从2023年1月1日起，CRA正式实施新的炒房规则：
如果你卖掉的房子持有时间不到12个月，不管是自己住的还是出租的，赚的钱一律按生意收入(business income)来算，不能享受 capital gain 的待遇。简单来说，就是被当作“炒房”处理，赚多少都得全额纳税。
那么，问题来了：如果卖房的利润被当作生意收入，那是不是还要交GST/HST呢？
要搞清这个问题，得翻翻《消费税法》（Excise Tax Act，简称“ETA”）。
GST/HST 是否适用于卖房？关键看“商业行为”
根据ETA，某笔交易要不要交GST/HST，取决于它是不是“商业行为”（Commercial Activity）。如果是，就得交；如果不是，就不用交。
什么是商业行为？
商业行为指的是任何带有商业性质的活动，比如通常的买卖交易等，但不包括：
- Exempt supply：CRA明确规定的特定的商品和服务，比如二手房、某些医疗、教育服务等
- 非盈利活动：如果某个买卖行为不是为了赚钱（比如个人兴趣爱好），那它不算商业行为，不会涉及GST/HST
但这里有个关键点：不管你有没有赚钱的预期，只要涉及非豁免类别的房地产交易，它就可能被认定为商业行为，从而触发GST/HST。
哪些情况不用交GST/HST？（Exempt supply）
以下这些常见情况是免收GST/HST的：
- 个人自住过的二手房
- 长期租赁住宅（租期超过一个月）
- condo 的管理费
- 医疗、牙科等医疗服务
- 14岁以下小孩的托儿服务
- 渡轮服务
- 法律援助服务
- 符合学校课程要求的教育培训棵，包括职业资格培训、音乐课等
- 贷款、投资理财等金融服务
- 保险服务
- 由慈善机构提供的商品和服务
- 公共交通、供水等市政服务
其中，大家最关注的是“二手房”，大多数情况下，如果你卖的是自己住过的房子，是不涉及GST/HST的；但如果你被归类为“Deemed Builder（视同你是建商）”，那就得交GST/HST了。所以，想知道自己卖房子要不要交GST/HST，核心问题就是：这个交易是否符合ETA的那些豁免条件？
两个实际案例，看看你算不算“商业行为”
例1：自住换房，不涉及GST/HST
大卫最近买了一套房，住了几个月后，突然发现附近有个更适合他的户型，越看越喜欢。于是，他卖掉了这套房子换到新家。由于他持有这套房的时间不到12个月，按照税法新规定，卖房的利润得按生意收入计税。但由于他的本意不是炒房，而是为了自住，所以这笔交易不算商业行为，不涉及GST/HST。
例2：投资炒房，GST/HST跑不掉
大卫的朋友是地产经纪，聊天时跟他说，现在某个学区房很抢手，升值潜力巨大。大卫听后心动了，赶紧去买了几套小户型，自己住其中一套。没想到才半年多，房价真的涨上去了，大卫抓住时机，把那几套都卖了，连自己住的也一起出手。这一波操作很明显是带有商业目的的投资行为，不仅卖房利润要按生意收入交税，他还符合了ETA定义的“Deemed Builder”，因此要交GST/HST。
总结：两套税法，各有规矩
正如老话说的，“到什么山上唱什么歌”。涉及 Income Tax 时，要看 Income Tax Act 是怎么规定的；涉及GST/HST时，要看 Excise Tax Act 是怎么写的。这两部税法各有各的逻辑，不能混。所以如果你卖房赚了钱，不仅要考虑所得税，还要看是不是触发了GST/HST。房产交易里，细节决定成败，稍不留神就可能多交一笔税。
所以，下次想要“进军房地产，争取一夜暴富”之前，最好先搞清规则，别到时候钱没赚多少，税倒是交了一大堆。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
