“在加拿大卖二手房，不用交GST/HST”。这话乍一看没什么毛病，但真是这样么？
举个例子
一套房，业主自住了4个月，剩下的8个月短租，每次租期都不超过60天。房子确实是“二手”的，但在出售时，业主却被要求缴纳GST/HST。
原因是什么？
这套房的主要用途不是自住。自住时间不到一半，仅占总时间的33%（4个月/12个月 = 33%），而且90%以上的租期都少于60天，属于短租行为。
简单说，就是“非自住+短租”，自然得交GST/HST。
法庭案例 1351231 Ontario Inc. v. His Majesty the King （2024 TCC 37)
这家公司在2008年买下渥太华的一套公寓，当时签的是长租合同，一租就是9年。到了2017年，他们开始在Airbnb上短租，短租持续了14个月，直到2018年4月出售。公司也按规定报了增值税。
然而，CRA却要求公司补缴七万多的GST/HST。公司股东觉得二手住宅属于 exempt supply(免税供应)，不应涉及HST；但CRA认为这是商业物业，属于taxable supply(应税供应), 自然要交HST。
免税供应（Exempt Supply）vs 应税供应（Taxable Supply）
在税法中，免税供应指完全不受GST/HST管辖的商品或服务，比如医疗服务、托儿费、教育课程、长租租金等。你在付这些费用时可能会发现没有HST。
反之，应税供应指的是商业活动中的供应，比如商业地产的出租或出售。
这个案子争议的核心是ETA第123(1)条的定义。要想符合HST免税条件，得满足以下几点：
- 房产必须是“住宅综合体- residential complex
- 卖方不能是建筑商
- 卖家未曾申报过 Input Tax Credit（ITC）
长租 vs 短租
根据税法，主要用于短租的房子不符合“住宅综合体”的定义；但如果房子平时主要用于长租，只是偶尔通过Airbnb或类似的短租平台做短租，仍有可能符合 residential complex，再满足另外两条，从而成为HST exempt supply。
在这个案例中，公寓在前九年一直长租（租期都在30天以上），长租是“非商业活动”，因此长租租金免HST；但短租(租期少于30天的)构成 “商业活动”，一旦短租收入超过三万，房东必须注册HST号，并对租金征收HST；出售这样的短租物业，也得缴纳HST。
用途改变 & 税法第206条
这个案子最值得注意的地方在于，在2017年2月25日，这套房子的用途发生了改变，从长租变成了短租，其税务实质是从“非商业活动”变为“商业活动”。
税法第206条规定：
- 当物业用途从”非商业“转变为”商业“，视同物业以市价被“重新购入”；并需按当时市价缴纳HST。
原告认为，公寓在整个持有期间只有约 9.9% 的时间用于短租，根据 Section 197 这种小小的用途改变应当被视为“无关紧要的变更” 不应影响大局；
但法官认为，根据ETA section 206，商业用途与住宅用途的判断必须从最近一次购置日(即短租开始日)算起，而不能按持有物业的整个时长算；Section 197 这条只适用于“从最近一次购置日开始计算的物业累计使用的变更”, 而最近一次(视同)购置发生在2017年2月25日，即首次将公寓放在Airbnb上做短租的那一天。
最终，法官总结：这套公寓在出售时和 “a hotel, a motel, an inn, a boarding house and a lodging house” 的经营模式几乎一模一样，多数时租客只住一晚；公寓提供的住宿是 “on a furnished basis”，提供基础设施，比如有暖气、空调、水电和上网，其本质是不是完全像个小旅店？既然出售小旅店是商业物业，涉及HST， 那么出售这套公寓也一样，也是涉及HST的。
教训
不是所有二手房出售时都免HST。卖家可能以为自己卖的是二手房，不用交HST，但CRA追责下来，最终只能自己补缴。
HST要点总结
- 新房：卖新房肯定有HST
- 大改造：超过90%的翻新房，也算新房，也涉及HST
- 申报ITC： 不是新房，但申报过ITC，或在改建时申报了建筑费的ITC，出售时也涉及HST
- 自住&短租：自住不到一半且有短租，出售时也得交HST
只要你以盈利为目的做短租，即使没开通HST号，卖房时也逃不过HST；有HST号的，即便只是偶尔短租并非为了盈利，也得收HST。
这案子的结果真是让人意想不到，律师大腿都拍青了，持有十多年的房子也能扯上HST！做房产交易，务必小心，别让这些“边边角角”的HST规则给自己添堵！
物业的每次用途改变，都可能触发税务后果。生活中，总有一些看似微不足道的改变，却可能带来意想不到的影响。特别是在投资和交易时，学会审视细节，把握规则，不仅关乎当下的利益，也能减少未来的困扰。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
