加拿大的 Underused Housing Tax，简称“UHT”，俗称“联邦空置税”，自从2022年开始实施以来，实在是让不少海外业主捏把冷汗。
顾名思义，“空置税”的意思就是只要房子空置、没人住，政府就要收税。税率可是房产价值的 1% ！
但，如果有人住，就能避开这笔税！
UHT的基本规则
UHT只针对“受影响业主”（affected owners）：非居民、非加拿大公民的个人，基本默认就是“受影响业主”。
即使你房子没空着，也要每年申报一次，申报截止日是次年的4月30日。
政府制定这个税的目的，就是鼓励大家别让房子空着。
申报 ≠ 交税
很多海外房主就是因为“误以为不用交税，所以也不用报表”，结果被 CRA 罚一刀：个人$1,000起，公司$2,000起。
要想不交税，你得在每个日历年结束时(12月31日)仍是房主，且房子全年有至少 180天 的“合格居住期”（qualifying occupancy periods）。
这个“合格居住期”可以是多个小段累加的，但每个小段必须至少连续30天。
CRA认可的“合格居住”有3种：
- 租给别人 – Type 1
- 房主自己或配偶住 -Type 2
- 给子女上学住 – Type 3
这一篇，只聊 type 1 – “租给别人”。
别以为只要“租出去了”就万事大吉，CRA非常讲究：不仅要看“谁住”，还要看“租约有没有写下来”“租金够不够合理”。
什么是 Type 1 合格居住？
简单说，就是你的房子根据书面租约，被租客连续住了至少30天，那这些天数就能计入“合格居住期”，全年的“合格期”加起来要够180天，你才不交UHT。
租客分两种：
跟你没关系的“陌生人”，或跟你有关系的“自己人”。
关系非常重要，因为CRA根据关系来加条件，确保交易公平。
✅ 情形 1：租客与你“无关联” ，叫 arm’s length
Arm’s length 就是税法里的“独立第三方关系”。你和对方：
- 没血缘
- 没婚姻
- 没控制关系
- 没私下默契
那你们的交易，就被视为“arm’s length”。
如果租客跟你、或你的配偶、你的同居伴侣就是这种 arm’s length 关系，彼此完全独立，没任何关联，也没其他利益纠缠，那么，CRA的要求超级简单：
- 有正式书面租约
- 租客连续住至少30天
- 正常交易、付租金，CRA就会认可这个合格期。凑够180天的合格居住期，那么这一年的UHT就豁免了。
✅ 情形2：租客跟你“有关联” ，叫 non-arm’s length
Non-arm’s length 关系指的是双方存在利益捆绑、有血缘、婚姻、控制等”非独立“的关系。
最常见的是租给亲戚。别担心，租给亲戚不是不可以，但CRA会多查几项，以防你给“自己人”特殊待遇：
- 确认你们有亲属关系，比如血缘、婚姻
- 必须有正式书面租约
- 租金至少要达到“市场公允租金”（fair rent）
那“市场公允租金（Fair Rent）”怎么算？只适用于关联租客！
记住，公允租金只在租给“自己人”时CRA才严查。对于无关联的租客，租金多少倒不是很严苛，但也不能太离谱。
CRA给的定义得很死板：
公允租金 = 房产当年应税价值(taxable value)的 5%，年度化计算。应税价值来自本地房产评估系统，比如安省的MPAC报告，你能从市政记录查到。
举个例子
你的公寓应税价值60万，一年的公允租金就是60万 × 5% = 3万（每月约$2,500）。如果租期只有半年，租金至少得达到$15,000。如果你租给亲戚每月收$2,600，还有正式租约，那就过关。低于这个？CRA不认，合格期泡汤。
也就是说，你把房子租给大表姐，必须像对正常租客那样签正规合同、收市场价的租金。绝对不能因为是亲戚而象征性收个几百块意思意思，在这一点上不能糊弄。
“关联关系” 到底是什么意思？
这个词在税法里出现得非常频繁，通俗讲就是：如果你们的关系像陌生人交易，公事公办，那就是“arm’s length”（无关联）；如果像家人或伙伴，互相给优惠，那就是“non-arm’s length”（有关联）。
CRA的定义很明确：
- 血缘、婚姻、同居、领养或事实伴侣关系，都算关联。比如，你的子女、孙辈、兄弟姐妹、配偶的亲戚
- 公司间也可能关联，看股权或控制权。比如你控股的公司租给另一家你有股份的公司
- 其他情况：上下属、商业伙伴，如果交易不独立，也能算关联
一句话总结：“Arm’s Length” 就是“公事公办”；“Non-Arm’s Length” 则是“自己人之间的交易”。CRA特别喜欢盯着后者，因为前者公事公办，一般没什么猫腻；而后者都是自己人，容易搞事。
例子
为了更好懂，咱们用例子说明。假设业主都不是加拿大居民，主要住所也都在境外。
案例一：租给无关联租客，简单豁免
大卫买了一套加拿大的公寓。2022年6月他和莎莉签租约，莎莉从7月1日到12月31日连续住，共184天。大卫跟莎莉完全没任何亲属关系，是 arm’s length。租金正常，租约正式。
结果：这184天全算合格居住期。因为全年合格期超过 180天，大卫在2023年4月30日申报UHT税表时，不需缴纳空置税，因为2022年房子被住超过 180 天，符合豁免。
案例二：租给亲戚，但按公价走
约翰2022年3月和凯文签了租约，从4月1日到12月31日连续租，共275天。凯文是约翰的小舅子，所以二人是”关联“关系。但小舅子付了公允租金（房产价值的5%），租约正规。
结果：这275天也算合格期，约翰同样豁免了2022年的UHT。
这里的关键是租金达标。如果约翰因为租给小舅子只象征性收了$500/月，就算住了275天也没用，因为CRA会说“不合格”。
规避 UHT 的三要素：租约 + 公价 + 连住
想让房子被认定为“充分利用”，记住这三点，尤其是出租时：
- 正式租约：必须书面，不能口头约定
- 租金合理：对于关联租客，至少要收房子价值的5%（按租期比例）。对无关联租客无此要求，但也千万别太离谱
- 连续居住：每个租期至少连续30天，全年加起来超过180天
另外，还得记得保留凭证：租约、银行转账记录、租客声明。万一遇上CRA审计，这些是最有力的证据。
结语：UHT罚的是闲置，不是人
UHT的初衷是让加拿大的房产别白白空着，别管你是海外富豪还是普通业主，只要证明房子在正常出租、有人连续住、交易公平，租金合理，即便你远在国外也能轻松免除UHT。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托和遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
