八年前，大卫花了50万买下了他的第一套房。
兢兢业业还了8年贷款，最近终于还清了！房价也涨到160万，好开心！
他立马找银行做了个抵押贷款，用贷出来的钱在城北买了一套更大的自住房，原来的老房子从此出租，租金刚好可以贴补新房上的花销。
本以为生活从此顺风顺水，结果搬家没多久，邻居一句不经意的话把大卫整懵了：
“你那套出租房的贷款利息，好像不能抵租金哦。”
大卫瞬间懵圈：“啥？利息不能抵租金？贷款的利息不都能抵的嘛？！”
他想好好问问邻居，可邻居也是一知半解，只说让他找会计师问清楚。
利息能不能抵？
贷款利息能不能抵，不是看你付了多少，而是看贷款用在哪，这叫“目的测试”。
根据税法第20(1)(c)(i)条，利息想要抵扣必须满足一个重要条件：借款必须是用来赚取生意或资产收入的。
简单说，CRA会检查借款的“直接用途”（direct use）和 “当前用途”（current use）：
- 钱花到哪儿去了？
- 现在这笔钱还在用于赚钱吗？
如果这笔钱后来改变了用途，利息抵扣可能就没了。
要满足抵扣，得同时符合三个条件：
- 借钱目的是为了“赚钱”
- 借款和收入有直接关系
- 有真实的收入预期
加拿大最高法院有个经典案例: Ludco Enterprises Ltd. v. The Queen（2001），感兴趣的小伙伴可以戳，读读全文。
最高法院是怎么说的？
判断利息是否可以抵扣的关键，要看纳税人在借款时是否对投资有一个合理的“收入预期”；换句话说，借款是不是奔着“赚钱目的”去的。
在Ludco案中，借款人买了外国公司股份，主要为了增值，但也有次要目的 – 赚股息。最高法院说，只要次要目的真实，是为了赚收入，利息就能抵扣。
举个例子：
- 你借钱买了一处出租房，那借款的利息是可以冲抵租金的
- 你借钱是为了个人度假了或装修了自住房，利息和收入没挂钩，不能抵
所以，大卫抵押了老房子（现在出租），用贷出来的钱给自己买了套自住房，借款的直接用途 – 花在了自住房上，而自住房并不能带来“收入”，所以这笔借款和“赚取收入”这一目的无关，利息不能抵。
多种目的，行不行？
有人问：如果我借钱的目的不止一个，或赚钱是次要目的，那利息还能抵扣吗？
答案是：可以，只要赚钱是真目的，就算次要目的也行。
高院在 Ludco 一案中提到，只要不是“作假”或“掩饰”，纳税人的任何真实、实际的收入目的，无论是主要的还是次要的，都有资格让这笔利息满足抵扣条件。
比如说，你借钱既是为了赚取租金收入，同时也希望房产未来能升值。只要其中的“赚钱”的目的是实际存在的，这就够了。
当然，如果借款纯属“假装”，比如，把借来的钱挂在某个投资名下，但实际上根本没用来赚钱，或这种安排只是为了给CRA做做样子，这种情况下利息不能抵。一旦让CRA觉得你在故意避税，还可能适用一般反避税规则（GAAR）。
“收入”是什么？
高等在 Ludco 案中特别强调，税法里提到的“收入”指的是广义的收入。
什么叫广义？
就是只要这笔收入是可以计入税表里的，比如租金、利息、分红这些都要计入税表，都是“应税收入”。
而且，法庭还明确了：收入不要求多，也不要求超过利息，所以赚多少没关系，关键是你得有真实的收入来源。
收入指毛收入(gross income)，不是净利润。
注意： 赚“收入”可以，赚“资本收益”不行！ 税法里的“收入”不包括“增值”！！增值不算“收入”！！！
举个例子：
- 能抵扣：你借钱买房，每月收租金，租金是“应税收入”，所以借款利息可以抵；如果房产同时增值，租金目的支持抵扣
- 不能抵扣：你借钱买房，但啥也不做，就等房价涨了再卖，赚个差价。可惜，资本增值不算“收入”，利息没法抵
CRA 的 Income Tax Folio S3-F6-C1 也强调：借钱纯为赚资本收益不符合抵扣条件！
比如，如果你买股份，但公司政策已经明确了不发股息，只能靠增值，这种情况的利息不能抵。
接下来继续讲什么叫借款必须“用于产生收入”？是直接还是间接？大卫的借款没规划好，但事已至此，他又该怎么做？
敬请点击： 贷款利息如何抵扣？用途清晰，利息一分不浪费！第二集。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
