并不是25%,而是和税务居民一样,按照收入的高低爬税阶。

举个例子:

王大卫是中国居民,2012年来多伦多旅行时花了40万购入一处公寓,委托当地一位地产经纪帮他打理出租,每年按时报租金收入。到了2019年房价已经涨至75万,大卫认为是个好时机可以出手,于是6月份挂牌,6月15日以$756,000加币的价格签下成交合同,正式的 final closing date 订在8月15日。

拿到 firm offer, 大卫听从地产经纪建议,立即找会计师申请 certificate of compliance,申请在6月30日送达税务局。

8月15日,律师办理房子交接手续,扣下 $756000*25%=189,000加币。

9月2日,CRA出 payment request要求律师15天内从扣款中拿出(756,000-400,000)*25% = $89,000 交税,律师照办。

收到8万9的支票后,CRA出具清税证明。大卫出示给律师,拿回了剩余的100,000加币。到此,清税步骤结束。

2020年伊始,大卫找会计师报税。经计算,刨除地产经纪费,律师费,卖房前的装修费,staging,和会计师费等费用之后,大卫卖房的净增值为23万,其中50%为应税收入,需交税3万。由于律师在清税步骤中已给CRA预缴了8.9万,大卫可以再拿回 5.9万的退税。6个月之后,大卫收到 CRA notice of assessment 和退税支票。到此,这套房子的在加拿大的全部报税结束。

注意事项:

  1. 同一个非居民卖家在同一年内卖几套房的,只需做一份申请;一套房上有几个房主的,则每个房主分别提交一份申请,只计自己的持有比例;
  2. 卖家的税务身份有发生变化的(比如由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;此时需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV);
  3. 非居民若在加国持有出租房,每年需申报房租收入;从未申报的建议在卖房清税的同时一并补齐;
  4. 买家必须自己做好功课,如果知道卖家为非税务居民,一定要督促律师 hold back 25%,否则CRA有权向买家追讨卖家的欠税。买方的律师有尽职调查(due diligence) 的责任,一旦出现该扣款却没扣款的情况,责任在买方。

马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca;办公微信 jktax-carol; jkre-danny