“在加拿大卖二手房，不用交GST/HST”。这话乍一看没什么毛病，但真是这样么？
举个例子
一套房，业主自住了4个月，剩下的8个月短租，每次租期都不超过60天。房子确实是“二手”，但在出售时，业主却被要求缴纳GST/HST。
原因是什么？
这套房的主要用途不是自住。自住时间不到一半，仅占总时间的33%（4个月/12个月 = 33%），而且90%以上的租期都少于60天，属于短租。一句话总结：非自住 + 短租 = 要交GST/HST 。
法庭案例 1351231 Ontario Inc. v. His Majesty the King （2024 TCC 37)
一家叫1351231 Ontario Inc.的公司，2008年买了渥太华一套公寓，一开始是签的长租合同，租了9年。2017年开始，公司转型搞起了短租，用Airbnb做了14个月，直到2018年把这套公寓卖掉。公司按规定报了增值税，但CRA却要求他们补交七万多的GST/HST！
公司股东认为，卖二手住宅应该是免税的 – HST exempt supply，怎么可能还要交HST？但CRA认为这是商业物业，属于应税供应- taxable supply，自然要交HST。
免税供应 vs 应税供应
在 Excise Tax Act (ETA)中，“免税供应”指的是完全不受GST/HST管辖的商品或服务，比如医疗服务、托儿、教育课程、长租租金等；在支付这类费用时，你会发现不涉及HST；
而“应税供应”呢, 指的是商业活动中的行为，比如商业物业的出租或出售。
这个案子的争议核心就是税法ETA第123(1)条的定义。要符合HST免税条件，得满足以下几个条件：
- 房产必须满足“住宅综合体” (residential complex)
- 卖方不能是建筑商
- 卖方未曾申报过 Input Tax Credit (ITC)
长租 vs 短租：到底差在哪？
根据税法，主要用于短租的房子不符合“住宅综合体”的定义。但若主要用于长租，只是偶尔拿去短租，还是有可能被认定为住宅综合体的，如果也满足另外两个条件，就能免HST。
在这个案子里，这套公寓前九年一直用于长租，租期都超过30天，长租不属于“商业活动”，所以长租租金免HST；但短租（租期少于30天）属于“商业活动“， 短租的收入超过三万，房东必须注册HST号，并对租金征收HST。这种情况下，出售短租房时就得交HST。
用途改变 & 税法第206条
这个案子最有意思的地方就是房子发生了用途上的变化：2017年2月25日，公寓从长租转为短租，税务上意味着从“非商业活动”变成了“商业活动”。而ETA第206条说得很清楚：当物业用途从“非商业”变为“商业”时，相当于物业以市价被“重新购入”，得按当时市价缴纳HST。
针对这一点，两个股东坚持说，公寓在整个持有期间，只有约9.9%的时间是短租，按ETA Section 197，这种”小小的“用途改变、可以说是无关紧要的变更，不应影响大局。然而，法官认为，商业用途的判断必须从最近一次的“购置日”开始算（即短租开始日）而不是整个持有期；而最近一次的“视同购置”发生在2017年2月25日，也就是第一次开始在Airbnb上短租的那一天。
法官总结说，出售之时，这套公寓的经营模式和旅馆、Motel、酒店几乎一模一样 – 绝大部分租客只住一晚，公寓提供的住宿服务也是“on a furnished basis”，比如暖气、空调、水电、网络啥都有，就像个小旅店。既然出售一家这样经营的旅馆是按商业物业，涉及HST，那么同理出售这套公寓也不应例外。
教训
不是所有二手房在出售时都能免HST。差之毫厘、谬之千里，”二手“并不是免HST的唯一条件，要多看事实细节。
HST要点总结：
- 新房：卖新房一定涉及HST
- 大改造：翻新超过90%的房子，也算新房，也要交HST
- 申报ITC：不管是不是新房，只要申报过ITC（例如在改建时申报了建筑费包含的HST了），出售时也得交HST
- 自住&短租：房主自住的时间少于一半且有短租，出售时也要交HST
只要你是以盈利为目的做了短租，即使没开通HST号，卖房时也逃不过HST；有了HST号的，即便只是偶尔做短租并且没有盈利目的，也得老老实实收HST。
这案子的结果真是让人大跌眼镜，律师都拍大腿懊悔不已，持有十多年的房子竟也能和HST扯上关系！所以，以后做房产交易一定要小心，别被这些看似“边边角角”的HST规则搞得措手不及！
最后的思考
物业的每次用途改变，都可能触发税务后果。生活中，总有一些看似无关紧要的改变，却可能带来意想不到的结果。特别是在投资和交易时，学会审视细节、把握规则，不仅关乎眼前的利益，还能减少未来的烦恼。就像这套公寓，从长租变成短租，一念之间就改变了税务的大局。所以，投资不易，每一步都需谨慎而行。
案例源自：1351231 Ontario Inc. v. His Majesty the King （2024 TCC 37)
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
