税籍≠国籍。
一个人的税务身份和移民身份完全是两码事。
这篇文章里提到的“非居民”，专指加拿大的“非税务居民”，和是不是移民、有没有加拿大身份一毛钱关系都没有。
“非税务居民“卖加拿大的房，税务流程分两步：
1️⃣ 清税
- 通知CRA：卖房后，非税务居民要在交接后的10天内通知CRA申请一个叫“Section 116 certificate”的合规证明。这份文件很重要，越早办越好，别拖到交接日的第10天以后—每晚一天，罚金$25，从$100起罚，最高罚到$2500。小贴士：一旦拿到firm offer，建议立刻动手办理，别等到最后一分钟
- 律师扣款：交接当天，律师会代扣房子售价的25%或50%作为预扣税。这是为了防止非税务居民不交税就跑路，也是为了保护买家。如果律师没帮你扣下这笔钱，CRA有权直接跟房子的买家要 【更新：在2025年1月1日之后交接的房子，预扣税从25%涨到35%了】
- 审理：按目前的速度，整个审理过程大约要五六个月。审理开始后，CRA会书面通知律师，要求15天内缴纳应付的税款
- 清税证明：待确认律师付清了税金，CRA才发放清税证明
- 返款：拿到certificate之后, 律师扣款的余额就可以返还給卖家了
2️⃣ 报税
既然律师已经在清税这一步帮你代缴了足够的税，那接下来你有两个选择：报税，或者不报税：
- 报税：如果决定报税，你还能拿回一部分退税。为啥呢？因为像房产经纪的佣金、提前还贷的罚金、律师费这些费用，只有在报税的时候才能计入成本，减少了纳税金额
- 不报：如果懒得报税，那也可以，反正税款已经通过律师扣缴了，等于你默认律师交上的那些就是最终的税款了
Section 116 税表
- 税号：报报税时，非税务居民要用SIN或ITN，如果没有，必须申请
- 截止日期：卖房次年4月30日是报税的截止日。如果拖延症犯了，超过这个日期报税是要交罚金的
- 税率多少？加拿大的税率是累进制的，税款多少取决于房子的增值有多少，还跟你的全球收入挂钩。所以，这一笔税是根据具体情况来算的，不是固定的
- 清税证明：报税时，要把之前CRA发给你的清税证明的copy 2 附上
- 身份验证：对于那些从来没在加拿大报过税的非居民，CRA现在有了新规：你得提交两个带照片的证件，比如护照和身份证，确保身份真实
- 审批时间：别指望CRA的速度，通常审理这类税表要半年以上的时间。所以，提前做好心理准备，慢慢等
举个实际例子，进一步熟悉流程：
大卫是中国的税收居民，2012年来加拿大探亲时购入了一套40万的公寓，每年他来加拿大时，都会住在这套房子里。到了2019年，他决定把这套公寓以$756,000的价格卖掉。
第一步：律师预扣：到了卖房交接日，按照规定，律师直接扣下了房子售价的25%作为预扣税，也就是$189,000（756,000 x 25%）
第二步：申请清税：大卫请了会计师帮他申请“清税”。会计师非常靠谱，在交接日的10天内，把所有申请材料都提交给了CRA
第三步：税务局发出付款通知：五六个月后，CRA给会计师发了一封叫“payment request”的信，要求律师在15天内上缴$89,000的税。这个数是怎么来的呢？很简单，按照增值部分计算：（756,000 – 400,000）× 25% = $89,000
第四步：缴税和返还扣款：会计师接到这封信后，立即通知律师。律师动作很快，直接从之前扣下的$189,000里拿出$89,000上交。几周后，CRA确认收到税款，发了“清税证明”。有了这份证明，剩下的$100,000（189,000 – 89,000）就被律师返还给了大卫。到这一步，清税的流程就结束了。
第五步：报税 or 不报税？
这时候，大卫有两个选择：
- 不报税：那$89,000就算是他最终的税款，啥都不用再做
- 报税：大卫想看看能不能拿回点退税，于是他请会计师帮忙报税
报税的结果
经过会计师的计算，计入房产经纪佣金、提前还贷的罚金、律师费等费用后，大卫实际只需交$30,000的税。提交了Section 116税表几个月后，CRA寄来了退税，金额是$59,000（$89,000 – $30,000）。所以说，报税可能会有意外之喜！
非税务居民卖房的注意事项
在非税务居民卖房清税的过程中，有些细节需要特别留意，忽视了任何一条都有可能带来不必要的麻烦。以下是几个关键：
1️⃣ 多房主清税 – 如果同一有多房产个房主，而且其中有非税务居民，那么每个非居民房主都需要单独申请清税，不能指望由某一个房主代劳。每个非税房主都要走一遍清税流程
2️⃣ 租金收入要报税 – 如果你在持有房产期间有出租收入，记住，你要按月缴纳租金收入的25%作为预留税款。此外，每年还要通过Section 216税表来申报租金收入。如果你之前从未报过税，清税时得把之前的租金税一并补齐
3️⃣ 楼花转让也要清税 – 如果你进行的是楼花转让(assignment sale)，别以为跟清税没关系。非税务居民转让楼花同样需要走清税流程
4️⃣ 买家的责任 – 如果你是买家，且知道卖家是非税务居民，一定要提醒律师按照规定预扣税款。因为如果卖家没交税，CRA会追缴买家！你没看错，买家有责任补缴卖家欠的税
5️⃣ 无法享受主要住宅免税 – 非税务居民不能享受“主要住宅免税”的。也就是说，房子的增值部分全部都要交税
6️⃣ 清税后一定要报税 – 完成清税后，想拿回多扣的税，报税是必不可少的步骤。通过Section 116税表才能退税。不过审理时间一般会超过半年，得有耐心
7️⃣ 退税支票和本地银行账户 – 加拿大政府的退税支票永远不会过期，但只有在有本地银行账户的情况下才能存入。所以，保留一个有效的加拿大银行账户非常重要。如果支票丢失了也别慌，能申请补发
8️⃣ 强烈建议使用 Direct Deposit – 设置CRA Direct Deposit，退税款会直接到账，你就省去了等支票、取支票、存支票的烦恼
掌握好这些注意事项，才能让你的房产交易和税务处理更加顺利，避免不必要的麻烦和损失。
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马云，Carol Ma，CPA, TEP，加拿大专业会计师，信托遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
