八年前，大卫花了50万买下了他的第一套房。兢兢业业还了8年贷款，最近终于还清了！房价也涨到160万，开心！他立马找银行做了个抵押贷款，用贷出来的钱在城北买了一套更大的自住房，原来的老房子就出租，想着租金刚好可以贴补新房的花销。
本以为生活从此顺风顺水，结果搬家没多久，邻居一句不经意的话把大卫整懵了：“你那套出租房的贷款利息，好像不能用来抵租金哦。”
大卫瞬间懵圈：“啥？利息不能抵租金？我以为贷款的利息都能抵的呀！”
他想好好问问邻居，可邻居也是一知半解，只说让他找会计师问清楚。
利息能不能抵扣？
贷款利息能不能抵扣，不是看你付了多少，而是看这笔贷款用在了哪里，这叫“目的测试”。
根据 Income Tax Act 第20(1)(c)(i)条，利息想要抵扣必须满足一个重要条件：这笔借款得是用来赚取生意或资产的收入的。
- 借钱的目的是“赚钱”：比如投资房产、开公司、买能产生租金或股息的资产
- 借款和收入有直接关系：钱得花在能产生“应税收入”的地方，而不是随便花，比如装修自住房就不行
- 真实的收入预期：只要赚钱的目的是真实的，哪怕是附带的目的也OK！
举个例子：
- 借款买出租房，每月可以赚到租金→可以抵利息
- 借钱装修自住房→不能抵利息
所以，大卫用贷出来的钱给自己买了套自住房，自住房可没给他带来任何“收入”，所以这笔 re-finance 出来的钱和“赚收入”这一目的完全没关系，利息当然不能抵。
加拿大最高法院有个经典案例: Ludco Enterprises Ltd. v. The Queen（2001），感兴趣的小伙伴可以戳，读读全文。
高院结论 – 判断利息是否可以抵扣的关键，要看纳税人在借款时是否对投资有一个合理的“收入预期”。换句话说，这笔钱是不是奔着“赚钱”的目的去的。比如，你借了一笔钱，是为了买一处能产生租金收入的房子，那这笔借款的利息就是可以冲抵租金的；但如果你借钱是为了个人享受，去度假或装修自家住的房，利息和收入没挂钩，那就不能抵扣。
带多种目的，行不行？
有人问：如果我借钱的目的不止一个，或赚钱只是附带的目的，那能抵扣吗？
答案是：可以，只要赚钱是真目的，就算是附带的也行！
高院在 Ludco 一案中提到，只要不是“作假”或“掩饰”，纳税人的任何真实、实际的收入目的，无论是主要的还是次要的，都有资格让这笔利息满足抵扣条件。比如说，你可能借钱既是为了赚取租金收入，同时也希望房产未来能升值。只要其中的“赚钱”的目的是实际存在的，这就够了。
当然，如果借款纯属“假装”，比如，把借来的钱挂在某个投资名下，但实际上根本没用来赚钱，或这种安排只是为了给CRA做做样子，做出一个“合理的说法”，这种情况下利息是不能抵的。
“收入”是什么？
高法在 Ludco 案中还特别强调，税法里提到的“收入”指的是广义的收入。
什么叫广义？就是只要这笔收入是可以计入税表里的，比如租金、利息、分红这些都要计入税表，是“应税收入”。而且，法院还明确了：收入不要求多，也不要求超过你的利息成本。所以赚多少没关系，关键是你得有真实的收入来源。
赚“收入”可以，赚“资本收益”却不行！
这里还有个重点，很多人容易踩坑：税法说的收入不包括“资本增值”！！！什么意思？就是那种资产升值再卖掉赚差价的，这种增值不算“收入”，这样的借款利息不能抵扣。
举个例子：
- 能抵扣：你借钱买了一套房，每个月收租金，租金构成“应税收入”，所以借款的利息可以抵
- 不能抵扣：你借钱买房，啥也不做，就等房价升值了再卖掉赚个差价。可惜，这种资本增值不算“收入”，利息没法抵
法院在Cassan v The Queen（2017）案中也再次强调：借钱赚资本收益不符合抵扣条件！
总结一下“收入”的关键：
- 收入是广义的，不是净利润：租金、利息、分红这些直接进账的钱都算收入，赚多赚少倒不重要
- 资本增值不算收入：比如买房炒涨幅或投资等升值，这些都和收入无关，利息不能抵
- 构成真实收入来源，才有资格抵扣：税法不在乎你赚了多少，只在乎你借的钱是不是奔着“挣收入”这一目的去的
下一篇继续这个话题，讲讲什么叫借款必须“用于产生收入”？是直接还是间接？大卫家的事儿没规划好，但事已至此，他又该怎么做？
敬请点击： 贷款利息如何抵扣？用途清晰，利息一分不浪费！第二集。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
