如何申报联邦空置税 Underused Housing Tax (UHT)？

Underused Housing Tax (UHT)是加拿大为数不多的只看【移民身份】而不看【税务身份】的税项：

1）不是加拿大公民或永久居民，但在加拿大持有民用住宅产权的个人
2）是加拿大公民或永久居民，但以信托的受托人身份或 Partnership的合伙人身份，在加拿大持有民用住宅的个人
3）在加拿大境外注册的公司，以任何身份在加拿大拥有住宅产权
4）在加拿大境内注册、但未上市的公司，以任何身份在加拿大拥有住宅产权
5）在加拿大境内注册，不发行股份的公司，以任何身份在加拿大拥有住宅产权

“任何身份”指的是某人以以下任何一种身份在加拿大拥有住宅产权：

• 以个人名义
• 作为信托的受托人（包括逝者的执行人，但不包括互惠基金信托、房地产投资信托或SIFT信托的受托人）
• 作为合伙企业的合伙人

简单地理解，持有加拿大住宅产权的非加拿大公民和非永久居民、本地公司、本地个人代持他人房产的，必须进行申报。

UHT的申报截止日是每年的4月30日，报晚有罚款。

基础罚款：

1）个人的基础罚款为$5,000 （更新 – 现在罚金降到$1,000了)
2）公司的基础罚款为$10,000 （更新 – 现在降到$2,000了）

额外罚款 – 包括两部分：

1）房产当年应交 UHT 的 5%
2）此外，还要加上 UHT 的 3% 乘以晚报的整月数

二者取大。

举个例子

大卫在加拿大留学，为了上课方便，在学校附近和同学合租，而自己名下的房子距离校园较远，只在周末过去小住，大部分时间闲置。这套房由于没有被充分使用，大卫面临交空置税。

2023年12月31日房子市值估值为200万，空置税(1%) 为 2万。

如果他按时申报了UHT return，需交两万的UHT；
但他并不知道申报要求，最后晚报了10个月，除了交2万还得加上罚金，算法如下：

1. $5,000
2. 5%X$20,000+3%x$20,000X10 = $7,000

两者取大，罚金为$7,000。

按CRA规定，只有下面几类房主不用报：

1. 拥有加拿大国籍的个人
2. 拥有永久居民身份的个人
3. 加拿大的上市公司
4. 注册慈善机构
5. 以信托基金、房地产投资信托或SIFT受托人身份持有房产的人
6. Coop housing 公司、学校、医院、政府机构、和原住民机构

以上均为 excluded owners，不要求申报，不用交税。

对于大多数读者来说，最可能适用的免申报情况是前两项，这意味着其他类型的房主几乎都需要申报。

如果你不在这个列表里，大概率是属于要求申报的那一类了。

什么是 UHT 概念下的 residential property?

Residential property 指日常用来居住的居所，例如独立屋、半独立屋、公寓、condo unit、联排屋、甚至 coach house, laneway house, cottage, cabins, chalets 等家庭住宅，其主要目的就是供人居住的(非商业经营), 这类建筑就叫民居。

相反，商业地产(办公室、商店)和工业地产(仓库、厂房)，这类是用来经营、干活用场地，不供人居住，就不是民居。

UHT范畴内的 “民居房”比通常意义上的民居更窄, 不包括：

• 有三个以上独立单位的民居
• 高层公寓大楼
• 超过50%用于零售或办公的建筑
• 用于商业经营的木屋和山林小屋、酒店、汽车旅馆、airbnb民宿,  这些属于 commercial property
• 水上住宅、移动房屋、旅行拖车、房车和露营拖车

符合”民居房“的才要求申报。

UHT官网规定, 如果你是下列公司，并持有加拿大境内的”民居房”，则必须报 UHT：

1. 你是一家在加拿大境外注册的公司
2. 你是一家在加拿大境内注册的、私营的(未上市)的公司

大家熟悉的 CCPC – Canadian controlled private corporation 是在加拿大注册、并由私人持有(不上市)、且50%以上的股份由加拿大居民掌控，因此，CCPC持有民居房也要求申报。

无论是联邦注册的，还是省级注册的，都在此列。

每套房必须单独填一张表；

由几个非PR、也非加籍的房主联名持有同一套房的，每人都得单独报一份；

由非PR、也非加籍的人和本地人(有PR或加籍的)一起联名持有房产的，由无移民身份的外国人申报，并同时披露本地房主的信息；

即使符合“豁免条件“最后不用交税，这张表也得按时提交给CRA，否则有罚款。

申报可用以下三种方式：

1. 下载 UHT-2900 PDF表格，填好后邮寄或传真给CRA
2. 网上online申报
3. 进入 CRA My Account 或 My Business Account 直接报

UHT如不满足豁免条件，得每年交一次，金额为房子市值估价的 1%。

房子估价去哪找？

1. 当年地税单上找 assessed value，或
2. 房子最近一次的售价

然后，把(1)和(2)二者取最大值，再乘以 1% 就是UHT空置税的金额。

还有一种办法是找评估师做一份市价评估报告，用新鲜评估出来的市场价乘以 1%。但用这个法子必须在4月30日之前给CRA提交election，比较麻烦，不推荐。

涉税情况可分为两大类，一类普通情况，一类特殊情况。

普通情况，一张图解释一切 (点击可看大图)：

可免交UHT的几种情况（不交税，但报还是要报的！）：

第一类，看房主

• 你是新房主 – 当年新买的房
• 你是房主但在当年去世、或你和去世的房主联名持有该房、或你是去世房主的代理人
• 你是 specified Canadian corporation
• 你是 specified Canadian partnership 其中的一个partner、或是一个 specified Canadian trust 的 trustee

第二类，看房子：

• 房子是当年新建的
• 房子不适合全年居住、或季节性无法住人
• 因装修、危险、灾害，导致一段时间内无法住人

第三类，看房子的地点和用途

• 房子是一个度假屋，坐落在CRA指定的 “eligible area”内,  一个日历年内房主本人或配偶能住28天以上。那么什么是 ”eligible area” 呢？点这个链接，输邮编可查询

第四类，看房子是否有人住

• 房子是本人或配偶、或上学的孩子的主要居所
• 一个日历年内，至少住满180天。这180天必须包括至少一个连续的整月。居住的人可以是租客(有租约）、可以是亲戚（有租约并按市价付租金）、可以是本人或配偶(持工签）、还可以是本人、配偶、父母、孩子（他们有加籍或PR身份）。

满足上面四类中任何一条的，依旧要求按时申报，但不用交UHT。

要申报空置税，需同时有下面的 1 和 2：

1. 加拿大政府发的税号，可以是以下三种税号之一：
   • SIN (工卡号)，或
   • ITN (个人税号)，或
   • BN-RU (公司空置税号)
2. 和 DAC (一个数字申报码)

在上面第四项 “什么人可被豁免交税”一栏里，仅普通情况就列出了8种可能。我们不能把全部情况都做一套视频，因此下面这段是基于 “单身，一套房，自住” 的情况演示的。请根据个人的实际情况，仔细读题，如实填写。