什么是 MNRST？
多伦多市政府从2025年1月1日开始，实施了一项新的税收 – 市政海外买家投机税（Municipal Non-Resident Speculation Tax，简称 MNRST）， 这是一种针对“外国人”在多伦多市买房的、税率为 10% 的新税种。
注意：仅限在”多伦多市“的房。
目的很简单：防止外国买家把多伦多的房价推高，保护本地居民有房住。要注意的是，MNRST是对现有的多伦多市土地转让税（Municipal Land Transfer Tax，简称 MLTT）的补充，你要是个外国人，此时还敢在多伦多买房，那么在交接之日，除了土地转让税，现在还有省市两级的海外买家税，NRST(安省25%)和MNRST(多伦多10%)，都得交。
谁是“外国人”？
根据多伦多市政府给出的定义，“外国实体”包括：
- 外国个人：非加拿大公民或永久居民的个人
- 外国公司：在加拿大境外注册成立的公司，或受外国实体控制的公司
- 受托人：如果你是一个信托的受托人，这个信托至少有一名受托人或受益人是外国个人或外国公司。这样的受托人，哪怕是有加拿大国籍或PR身份的，也算是”海外买家“。比如，我刚拿到PR，中国二舅想借我的名字给他在多伦多买个湖景公寓，方便以后度假用。如果我答应了，那我和他就构成”bare trust“关系，我即他的”trustee“，那即使以我的名义交接这套公寓也是要交25%+10%的。
哪些房产适用 MNRST？
MNRST适用于包含至少一间但不超过六个单元的住宅房，比如，独立屋、半独立屋、联排别墅、共管公寓单元等。
MNRST的税率？
MNRST的税率为购房价的 10%。这意味着，如果一名外国买家在多伦多市购买了一套价值100万的住宅，除了那些正常交易税费，现在还要额外给市政府乖乖上交10万的MNRST。
有没有豁免或退税？
有。满足下面条件之一的外国买家可以申请豁免：
- 省提名移民：通过安省移民提名计划（Ontario Immigrant Nominee Program）的外国人，并且已申请或承诺申请成为永久居民的
- 难民、受保护人：根据《移民与难民保护法》已经获得保护资格的外国人，比如难民
- 配偶豁免：与加拿大公民、永久居民、省提名移民或受保护人共同购房的外国配偶
即使交接时没能豁免，但能满足MNRST的退税条件，也是可以要求退回的。MNRST和安省的海外买家税（NRST）的退税条件保持一致，可查看安省政府关于NRST的退税规定, 戳这：安省海外买家税的退税条件。
哪些房产不用交MNRST？
- 多户公寓大楼
- 六个以上单元的建筑
- 农业用地
- 商业用地
- 工业用地
如何征收 MNRST？
MNRST在房子交接时和与市政的土地转让税（MLTT）一起收，外国买家必须在 final closing date 同时支付这两项税。
如何确保合规？
多伦多市政府会对申请豁免的交易进行审计。如果被选中，买家要提供证明文件。因此，建议保留所有和房子交易相关的记录至少七年，以备查验。
总而言之，MNRST就是个”偏心”的政策，用来保护本地居民的房子不被有钱的外国买家抢走。你说它狠吧，确实狠，但换个角度想，这也算是给本地人多点买房机会。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
