每次一看到那些关于GST/HST的教程或文章，我都很绝望，这个税实在太绕了，看得我脑仁儿直疼。
但今天这个话题，必须要聊聊，因为身边越来越多朋友开始搞短租。短租呢，比起长租，现金流好到不行，通常有长租的两倍不止。而且因为租期短，不超过一个月（大多数就是几天或者一周），不用担心被长租法管束，更不怕遇上赖着不走的租客。
在GST/HST的范畴内，短租属于“商业行为”，所以短租的租金要收HST。但大多数人不知道的是，用来搞短租的房子，将来卖的时候也是要收HST的。
好了，今天的所有例子都来自CRA的GST/HST Info Sheet GI-025。
例一 纯自用
大卫看上了蓝山滑雪度假村的一套新公寓，开发商说：“兄弟，如果交割之前你能提供HST号，我们可以来个联合选举，省掉那笔HST；要不然你就得乖乖交13%的HST了。” 但是，大卫现在只是想买来自用，给自己和家人滑个雪，还没想好要不要出租。
那么问题来了：大卫能注册HST号吗？买房时他必须交HST吗？
答案是：不能注册HST号，必须交HST。因为大卫现在没有任何商业行为，还没开始搞短租，所以没资格注册HST号，这意味着交接的时候他必须把HST如数交给卖家。
例二 纯商用
莎莉没有HST号，但她想在滑雪度假村买套新公寓专门用来做短租，自己不打算住。
问题是：莎莉能注册HST号吗？交割时付的HST能申请回来吗？
答案是：可以注册HST，也能申请回来。因为莎莉完全用来搞短租，而短租是商业行为，所以她可以立刻注册HST号。但因为买的是新房，即便交割前有了HST号，她还是得先把HST交给卖家。不过，开始短租后，她可以在第一次HST申报时把这笔钱全额作为ITC申请回来。
例三 混合用
马丁是个滑雪迷，看中了一套度假村的公寓，打算冬天和亲戚轮流住，不用的时候再搞搞短租。他估计自用的时间会超过出租的时间（其中自用超过50%）。这套公寓现在正在被卖家用来搞短租民宿。
问题来了：马丁能注册HST号吗？交割时要不要付HST给卖家？
答案是：马丁可以注册HST，但得等到他开始搞短租的时候才需要注册。如果短租收入在任意连续四个季度都不超过三万(依旧是 small supplier)，他可以选择不注册HST，但也可以自愿注册。
如果他决定此时注册HST，并在交割前拿到HST号，那他就不用付HST给卖家，而是自己在交割后的下个月月底之前用 GST60 申报应该付的HST。此外，因为公寓主要是自用（超过50%），所以他不能把买房时交的HST申请回来（即, 无法申报ITC）。不过，既然他注册了HST，就得对今后的每一笔短租的租金收HST。如果短租的时间超过了公寓总使用时间的 10%，他还可以按比例申请退回短租期间支付的各类费用中的HST，比如管理费、清洁费等。
要是他决定不注册HST，交割的时候就得把HST直接交给卖家。
例四 – 混合用
莎莉在12月1日买了一套公寓，打算自用加出租。她听说每年滑雪季大概有150天，于是想把自用控制在35天以内。不过她也知道，类似的户型每年能租出去的机会并不多，也就35到40天。
莎莉在11月29日注册了HST，交割时没把HST付给卖家，而是自己申报了GST60。
第一年：到12月31日，莎莉在申报HST的时候，填了买公寓时应付的HST并申报了全额ITC。她觉得，365天减去35天自用，那剩下的330天都可以算作商业行为。
第二年：公寓只租出去40天，自用35天，其他时间都是空置的。还能按100%申报ITC吗？不能。公寓的实际出租比例是：40天 ÷ (35天自用 + 40天出租) = 53%。所以只能按53%的比例来申报ITC。
第三年：到了第三年滑雪季一开季，莎莉每个周末都去滑雪，因此短租只有20天，自用仍是35天。出租比例变成了：20天 ÷ (35天自用 + 20天出租) = 36%。
由于第三年主要是自用（出租比例从53%降到36%，自用占了64%），触发了这套公寓在用途方面的变化，从以出租商用为主变成以自用为主，所以她在第三年的HST申报中必须向CRA退回第一年得到的ITC，即购房时支付的HST的53%。
如果第三年短租天数增加了10%以上，比如短租到了60天，占比63%，莎莉还可以再申报额外的ITC。
例五 – 混合用
五年前，Evelyn在高尔夫度假村买了一套公寓，每年自用不超过35天，其余时间都搞短租。但生意一直不好，五年里平均每年也就能租掉45天。
Evelyn注册了HST，并把买公寓时支付的HST申请了ITC。此外，每年短租相关的花费中的HST也申报了ITC。现在她想卖掉这套公寓。
看一下比例：出租天数 ÷ (自用天数 + 出租天数) = 45 ÷ (35 + 45) = 56%。
出租占比超过了50%，那么卖房时要收HST吗？
答案是：要收。因为卖房时她有HST号，而且之前主要用于短租(超过50%)，所以卖房时需要收HST。
其实，短租这个事，说复杂也复杂，说简单也简单。所有的税务逻辑归根结底就是一句话：只要你赚了钱，CRA也想分一杯羹。而我们要做的，就是弄明白它的规矩，权衡收益与风险，深入理解背后的税务规则，才能把每一笔账都算好。该上交的按时上交，不该交的不多交。只有那些肯投入时间和精力去了解规则的人，才能真正掌握主动权。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
