投资房产，贷款利息怎么扣到最大？
在加拿大，房地产投资一直是很多人追逐财富自由的首选方式，而贷款则是其中的核心工具。问题来了：贷款利息能不能用来抵税？答案是：当然可以！但条件是，你得遵守规则。下面通过几个典型场景，聊聊贷款利息如何才能扣到最大化。
场景一：贷款买出租房，利息怎么扣？
案例
大卫贷款50万买了一套出租房，每年租金2万，但贷款利息却支出了2.5万。
分析
出租房的贷款利息可以直接抵扣租金，因为借款的目的是用来赚取租金收入，完全符合税法要求。
关键点
- 贷款的用途必须直接用于购买出租房或相关支出
- 即使租金收入低于利息支出，也可以全额扣除。卫每年租金收入2万，利息却是2.5万，这5千的净亏损还能抵扣其他收入
场景二：自住房转出租，HELOC贷款能扣吗？
大卫用自住房的HELOC付了出租房的首付，计划后续通过出租房再 re-finance 来还清这笔HELOC贷款。
分析
- 初始阶段：HELOC的用途是用于购买出租房，因此利息可以抵扣，但需清晰记录资金流向，以证明这笔借款的确用于产生收入的资产
- 融资阶段：用出租房re-finance的贷款替代HELOC，只要用途保持一致 – 仍是用于出租房，利息依然可以抵扣
重点提示：资金流向一定要清晰，否则CRA容易不认账！
场景三：卖房亏本了，贷款利息还能扣吗？
案例
大卫通过私贷机构借了50万买投资房，结果房价暴跌，最终只好以25万的价格出售，剩下的25万贷款还不上了。
分析
- 房产属于可折旧资产（depreciable property）。一旦折旧资产被处置，未偿还贷款的利息就不能再扣了。所以，这25万的贷款利息没得抵
- 特殊规则：如果是非折旧资产（比如土地），即使资产被处置，剩余贷款的利息仍然可以继续扣
场景四：免税账户TFSA和RRSP
案例
大卫借了5万投资基金，几年后把部分基金转入了免税账户TFSA和RRSP。
分析
- 转入TFSA和RRSP的部分，贷款利息不能抵扣。原因很简单：TFSA和RRSP里的投资收益是免税的，不构成“应税收入”，因此利息自然也没资格抵
- 未转入TFSA和RRSP的部分，利息仍然可以抵扣。
提醒：借款用途如果发生变动，一定要重新评估利息的抵扣资格！
场景五：自住房再融资，用贷款买新自住房
案例
大卫因为缺乏规划，把自住房refinance后借出来的钱用来买了新自住房，结果这些借款无法用于“产生收入”，导致利息不能抵扣。
解决方案
为了抵扣利息，大卫可以通过以下操作实现：
- 成立公司转移资产 – 以市场价160万将自住房卖给自己的公司，增值部分110万（160万-50万）可利用主要住宅免税额(principal residence exemption)豁免；这笔交易会产生4万土地转让税；
- 贷款回购房产并出租 – 大卫向银行贷款160万，从公司手中买回房子，并将房子用于出租。贷款的直接用途是出租，因此利息可以抵扣；这次交易又产生4万土地转让税；
- 公司偿还欠条 – 公司用160万偿还大卫，赎回欠条，大卫可以用这笔资金购买新自住房。
成本与收益
- 成本：两次交易的土地转让税共8万
- 收益：贷款160万的利息可以用来抵租金收入，优化了整体税务支出。
税务规划的本质，就是交易规划。交易的时间、方式甚至地点，都会直接影响最终的税务成本。像大卫这样，如果能在换房前咨询专业人士，就能避免掉后续的困扰。记住：税务规划要趁早，交易一旦完成，税务结果也就定了下来。别等问题来了再头疼，未雨绸缪才是王道！
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感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
