税籍≠国籍。
一个人的“税务身份”和“移民身份”是两回事。
这篇文章里提到的“非居民”，专指的“非税务居民”，这和你是不是加拿大移民、有没有枫叶卡、甚至国籍是什么，完全没关系。
“非税务居民“卖掉加拿大的房产，税务流程分两步：
1️⃣ 清税 （Certificate of Compliance）
- 通知CRA：非税务居民卖房最迟要在交接后的10天内通知到CRA， 申请一个叫“Section 116 certificate”的合规证明。这份文件最好提前做，超过10天，每晚一天罚$25，从$100起罚，最高罚到$2500封顶。建议一拿到 firm offer，立刻申请
- 律师扣款：交接当天，律师有责任代扣房子售价的25%或50%作为预扣税。【2025年1月1日之后交接的按35%】这么规定是有原因的 – 防止非税务居民不交税就走人，到时候跟谁追税呢。所以税法还规定，如果非居民不交税就跑了，CRA有权直接跟买家追缴
- 审理：按目前的速度，清税的整个过程大约要五六七八个月。审理开始后CRA会书面通知律师，要求15天内从扣款中缴纳应付的税
- 清税证明：待律师交了税，CRA发放清税证明
- 返款：拿到清税证明后, 律师扣款的余额部分就能返給卖家了
2️⃣ 报税
上一步里，律师已经代缴了足够的税，那接下来卖家有两个选择：报税，或不报：
- 报税：如果报税，卖家能拿回一部分退税。为啥呢？因为清税时经纪的佣金、提前还贷的银行罚金、律师费这些都不让计入，只有通过报税才能进入成本。成本增加了，增值自然减少，最后交税也变少，那么律师清税时代缴的肯定多了啊，多的就退回来。
- 不报：不报税也可以，等于默认律师代缴的金额就是最终税款。
报税用 Section 116 税表
- 税号：SIN或ITN就是税号，有一个就可以。没有的话要申请
- 截止日期：卖房次年4月30日是报税的截止日，超时有罚金
- 税率多少？税率是累进制的，交多少税取决于房子的增值有多高。卖家当年的全球收入也会影响最终税款。每个人具体情况都不同，没有一刀切的固定税率
- 清税证明：报税时，还要把清税证明的copy 2 附上
- 身份验证：如果卖家从未在加拿大报过税，现在 CRA 有新要求：提交两个带照片的身份证明 （比如护照+身份证）。目的是确认你就是你，避免税务欺诈
- 审批：正常处理速度是六个月起步，心态要稳。别催，催也没用，CRA的效率一贯如此
举个例子
大卫是中国的税收居民，2012年来加拿大探亲，购入一套40万的公寓，每年他来加拿大玩都会住在这。到了2019年他把公寓以$756,000的价格卖了。
第一：律师预扣：到卖房交接日律师扣下了房子售价的25%，也就是$189,000（756,000 x 25%）
第二：申请清税：大卫请会计师帮他申请“清税证明”。交接日的10天内，所有申请材料如数提交给了CRA
第三：付款通知：几个月后，CRA发来一封“payment request”要求律师在15天内上缴$89,000的税。这个数是怎么来的呢？很简单按增值部分计算：（756,000 – 400,000）× 25% = $89,000
第四：缴税和返还：律师从扣下的$189,000里拿出$89,000上交。几周后CRA确认收到，发放“清税证明”。有了这份证明，律师则放心地把剩下的$100,000（189,000 – 89,000）返还给大卫。到这一步，清税流程就算结束。
第五：报税 or 不报税？
第二年，大卫有两个选择：
- 不报税：那$89,000就算是最终税款
- 报税：大卫希望拿回点退税，请会计师帮忙报税
报税结果
经过计算，实际只需交$30,000的税。提交了Section 116税表几个月后CRA寄来了退税支票，金额是$59,000（$89,000 – $30,000）。所以说，报税可能会有意外之喜！
注意事项
在卖房清税的过程中，有些细节需要特别留意。以下是几个关键：
1️⃣ 多房主 – 如果同一房产有多个房主，其中有非税务居民，那么每个非居民房主都要单独清税，不能由一人代劳
2️⃣ 租金报税 – 如果持有房产期间有出租收入，必须按月缴纳租金的25%作为预留税，通过Section 216 税表申报租金。如果之前从未报过租金，清税时要一并补齐
3️⃣ 楼花转让也清税 – 非居民进行楼花转让(assignment sale)同样要走清税流程
4️⃣ 买家责任 – 如果你是房子买家，知道卖家是非税务居民，一定要提醒律师按时预扣税。因为万一卖家没交税，CRA会追缴到买家！你没看错，卖家欠税，买家承担
5️⃣ 无法享受主要住宅免税 – 非税务居民不能享受“主要住宅免税”。即使自己或家人自住，由于非税身份，增值也是要交税的
6️⃣ 清税后报税 – 清税后，只有报税才有希望退回一部分预缴的税款
7️⃣ 退税支票和本地账户 – 虽说加拿大政府的支票不过期，但你得有本地银行才能存。所以，请保留有效的加拿大银行账户，别过早销户
8️⃣ CRA Direct Deposit – 强烈建议提前在银行设置CRA Direct Deposit，让退税直接到账，省去了等支票、取支票、和存支票的麻烦
掌握好这些注意事项，才能让你的房产交易和税务处理更加顺利，避免不必要的麻烦和损失。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
