2023年9月，政府宣布了一项GST退税的增强版，就叫它 GST rental rebate 2.0吧。新政专门针对三个关键词：新建、多单元、住宅房。
适用条件
项目必须是多户型住宅，而且满足下面二选一：
- 至少有 4个独立的单元，每单元都得有独立厨房 + 独立浴室 + 独立起居区，每个单元像一个“小家”一样，保证每一户都能单独生活、互不打扰
- 或，直接有 10个以上的住宅单元
开工时间：
- 必须是在 2023年9月13日之后、2031年前开始动工。什么叫“开始动工”呢？根据CRA的解读，只要动土开挖地基，不管有没有浇混凝土、有没有搭钢筋，哪怕只是挖个坑，一铲子下去那一刻起，就已经算是“开始”了
- 要在 2036年前实质完工
至少 90% 的单元是出租给个人长期居住的，至少住满一年才算“长期”。说白了，这个房得是“真正用来住人”的，而不是投资、炒房、短租套利的工具。
100% GST 返还
新建的多单元住宅房，如果满足上面的条件，就可以申请100%的GST退税（或HST之中的GST部分）， 这叫 Purpose-built Rental Housing Rebate，简称“PBRH”。
注意：不是所有新房都能拿到PBRH退税，重点是：是“多户型”出租用的全新住宅，而且还要对得上上面列出来的全部条件。
建房的开发商也能退
开发商建好一栋房、租给别人长住，会触发所谓的 “自供规则”（self-supply）：CRA会当作“你自己把房子卖给自己”，按此时市场价征收一次GST/HST。尽管self-supply了，满足条件的依然可以申请 NRRP 或 PBRH 的退税。
安省同步
随后，安省政府也宣布将 HST rental rebate 的省级部分的退税从原先的75%提高到100%，并取消了最高$24,000的限制。
背景插播
1991年，GST刚刚开始实施时，政府规定对租金免征GST，这是因为租房住的人大都没什么钱，本着锄强扶弱的精神，政府将缴纳GST的责任从没钱的租客转嫁到了有钱的房东。房东要么在购入新房时支付GST，要么在自己建房时按“self-supply” 的规定主动上缴GST。但这对许多小开发商来说实在是太难了。他们必须评估房子建好后的市场价，然后支付对应的GST。那些年，由于政府并没提供一个明确的方法来估价，许多小开发商自行发挥，没发挥好的就成了CRA的审计对象。
到了2001年，政府宣布可以给部分退税，以rebate的形式可以退回GST的36%；但如果房价超过35万，GST退税就慢慢减少；当房价达到45万时，GST退税就完全没了。这个门槛自2001年以来一直实行至今。而如今的多伦多你很难再找到价格在45万以下的房子了，因此联邦的那点GST退税在现实中是拿不到的，只剩下安省部分，最高$24,000。
旧规定 v.s. 新规定
用例子说话：
ABC Development Inc.是一家安省的开发商，建公寓房，长租给学生。建成后，每套的市价是100万，对应的HST是13万（其中GST占5万，PST是8万）。如果按“旧规定”申请 HST rebate 每套房可拿到 $24,000 的退税（其中GST退税为0，PST退税为24,000）。如果楼里有十套这样的独立单元，公司总共可拿到24万的退税。
如果按“新规定”，只要每个单元都满足一年以上长租，每单元可拿回13万的退税，合计就是130万！
❌ 以下这些类型的住宅，PBRH 退税直接说 NO：
- 公寓单元 Condo unit：不管你多新、多贵，统统不能申请
- 单户住宅 Single-unit housing：就算是你自己盖的新独栋，也不符合
- 双拼/三拼 Duplex/Triplex：就算有几套，也不在退税范畴内
- 建在租来的地上的住宅：地不是你的，就没戏
- 翻新旧房 Substantial renovation：只要它是“翻新”而不是“新建”，就拿不到PBRH。但别伤心，如果满足条件，可能还能申请另一种 NRRP退税（New Residential Rental Property Rebate），退部分GST/HST也是有希望的。
📌 特别提醒：PBRH退税和NRRP退税不能同时拿！只能二选一。所以在申请之前，一定要判断好你的项目更适合走哪条路线。
为了保护租客免遭开发商以“装修”为由被驱赶，政府规定, 对现有的出租房进行重大翻新或再改造成单户、双拼或三拼的不能享受2.0版的GST退税。底层逻辑是，这个政策就是为了刺激新房的开发、鼓励建更多新房以解决住房短缺的，而不是让开发商把已有的房子从市场上撤下重新装修。
从2023年9月14日起，2.0增强版GST退税开始生效。
补充说明
CRA认为，如果有两个相邻的双拼房(duplex)每个都包含两个符合条件的单元，且这两个双拼屋共用一堵墙，那就可以视为一个住宅综合体，从而满足“同一个住宅综合体中包含四个符合条件的单元”的要求。
但反过来说，如果这两个双拼建在同一块土地上，却没有物理上的连通或结构上的一体性，那么CRA会把它当作两个独立的建筑物，而非一个单一的MURC。因此，这种情况就不满足“一个住宅综合体中有四个住宅单元”的退税门槛。
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师、信托遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division) 特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话：905-940-1999；邮件：admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
